無錫市近期推出的購房者與開發商共有產權房政策,是保障性住房模式在商品房領域的創新應用,旨在降低購房者資金壓力,促進住房消費。
一、新政核心內容
產權分配與出資比例:購房者至少支付50%房款購買對應產權份額,剩余部分由梁溪城發集團下屬公司(國企)持有。例如總價300萬的房產,購房者支付150萬即可獲得50%產權,并享有100%使用權(如居住、出租、落戶等權益)。允許按揭貸款或使用房票支付。
共有期限與強制回購:需在網簽備案后6-10年內完成剩余產權回購。購房者需在認購時選擇兩種回購方案之一:
方案1:按原網簽合同價格回購(適合預期房價上漲)
方案2:按回購時市場評估價回購(適合預期房價下跌)。
費用分擔機制:
購房階段:契稅、維修基金等按產權比例分擔;
使用階段:物業費、水電費由購房者全額承擔;
持有成本:需支付開發商持有部分的產權租金(按第三方評估租金標準的50%繳納)。
限制條款:禁止抵押房產、擅自改造或超期出租,且必須在規定期限內完成回購,否則可能面臨違約責任。
二、新舊政策對比
三、政策意義
該模式通過將購房款“分期”到6-10年,降低了首付壓力(如150萬購300萬房產),同時開發商以產權持有形式規避了金融風險。
潛在影響:
對購房者:以較低門檻實現住房自有,但需承擔長期租金及回購資金壓力;
對開發商:加速庫存去化,但需承擔房價波動風險;
對市場:為商品房銷售提供新思路,可能帶動其他城市效仿。
四、注意事項
申請限制:首批僅開放200個名額,涉及7個指定樓盤(如溪上月、望山樾等);
退出風險:若未按期回購,開發商可能通過法律途徑追償;
動態調整:租金評估價隨市場波動,長期持有成本存在不確定性。
此政策標志著產權共有模式從保障房向商品房的拓展,為資金不足的剛需群體提供了新選擇,但購房者需審慎評估長期財務承受能力。
這是在2023年7月24日提出房地產新模式之后的又一次創新。
一、探索試點階段(2007-2014年)
2007年,江蘇省淮安市首次提出共有產權房概念,旨在解決“夾心層”(既不符合廉租房條件又買不起商品房)的住房問題。政府與購房者按7:3比例共有產權,降低購房門檻。
2009年上海跟進試點,推出共有產權保障房,明確申購條件和售后管理規則,初步形成制度框架。
2014年,住建部等六部委將北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石列為共有產權住房試點城市,明確其作為“政策性商品住房”的定位,要求購房者持有產權比例不低于60%,并限制5年內不得上市交易。
二、制度完善階段(2015-2020年)
北京:2017年推出“共有產權性質的自住型商品房”,價格低于市場價30%,要求購房者持有產權比例不低于50%,并允許滿5年后按市場價轉讓政府份額。
上海:通過四次降低準入門檻,將月收入5000元家庭納入保障范圍,并試點“政府+企業+個人”三方共有模式。
深圳:推出安居型商品房,明確共有產權屬性,并探索租賃與產權結合的梯度消費路徑。
2020年住建部提出構建以共有產權房為主體的住房保障體系,北京、廣州等地將共有產權房納入“十四五”住房規劃。例如,廣州計劃2025年前建設3萬套共有產權房,并明確其與公租房、保障性租賃住房的協同定位。
三、市場化突破階段(2021-2025年)
政策工具升級:北京試點公積金直付房租,福建允許代際互助(父母公積金為子女追加首付),東莞將申購社保年限從3年縮短至3個月。
市場化融合:深圳、成都探索“先租后售”模式,上海引入第三方機構評估產權租金,推動共有產權與商品房市場接軌。
四、當前挑戰與未來方向
現存問題
制度差異:各地政策稱謂、產權比例、退出機制不統一(如北京稱“共有產權住房”,上海稱“共有產權保障房”)。
財政壓力:政府回購資金需求大,福州等地出現購房者現金流斷裂風險。
流動性限制:北京早期項目二手房價格較購入時腰斬,凸顯產權分割對市場流動性的抑制。
發展趨勢
擴大市場參與:參考無錫模式,引入房企合作開發,探索“政府+企業+個人”三方共有;
金融工具創新:試點產權份額抵押貸款、REITs融資等;
動態定價機制:建立與房價指數掛鉤的回購價調整公式,平衡政府與購房者利益。
產權共有模式從單一保障功能向“保障+市場”雙軌制轉型,既緩解了中低收入群體住房壓力,也為房地產行業提供了存量時代的新發展路徑。未來需在統一制度框架、優化資金循環機制、增強市場流動性等方面持續突破。
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