葉青看財經2923：產權共有模式從保障房向商品房拓展

無錫市近期推出的購房者與開發商共有產權房政策，是保障性住房模式在商品房領域的創新應用，旨在降低購房者資金壓力，促進住房消費。

一、新政核心內容

產權分配與出資比例：購房者至少支付50%房款購買對應產權份額，剩余部分由梁溪城發集團下屬公司（國企）持有。例如總價300萬的房產，購房者支付150萬即可獲得50%產權，并享有100%使用權（如居住、出租、落戶等權益）。允許按揭貸款或使用房票支付。

共有期限與強制回購：需在網簽備案后6-10年內完成剩余產權回購。購房者需在認購時選擇兩種回購方案之一：

方案1：按原網簽合同價格回購（適合預期房價上漲）

方案2：按回購時市場評估價回購（適合預期房價下跌）。

費用分擔機制：

購房階段：契稅、維修基金等按產權比例分擔；

使用階段：物業費、水電費由購房者全額承擔；

持有成本：需支付開發商持有部分的產權租金（按第三方評估租金標準的50%繳納）。

限制條款：禁止抵押房產、擅自改造或超期出租，且必須在規定期限內完成回購，否則可能面臨違約責任。

二、新舊政策對比

三、政策意義

該模式通過將購房款“分期”到6-10年，降低了首付壓力（如150萬購300萬房產），同時開發商以產權持有形式規避了金融風險。

潛在影響：

對購房者：以較低門檻實現住房自有，但需承擔長期租金及回購資金壓力；

對開發商：加速庫存去化，但需承擔房價波動風險；

對市場：為商品房銷售提供新思路，可能帶動其他城市效仿。

四、注意事項

申請限制：首批僅開放200個名額，涉及7個指定樓盤（如溪上月、望山樾等）；

退出風險：若未按期回購，開發商可能通過法律途徑追償；

動態調整：租金評估價隨市場波動，長期持有成本存在不確定性。

此政策標志著產權共有模式從保障房向商品房的拓展，為資金不足的剛需群體提供了新選擇，但購房者需審慎評估長期財務承受能力。

這是在2023年7月24日提出房地產新模式之后的又一次創新。

一、探索試點階段（2007-2014年）

2007年，江蘇省淮安市首次提出共有產權房概念，旨在解決“夾心層”（既不符合廉租房條件又買不起商品房）的住房問題。政府與購房者按7:3比例共有產權，降低購房門檻。

2009年上海跟進試點，推出共有產權保障房，明確申購條件和售后管理規則，初步形成制度框架。

2014年，住建部等六部委將北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石列為共有產權住房試點城市，明確其作為“政策性商品住房”的定位，要求購房者持有產權比例不低于60%，并限制5年內不得上市交易。

二、制度完善階段（2015-2020年）

北京：2017年推出“共有產權性質的自住型商品房”，價格低于市場價30%，要求購房者持有產權比例不低于50%，并允許滿5年后按市場價轉讓政府份額。

上海：通過四次降低準入門檻，將月收入5000元家庭納入保障范圍，并試點“政府+企業+個人”三方共有模式。

深圳：推出安居型商品房，明確共有產權屬性，并探索租賃與產權結合的梯度消費路徑。

2020年住建部提出構建以共有產權房為主體的住房保障體系，北京、廣州等地將共有產權房納入“十四五”住房規劃。例如，廣州計劃2025年前建設3萬套共有產權房，并明確其與公租房、保障性租賃住房的協同定位。

三、市場化突破階段（2021-2025年）

政策工具升級：北京試點公積金直付房租，福建允許代際互助（父母公積金為子女追加首付），東莞將申購社保年限從3年縮短至3個月。

市場化融合：深圳、成都探索“先租后售”模式，上海引入第三方機構評估產權租金，推動共有產權與商品房市場接軌。

四、當前挑戰與未來方向

現存問題

制度差異：各地政策稱謂、產權比例、退出機制不統一（如北京稱“共有產權住房”，上海稱“共有產權保障房”）。

財政壓力：政府回購資金需求大，福州等地出現購房者現金流斷裂風險。

流動性限制：北京早期項目二手房價格較購入時腰斬，凸顯產權分割對市場流動性的抑制。

發展趨勢

擴大市場參與：參考無錫模式，引入房企合作開發，探索“政府+企業+個人”三方共有；

金融工具創新：試點產權份額抵押貸款、REITs融資等；

動態定價機制：建立與房價指數掛鉤的回購價調整公式，平衡政府與購房者利益。

產權共有模式從單一保障功能向“保障+市場”雙軌制轉型，既緩解了中低收入群體住房壓力，也為房地產行業提供了存量時代的新發展路徑。未來需在統一制度框架、優化資金循環機制、增強市場流動性等方面持續突破。