陳啟宗：市場成熟風險更大 買了地王請節哀

8月10日，香港恒隆集團、恒隆地產董事長陳啟宗抵達海南。距離陳啟宗第一次參加博鰲房地產論壇，已經過去了10年。從2007年到2016年，除非受到不可抗拒的外力影響，陳啟宗每年都會來到博鰲房地產論壇。

晚上10時許，陳啟宗在2016博鰲房地產論壇直播間接受了包括觀點地產新媒體在內的媒體采訪。盡管有些疲憊，但陳啟宗與媒體的交流依然持續到了深夜。

從經濟、土地、城市到行業，陳啟宗的觀點一如既往的犀利，碰撞出了獨特的火花。

買了“地王”請節哀

怎么看當前一線城市及部分二線城市地王頻出的現象？對于這個問題，陳啟宗的第一反應很是直接，“恒隆不拿住宅土地，地王主要是住宅土地，所以與我無關”。

不過，站在旁觀者的角度，陳啟宗對高地價的看法顯得更為冷靜：“賣得最貴的叫地王，那是傻瓜地王。所以凡是高價買了土地的人，我見了你不是說恭喜，而是節哀。”

陳啟宗的判斷與中國房地產市場的日漸成熟相關：“過往20年中國房地產雖然有波浪，但整體是上升的。這種走勢下有個很美妙的事情，就是每一個低谷比前兩個高峰還要高，只要你負債不高，不只能夠生存，而且還可以獲利。”

但是，任何行業都無法始終保持上升趨勢，在陳啟宗眼中，最近五年中國房地產的最大變化不是調控政策抑或融資環境的調整，而是中國房地產市場日漸成熟，發展曲線從整體上升轉變為波浪式前進。

“市場成熟了，很可能風險反而在增加。所以在美國、日本等國家投資的危險大很多，你可以投資5塊做100塊的生意，但是市場只要波動5%就危險了。”

相同的邏輯，或許也適用于當前中國火熱的一二線城市土地市場。據興業證券研報統計，2016年1-7月地產債累計發行量達5709億元，超過2015全年發行規模，為2015年1-7月發行規模的4.5倍。

發債窗口的打開和融資成本的下降，讓房企擁有更多的資金投入土地市場。但在陳啟宗看來，市場的成熟很可能正在放大“地王”的風險。

“當市場處在整體上升時，買地王不一定會死，甚至還能獲利。但是當市場變成波浪前進時，買地王是很危險的。”

不會浪費時間收購改造

截至目前，恒隆在上海、大連、沈陽、濟南、無錫、天津共有8個恒隆廣場，此外還有昆明恒隆廣場及武漢恒隆廣場在建。

對于地塊的選擇，恒隆可謂謹慎。陳啟宗認為，房地產開發特別是商業地產開發“基因”最重要，地點、大小和規劃條件、設計、建筑這四個基因，一旦確定很難更改。“每個項目都有它的基因，這四方面沒有做好，就永遠都改不了了。就好比人的基因，在出生時就已經決定了”。

陳啟宗同時指出了殘酷而現實的另一點：“一個城市的高檔商場，只有老大和老二能夠活下去，這個行業沒有老三的地位。”

基于這樣的判斷，恒隆每投資一個項目，都必定會傾力打造。陳啟宗坦誠，恒隆廣場的設計周期偏長，但從來沒有囤過地，也從來沒有過怠工。

針對近期昆明恒隆廣場退地的傳言，陳啟宗毫不客氣地予以反擊，“看過恒隆財務報表的人都知道，我們這么多年都沒有負債，直至最近才有0.1%的負債率，資金非常充足，根本沒有理由退地。”

不過，盡管手持充足的資金儲備，陳啟宗并無意做商業地產的收購。“很多項目根本不尊重房地產基因，你不尊重市場，市場也不會尊重你”。

陳啟宗直言，與其將時間和精力浪費在收購、改造項目中，恒隆不如尋找更容易賺錢的項目。他以玩笑的口稱戲稱：“恒隆只喜歡‘處女地’。”