地產股越炒越嗨 挖掘六條投資主線

有分析人士認為，地產股盛宴正面臨利多出盡后催化劑缺失的尷尬，地產股主升浪已接近尾聲，后市高位震蕩、充分換手后或許還有余波，但空間不大。已經“上車”的投資者在享受資本盛宴時，可挖掘六條投資價值主線。

8月18日，深圳前海完成了今年的第三宗商業用地出讓，周大福和新世界以42.072億元獲得土地。8月17日，上海靜安誕生了新的“地王”，經過400多輪競價，被融信中國以110.1億元拍下，溢價率139%，創下我國土地成交史上最貴價格紀錄。

而進入8月以來，土地市場的“瘋狂”已經蔓延到資本市場。在A股站上3100點的戰役中，地產股顯然擔當了主力軍，成為了“股王”板塊。截至8月18日，房地產板塊在過去10個交易日中已經累計上漲11.91%。

8月19日兩市雙雙低開，前一日表現強勢的房地產板塊開盤領跌，再次引發地產股盛宴是否接受尾聲的質疑。

地產股扛起反彈大旗

自8月以來，地產股已經扛起了A股反彈的大旗。不僅板塊整體表現強勁，部分個股更是不斷刷新前期高點。

《國際金融報》記者查閱Wind數據發現，截至8月18日，嘉凱城成為過去10個交易日中漲幅最高的地產股，累計漲幅達49.38%，萬科A漲幅達到30.05%，金地集團、深物業A、金融街、金科股份的漲幅均在20%以上。在137只證監會行業分類地產股中，除去10只停牌個股，僅有萊茵體育、海德股份、東旭藍天3只股票微幅下跌，其余124只地產股全部上漲。可以說，在8月買入地產股的投資者，閉著眼睛都能賺錢。

那么，房地產行業的基本面能否支撐地產股的瘋狂上漲呢？

《國際金融報》記者從中國指數研究院獲取的最新數據顯示，房地產整體板塊從供給與需求多方面下滑回調到理性狀態。全國房地產開發經營數據顯示，1-7月份，全國商品房銷售面積為75760萬平方米，同比增長26.4%，增幅較1-6月收窄1.5個百分點；銷售額為57569億元，同比增長39.8%，較1-6月收窄2.3個百分點。銷售面積、銷售額同比增幅均進一步收窄，主要由于熱點城市樓市調控政策從嚴從緊且更具針對性，各類需求得到一定程度抑制。

事實上，相比一季度的火爆市場，內地房地產在二季度已經出現明顯的上漲動力不足。從企業盈利能力和估值水平來看，市場公認的房地產企業“黃金年代”已過，盡管房地產崩盤概率較低，但房地產企業“暴利”不再是必然。然而在房地產低盈利、高估值的背景下，近期資本頻頻舉牌地產公司再次引爆了房地產板塊。

舉牌潮與資產荒并行

8月17日晚間，金融街發布半年報顯示，安邦保險對金融街的持股比例由一季度末的26.77%提高到29.98%。這一持股比例不僅再次逼近舉牌線，同時距離金融街第一大股東金融街集團及其一致行動人的持股比例31.18%相差無幾。

受此影響，8月18日，金融街強勢漲停，隨即帶動地產股再一次發動上漲進攻。而此前，萬科、嘉凱城、廊坊發展、嘉寶集團、格力地產、萬方發展等多只股票，也在近期頻頻獲得大資本青睞。

對此，興業證券分析師閻常銘認為，資產荒帶來增量資金的持續進入，二級市場長期邏輯短期化，使得股價迅速達到一個均衡價，這將改變中國包括房地產在內的許多行業的命運。而隨著基本面的持續復蘇，下一輪地產股的超級大行情也將引爆。

而興業證券這樣的邏輯，正是依據對市場現狀的分析：

首先是銀行資產荒。在利率市場化、金融自由化的背景下，銀行原來的主要客戶脫媒，因此只能配置按揭。而這也給核心一二線城市地產公司打下基礎，必然導致這些城市房價的上行。

其次是保險資產荒。隨著央行不斷降準降息，固定資產的收益率不斷下行，保險配置面臨資產荒。要想解決這一問題，就需要在一二線城市配置物業，或者用更為便宜的價格在二級市場買入被嚴重低估的地產股。

最后是股市機構資產荒。在目前的行情之下，具有較好配置價值的行業和公司不多，房地產板塊的買入價值凸顯。

六條新價值主線

在中國城市化進程的上半段中，地產股依靠高利潤獲得風光無限。而目前隨著房地產規模結構的分化，行業模式也迎來了全面轉變。

今年二季度以來，從投資額、成交量等多個維度來看，地產行業都頗有休養生息之勢。而隨著中國宏觀經濟增速下行的壓力，和政府趨于熱點城市的土地緊縮策略，加之不斷寬松的貨幣政策為地產公司提供更多低成本融資渠道，都刺激了新一輪土地擴張的競爭。

“房地產大周期沒有到達頂點，小周期內地產基本面非常大概率持續復蘇。貨幣政策寬松背景下，我們仍然維持對全年銷售的樂觀預期?！迸d業證券分析師閻常銘指出。

光大證券分析師詹帝認為，行業洗牌，新陳代謝，專業分化，新三股力量合縱連橫，從“產銷模式”向“資管模式”轉變，從“買地造房賣房”向“資產整合優化運營”轉變。面對新的行業環境，詹帝為投資者梳理出六條投資價值主線：

主線一：布局精準，儲備豐富，關注核心城市地下空間存量。在超大城市土地平面受到硬約束的情況下，地下空間開發必將成為未來城市發展的新增長空間。

主線二：投資性房產、固定資產現金流穩定性及提升預期。例如，提供醫療看護服務的養老型物業、經營穩定的商業地產和辦公樓、企業入駐率高的科技園區等，在物業投資組合中占據日益重要的地位。

主線三：大都市升級擴容，工業用地“二轉三”及外圍房產價值提升。例如，目前上海一些國企擁有的大量工業用地，隨著上海國資國企改革推進，工業用地轉性后產品屬性變化及容積率提升，將大幅提升企業的營收及利潤率。

主線四：資產評估立法，關注公允價值代替成本法的溢價預期。隨著存量物業和持有型物業時代來臨，上市公司資產負債表中“投資性房地產”科目的重要性將大幅度提升，“投資性房地產”的公允價值隨著現金流變化進行重估，也許會成為未來評價房企價值的核心內容。

主線五：關注專業能力出眾的細分服務運營獨角獸公司。隨著企業上市注冊制改革的預期，房地產服務類及資產運營類的專業型公司將有著廣闊的發展空間，將大大豐富房地產類上市公司的類型。

主線六：金融地產融合度，資金支持力度及運用效率。主要關注企業獲取低成本長周期大規模資金的能力，對多種融資模式結構化搭建的熟練程度，多渠道資金鏈的開發能力，以及資金使用效率的提升空間。