林中：房地產(chǎn)行業(yè)的天花板在4000億

旭輝集團(tuán)日前發(fā)布公告稱(chēng)，今年1至7月，集團(tuán)累計(jì)合同銷(xiāo)售（連合營(yíng)項(xiàng)目銷(xiāo)售）金額約326億元，合同銷(xiāo)售面積約185.53萬(wàn)平方米，前7月合同銷(xiāo)售均價(jià)每平方米約17600元。

實(shí)際上，旭輝此前就將2016年全年銷(xiāo)售目標(biāo)由365億上調(diào)至438億，有望沖擊500億的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

旭輝集團(tuán)主席兼執(zhí)行董事林中

“500億不可能是一個(gè)天花板。”按照旭輝集團(tuán)主席兼執(zhí)行董事林中的理解，房地產(chǎn)行業(yè)的天花板在4000億，最大的公司未來(lái)可以做到4000億的規(guī)模。此外，奉行“高點(diǎn)”不進(jìn)新城市以及對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的謹(jǐn)慎態(tài)度，都反映了旭輝長(zhǎng)久以來(lái)穩(wěn)健的風(fēng)格。

“高點(diǎn)”不進(jìn)新城市

拿地就是要因城施策，林中表示認(rèn)同。

他介紹，旭輝目前布局16個(gè)城市，主要集中在一二線(xiàn)城市，這種戰(zhàn)略布局使得公司有戰(zhàn)略縱深，每個(gè)城市都有自身的發(fā)展周期。比如今年在北京拿地比較少，是因?yàn)楸本┑貎r(jià)太貴，按這個(gè)地價(jià)來(lái)測(cè)算，很難有利潤(rùn)，甚至有比較大的風(fēng)險(xiǎn)，加上北京手頭上還有很多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，所以我們并不著急在今年土地市場(chǎng)高峰的時(shí)候，在北京去拿地。

反而可能在有些地價(jià)不是很高的，具有開(kāi)發(fā)前景以及有盈利的城市，就會(huì)多拿一些地。這樣這種戰(zhàn)略縱深就會(huì)保證不因?yàn)橐粋€(gè)城市市場(chǎng)不好，影響到整個(gè)全年的投資和銷(xiāo)售。“比如可能等到一兩年后，北京地價(jià)回落或是更加理性的時(shí)候，會(huì)開(kāi)始重點(diǎn)拿北京的地，北京也是我們的重點(diǎn)城市之一，持續(xù)看好北京市場(chǎng)。”他表示。

8月11日，蘇州、南京房地產(chǎn)調(diào)控政策雙雙落地，兩個(gè)城市均對(duì)貸款和土地公開(kāi)出讓競(jìng)價(jià)方式進(jìn)行了調(diào)整。

林中對(duì)此解讀稱(chēng)，這個(gè)政策出發(fā)點(diǎn)還是保持市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，南京是除“北上深”漲幅最大的熱點(diǎn)二線(xiàn)城市，一個(gè)城市這么高的漲幅，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)不是很有利，因?yàn)闀?huì)透支未來(lái)幾年的房?jī)r(jià)。相信這個(gè)政策出臺(tái)，對(duì)南京的房地產(chǎn)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，是比較有利的。

另外，珠三角也是旭輝未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域。作為全國(guó)化布局的企業(yè)，這種城市不可能沒(méi)有考慮，要根據(jù)企業(yè)的規(guī)模及成長(zhǎng)，有戰(zhàn)略、有步驟的來(lái)布點(diǎn)。

“我們內(nèi)部有一句話(huà)，高點(diǎn)不進(jìn)新城市，因?yàn)楦唿c(diǎn)進(jìn)交的都是學(xué)費(fèi)。高點(diǎn)不到新城市去拿高價(jià)地，如果高點(diǎn)的城市有低價(jià)地，那就趕緊拿，但一般是不可能的。天下掉餡餅的事我一直都不相信。”林中說(shuō)。

500億不是天花板

“我認(rèn)為在目前的行業(yè)大的發(fā)展階段，房地產(chǎn)行業(yè)的天花板在4000億，最大的公司未來(lái)可以做到4000億的規(guī)模，在持續(xù)穩(wěn)定的時(shí)候，回到成熟市場(chǎng)的時(shí)候，好的開(kāi)發(fā)商可以維持到1500到2000億。”為什么在100億、300億、500億沒(méi)有做上去呢？林中認(rèn)為核心是四個(gè)大方面。

第一，戰(zhàn)略不對(duì)。不同的階段戰(zhàn)略會(huì)不一樣，因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)在不斷變化，這個(gè)市場(chǎng)在變化，所以企業(yè)沒(méi)有做上去，可能的原因是它戰(zhàn)略出了問(wèn)題。

第二，戰(zhàn)略是對(duì)的，但是戰(zhàn)略的執(zhí)行力，大部分企業(yè)都受制于此。你可能不搶?zhuān)瑹o(wú)法實(shí)施既定的發(fā)展和經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，因?yàn)閼?zhàn)略執(zhí)行力是企業(yè)內(nèi)部非常關(guān)鍵的，涉及它的文化、組織、人才、機(jī)制、管理。比如很多企業(yè)要突破100億，核心就是要跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)。從核心上要解決組織管控的問(wèn)題，不能突破就會(huì)很難。

第三，經(jīng)營(yíng)的節(jié)奏。房地產(chǎn)是一個(gè)周期波動(dòng)的行業(yè)，周期波動(dòng)的行業(yè)就非常講究節(jié)奏是否能搭配，是順勢(shì)而為還是逆勢(shì)，這個(gè)節(jié)奏幾涉及到投資、銷(xiāo)售、融資以及運(yùn)營(yíng)。所以很多企業(yè)，幾年的停滯其實(shí)就是這個(gè)節(jié)奏沒(méi)踏好。重新調(diào)節(jié)奏，沒(méi)有三四年是調(diào)不過(guò)來(lái)的。

第四，公司核心管理層，他的愿景和自我的突破能力。如果他們沒(méi)有愿景，底下人就不會(huì)有目標(biāo)，所以這個(gè)目標(biāo)很重要，能不能提出挑戰(zhàn)性的目標(biāo)，來(lái)激勵(lì)這支團(tuán)隊(duì)往前進(jìn)。因?yàn)檫@個(gè)企業(yè)增長(zhǎng)太快，如果不能自我突破就很難。尤其是民營(yíng)企業(yè)，你每一段成功因素可能是下段成功的障礙。如果你還是親力親為，企業(yè)是做不大的，因?yàn)槟悴粫?huì)培養(yǎng)人。

林中指出，如果企業(yè)能在這四個(gè)方面有效解決，那么它在市場(chǎng)的天花板應(yīng)該是4000億，未來(lái)成熟時(shí)2000億才是天花板。在此之前，這個(gè)行業(yè)足夠大，500億不可能是一個(gè)天花板。

謹(jǐn)慎對(duì)待商業(yè)地產(chǎn)

對(duì)商業(yè)地產(chǎn)，旭輝還是比較謹(jǐn)慎的，未來(lái)還是以住宅地產(chǎn)為主，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)增加，但不是很多，還是要看商業(yè)地產(chǎn)的有沒(méi)有機(jī)會(huì)，還是要把商業(yè)地產(chǎn)控制在一定的比重內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率不夠高，如果有回報(bào)率高的商業(yè)地產(chǎn)就會(huì)去做。另外，商業(yè)地產(chǎn)租金還不能低于6%。

林中認(rèn)為，地段要符合能做商業(yè)的特點(diǎn)，商業(yè)對(duì)地段是有最特殊的要求，商業(yè)地產(chǎn)是非常特別的，所以對(duì)商業(yè)地產(chǎn)，旭輝還是是謹(jǐn)慎發(fā)展。

目前，旭輝的商業(yè)多數(shù)集中在上海區(qū)域，有多個(gè)項(xiàng)目將陸續(xù)開(kāi)業(yè)。他透露，旭輝的商業(yè)地產(chǎn)有三條產(chǎn)品線(xiàn)，第一條是旭輝廣場(chǎng)，城市中心或者城市副中心，這種大型的綜合性購(gòu)物中心，目前在8萬(wàn)平米以上，輻射范圍是比較廣的；第二條是區(qū)域性的時(shí)尚的購(gòu)物中心，叫旭輝MALL；還有一種是社區(qū)型的商業(yè)，大概規(guī)模從2萬(wàn)到5萬(wàn)，為周邊社區(qū)居民提供餐飲、社區(qū)服務(wù)，叫旭輝優(yōu)天地。

“我們會(huì)把上海的商業(yè)品牌做好，然后再向二線(xiàn)輻射。很多是被動(dòng)做商業(yè)，買(mǎi)一塊地需要配建商業(yè)。純粹買(mǎi)來(lái)做商業(yè)，那就比較少了。如果要做，位置一定要好，價(jià)格合適。”

物業(yè)方面，未來(lái)長(zhǎng)久的目標(biāo)是要上市，但是在林中眼中，這個(gè)目標(biāo)不是馬上。物業(yè)公司在改完制后，公司管理團(tuán)隊(duì)是擁有公司的股權(quán)，這在原來(lái)是不擁有的，有這個(gè)股權(quán)激勵(lì)才能配合員工為上市奮斗，物業(yè)上市不是一個(gè)短期的事，是中長(zhǎng)期的事情。