建造“好房子”被多地政府列入年度工作重點

新的一年，建造“好房子”被多地政府列入年度工作重點，購房者對此也非常期待。

不過，一些開發(fā)商在提高住房得房率的同時，卻將一些公共配套縮水。另一邊，“好房子”的大量入市也應(yīng)該避免對存量新房帶來過度沖擊。

“好房子”時代正式拉開帷幕

近日，北京市“好房子”的新標準《北京市平原多點地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點（試行）》出臺。具體來看，技術(shù)要點涉及陽臺、架空層、風雨連廊、共享公共空間、跨城市支路空間利用、建筑高度、建筑立面品質(zhì)等，廣東則明確，要發(fā)展綠色建筑，推廣智能建造、模塊化建筑、裝配式建筑等，引導企業(yè)提高住房建設(shè)標準、優(yōu)化物業(yè)服務(wù)，建設(shè)更多好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)。

另據(jù)不完全統(tǒng)計，自去年以來已有超30個城市發(fā)布新版城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定，例如《深圳市建筑設(shè)計規(guī)則》優(yōu)化了綠化覆蓋率、建筑覆蓋率等計算方式，杭州市《關(guān)于優(yōu)化建設(shè)項目容積率及相關(guān)指標計算規(guī)則的通知》則規(guī)定，利用城市公共空間并向公眾開放的公共連廊，不納入容積率計算等。“好房子”時代正式拉開帷幕。

“回顧2024年，很多滿足改善性住房需求的‘好房子’項目取得了亮眼的銷售成績。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說，這表明房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性需求潛力比較大，需要通過加強“好房子”建設(shè)來發(fā)掘。

有業(yè)內(nèi)人士表示，與傳統(tǒng)住宅相比，“好房子”具有諸多優(yōu)勢，例如建筑標準大幅提升、規(guī)劃設(shè)計標準放寬、得房率普遍較高。對于購房者而言，將能夠獲得性價比更高的“好房子”。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示，類似的“好房子”規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容應(yīng)該能讓購房者實實在在受益，同時也是售樓處后續(xù)銷售中的賣點所在。

公共配套有些縮水

在深圳市場，記者發(fā)現(xiàn)越來越多打著高得房率入市的新房，的確吸引了不少購房者。而且，自去年下半年以來，深圳市場出現(xiàn)“日光”的新房項目，幾乎都擁有較高的得房率。

不過，記者在深圳龍華區(qū)幾個主打高得房率的新房項目采訪時，不少購房者卻表示盡管這些新房的得房率越來越高，一些項目的得房率甚至達到了95%，但諸如電梯等公共配套卻顯得有些縮水。

“接近35層的超高層住宅，一層還有5戶，僅僅配備兩臺電梯，而且電梯容量還很小。”有購房者對記者表示，“對我而言，小區(qū)公用綠地等配套或許不會天天使用，但電梯是每天必須使用的配套，如此少的電梯數(shù)量會嚴重影響居住體驗。”此外，還有購房者對開發(fā)商的建筑材料質(zhì)量等問題產(chǎn)生擔憂，希望相關(guān)部門加強監(jiān)管。

可對存量新房進行優(yōu)化改造

也有一家國企開發(fā)商的營銷負責人表示，現(xiàn)在房地產(chǎn)進入品質(zhì)競爭時代，開發(fā)商不拿出兩把刷子，不在項目設(shè)計上做創(chuàng)新，不在材料選擇和施工工藝上精益求精，住房產(chǎn)品也很難賣出去，企業(yè)也很難生存下來。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示，在如今的房地產(chǎn)市場上，“好房子”成為一個新的高頻詞匯。根據(jù)住建部的定義，“好房子”不僅僅是指綠色、低碳、智能、安全的房屋，更包括居住品質(zhì)、社區(qū)配套等方面的提升。因此，對于開發(fā)商來說，首先需要提升自身的技術(shù)能力，比如采用BIM技術(shù)、綠色建筑技術(shù)，以確保新建項目符合“好房子”的標準，同時結(jié)合科技的力量，提高建設(shè)效率和質(zhì)量。另外，好房子將促進開發(fā)商進行服務(wù)升級，開發(fā)企業(yè)將服務(wù)擴展到物業(yè)管理、后期維護等領(lǐng)域，提供全生命周期的服務(wù)，增強客戶黏性，持續(xù)優(yōu)化“好房子”的設(shè)計，形成生產(chǎn)——銷售——售后的閉環(huán)。

另一邊，也有業(yè)內(nèi)人士擔心，對多數(shù)存量新房項目而言，越來越多高得房率的“好房子”項目勢必會對其他新房去化帶來沖擊。“同樣是100平方米的建筑面積，一些超高層住宅項目的實用面積不到75平方米，而新規(guī)后的住宅實用面積可以達到100平方米甚至110平方米以上。”上述國企開發(fā)商的營銷負責人說，對于購房者而言，新老項目相差的不僅僅是使用面積，更是真金白銀。

深圳在售超高層住宅項目 吳家明/攝

記者在深圳市場實地走訪也發(fā)現(xiàn)，一些超高層住宅項目的銷售進度明顯落后于高得房率的新房。在羅湖和福田區(qū)，多個層數(shù)超過48層的超高層住宅項目在開盤一年后仍沒有清盤。

“‘好房子’出現(xiàn)之后，我認為無論是存量新房還是二手房都會受到?jīng)_擊，開發(fā)商可以對存量新房進行優(yōu)化改造，拉近與‘好房子’之間的差距，以減少損失。”何倩茹表示：“我認為，對于存量新房來說，差異化定價可以很好地避免被市場拋棄，但二手房改造的空間比較小，因此相對的低價政策會變得更加重要。”