2024年核心城市土地市場局部火熱 明年或延續(xù)分化行情

2024年的房地產(chǎn)行業(yè)，土地市場的變化成為不可忽視的篇章。

“2021年以來，從銷售到拿地的傳導機制有所弱化，其實質(zhì)在于房企的行為邏輯由增長導向轉(zhuǎn)為安全導向，銷售回款更多用于兌付債務(wù)，而非擴張拿地。”東北證券分析師張明遠稱。

房企經(jīng)營邏輯的轉(zhuǎn)換，勾勒出地產(chǎn)行業(yè)在2024年去庫存浪潮下，土地市場也發(fā)生了深刻變化。

克而瑞分析師指出，在行業(yè)邁入去庫存新周期背景下，從城市視角來看，土地成交規(guī)模小于商品房成交規(guī)模成為2024年土地市場一個重要特征。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2024年12月20日，全國300城土地成交建筑面積同比回落17%，預計全年成交建面降至11億平方米左右，與商品房成交規(guī)模相近。

而專項債支持收購存量土地的助力、一線城市土拍政策的調(diào)整，或?qū)ξ磥硗恋厥袌霎a(chǎn)生重要影響。

張明遠表示，展望2025年，房價的止跌回穩(wěn)推動商品房銷售復蘇，拿地端亦有望邊際改善，但考慮到目前主流房企仍處于縮表周期，拿地表現(xiàn)將延續(xù)城市間分化特征，整體表現(xiàn)為降幅收窄。

一二線城市成房企重要補倉地

穩(wěn)市場、去庫存成為行業(yè)企業(yè)當前發(fā)展第一要務(wù)背景下，2024年土地成交規(guī)模保持低位運行狀態(tài)。

土地出讓金方面，據(jù)財政部數(shù)據(jù)，2024年前11月，國有土地使用權(quán)出讓收入32626億元，同比下降22.4%。

新房市場持續(xù)盤整之際，全國土地供應規(guī)模也隨行就市，做出調(diào)整。據(jù)悉，自2022年以來各地主動下調(diào)了供地規(guī)模，并且在2023年由自然資源部主導推出了預供地制度，進一步促進了地塊信息的公開透明，保證了土地出讓的充分競爭。2024年，自然資源部發(fā)布新規(guī)，規(guī)定商品住宅去化周期超過36個月的城市，將暫停新增住宅用地出讓。

“作為行業(yè)去庫存先行指標，土地出讓規(guī)模的調(diào)整，既是行業(yè)供求規(guī)律的自我調(diào)整，也體現(xiàn)了地方主管部門展開的主動應對，有利于穩(wěn)定市場預期。”一位房地產(chǎn)行業(yè)分析師指出。

在此環(huán)境下，2024年土拍市場整體維持點狀高熱、持續(xù)分化的趨勢。尤其是9.26新政以來，北京、上海、杭州、成都等核心城市部分地塊競拍出高溢價。

據(jù)中指院統(tǒng)計，雖然各線城市成交規(guī)模均縮量，但一線城市土地出讓金占比提升，房企拿地進一步聚焦于核心城市，1-11月TOP20城市住宅用地出讓金占全國比重仍過半。

從土拍熱度來看，北上深杭仍是房企重要補倉之地，廣州、成都、合肥優(yōu)質(zhì)地塊房企參拍積極。中指院數(shù)據(jù)顯示，2024年1-11月，22城住宅用地溢價成交占比為24.1%，較去年同期回落13.3個百分點。分城市來看，深圳、杭州、上海溢價成交宗數(shù)占比均超5成，北京、合肥、成都超3成，其余城市普遍在2成以下。

“當前房企投資拿地更追求確定性，一二線核心城市優(yōu)質(zhì)地塊成為房企搶地重心，而多數(shù)三四線城市土地依舊少人問津，土地市場呈現(xiàn)局部火熱、整體偏冷的格局。”克而瑞分析師稱。

此外，不少規(guī)模房企也表示，堅持“以銷定投”的戰(zhàn)略，將投資集中在一線城市以及核心二線城市。

一位TOP10房企高層表示，集團在拿地策略上更加聚焦在高線城市，尤其是城市的核心區(qū)域。這種策略有助于確保資金安全、穿越周期，并抓住土地市場的新機會。

值得關(guān)注的是，在一線城市中，北京、上海等地土拍政策有所調(diào)整，恢復價高者得的競拍方式，一定程度提升了土地市場的活躍度和競爭度，優(yōu)質(zhì)地塊受到眾多房企的關(guān)注和角逐，對穩(wěn)定土地市場預期起到了積極作用。

“需求端預期改善，上海、杭州、北京等地限房價政策的退出，以及更多高端新房項目的開盤，有望推動2025年繼續(xù)迎來更多高品質(zhì)、高單價地塊成交，并帶動投資端信心回升。”中指院分析師稱。

央國企仍是拿地主力

拿地企業(yè)方面，2024年仍然保持了少數(shù)央國企占主導、多地城投托底、民企穩(wěn)中求進的格局。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，前11個月央企拿地金額占百強30%比例，國企達到23%，分別較2023年同期下降10個百分點和上漲6個百分點；民企拿地金額占比14%，較去年同期下降4個百分點。

相較之下，城投在央企投資下滑背景承擔了更多的托底作用，TOP100房企中，城投拿地金額占比達到26%，僅次于央企，較2023年同期增加15個百分點，

“前11月北京、上海、廣州、深圳等城市央國企拿地占比均在八成左右，土拍情緒偏弱的城市地方國資占比較高，如無錫、沈陽、南京、福州、長春等城市地方國資占比均超5成，其中無錫、沈陽超8成。”中指院分析師稱。

具體到企業(yè)方面，2024年混合所有制、民企、央企投資金額均出現(xiàn)不同程度回落。

民企中，少數(shù)規(guī)模化、全國化的企業(yè)仍存拿地能力。地方國企中，部分企業(yè)積極走出大本營，持續(xù)在核心城市競買優(yōu)質(zhì)地塊，其中，越秀地產(chǎn)表現(xiàn)相對突出，其通過招拍掛和收并購等方式持續(xù)布局，拿地金額增幅接近五成。

“央國企投資規(guī)模仍保持領(lǐng)先，但投資較為謹慎。這也導致多個地方土地市場依舊需要城投平臺公司進行托底，雖然整體金額不及央國企，但數(shù)量較多，且拿地金額較去年有明顯提升。”上述中指院分析師稱。

其進一步表示，雖然當前銷售端有所轉(zhuǎn)暖，但從企業(yè)投資角度來看，鑒于大多數(shù)企業(yè)現(xiàn)金流、庫存周轉(zhuǎn)依舊承壓，現(xiàn)階段大部分市場化企業(yè)的主要任務(wù)仍是調(diào)降自身庫存，預計2025年企業(yè)投資仍將處于筑底期。

展望2025年，多位分析師指出，基于歲末中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)，得益于貨幣政策重提“適度寬松”，并明確地方債可以用于土地儲備和閑置土地收儲，將在實質(zhì)上加快行業(yè)去庫存步伐，并減輕投資端的資金壓力。

“當前，自然資源部針對運用專項債收購存量閑置土地的細則已經(jīng)落地，未來財政部相關(guān)政策細則有望跟進，為各地執(zhí)行提供更多資金支持。”中指院分析師表示。

“得益于貨幣政策重提適度寬松，以及行業(yè)去庫存、穩(wěn)信心步伐的持續(xù)推進，2025年有望迎來更多高品質(zhì)、高單價地塊成交，土地交易規(guī)模方面，也有望在和商品房交易規(guī)模相匹配的低位企穩(wěn)。”克而瑞分析師稱。