一線樓市進入絕對存量時代

房地產業進入了基數大、增速低時期，市場也從以新房交易為主轉向新房、二手房市場同步發展

基于對總體供需平衡的判斷，應警惕近一段時間以來房價地價在一些城市快速上漲可能蘊藏的風險

5月份前3周的數據顯示，北京市新建商品住宅網簽5130套，二手住宅網簽14202套，二手房網簽數相當于新房的2.7倍。中國指數研究院統計，今年前4個月，北京、上海、深圳的二手房成交面積分別為新房成交面積的3.5倍、2倍和2.3倍。北上廣深一線城市的二手房交易量已經遠遠高過新房交易量。

對此，中原地產首席分析師張大偉認為，從一線城市來看，市場總成交二手房的占比應該達到了80%左右，所以說已經進入了絕對的存量時代。但如果從全國范圍內來看，現在全國新房的住宅銷售面積還遠高于二手住宅的銷售面積。從全國來說的話，還不是一個存量的時代。

不管房地產市場是否進入了存量時代，有一個事實應該認清，即從總體而言，我國房地產已經實現了供求平衡。在國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧郁松看來，2013年是房地產市場的轉折點，到2013年，我國城鎮人口戶均擁有住房1.0套，中國房地產市場總體進入供求平衡的階段。

在這種背景之下，城市間分化卻十分明顯。一線城市總體呈現供不應求，使得房價一直處于高位運行狀態。而一些城市供給過剩，處于漫長的去庫存過程中。

住房城鄉建設部政策研究中心主任秦虹認為，房地產業高速增長時代已經過去，進入了基數大、增速低時期，市場也從以新房交易為主走向新房、二手房市場同步發展，未來更主要的可能面臨存量房市場。鄧郁松說，供求基本平衡之后，真正的購房主體變為二次購房的改善性需求。

二手房交易火熱對市場有何影響？秦虹認為，房地產行業將從趨勢性機會轉變為結構性機會，其中包括以快周轉、成本控制和產品創新為核心的傳統住宅開發；改造升級和管理提升為核心的存量房再開發。同時，租賃市場將會更加發達和繁榮。此外，中介服務不斷創新并日益發達，以及為二手房市場的交易和轉讓所支撐的一些大量的金融服務都會產生。

同時，基于對總體供需平衡的判斷，應該警惕近一段時間以來房價地價在一些城市快速上漲可能蘊藏的風險。因為房地產已經結束了高速增長時代，機會不再“遍地都是”。新建商品住宅在一些城市的過度增多以及當前“面粉貴過面包”的狀況或許會使一些城市的市場面臨高風險。

房地產本身具有投資屬性，然而讓投資投機性需求過多進入房地產市場，不利于實體經濟的發展，也不利于地方財政擺脫對土地財政的依賴。因此，面對當前房地產去庫存的主要任務，要警惕房價在一些城市過快上漲的風險，不能通過加杠桿去庫存，不宜進行大力度刺激。必須遏制投機資本“炒地”“炒房”之風。