各地地王頻現也支撐不了樓市

上周公布的4月70大中城市房價數據顯示，樓市正呈現全面回暖態勢，70個城市中有65個房價環比上漲。5月初至今，樓市的銷售端有所降溫，且領漲的南京、蘇州、合肥等地政策正在收緊，但地產商拿地熱情高漲，上周各地地王頻現。結合周度高頻數據，我們對近期樓市的觀點如下：

從銷售來看，各線城市的樓市在5月均有所降溫。30個大中城市商品房交易數據顯示，5月中上旬日均成交面積較3、4月同期呈現下臺階走勢，尤其是4月最為火爆的二線樓市，成交面積環比下滑也最為明顯。二線城市5月中上旬日均成交面積50.46萬平方米，較3、4月同期分別下跌5.9%和11.5%。前期飆升的成交面積已透支部分購房需求，疊加蘇州、南京、合肥等二線龍頭樓市相繼收緊政策，樓市的銷售端或在二季度迎來拐點。

地王頻現能否支撐樓市繼續升溫？從上海到南京、合肥等新晉二線龍頭，再到房價仍在下行通道的太原，上周各地頻現地王。地王頻現反映出地產商對后市的樂觀情緒，拿地熱情高漲，也會帶動周邊樓盤價格的上漲，在一定程度上形成正反饋效應。但地王不足以支撐樓市的繼續升溫，從歷史經驗來看，地產商拿地和即期銷售高度同步，甚至于樓市已然降溫，地產商拿地熱情依舊不減。對后市的判斷或是地產商拿地的重要考量，但判斷似乎更多基于適應性預期，拿地積極性的變化對實際的走勢缺乏解釋力。

銷售端降溫下，地產投資在3、4月的亮眼表現還能持續多久？房地產開發投資在3、4月均實現9.7%的當月高增速，地產也和基建一道成為一季度經濟回暖的關鍵支點。我們認為即使銷售端繼續降溫，房地產開發投資在二季度仍將保持較高增速，前期密集開工的項目和到位資金的改善對后續的投資有慣性支撐，一線和部分二線龍頭也有補庫存需要，但下半年投資增速或將顯著回落。