省物業聽證四大焦點引熱議:維修基金擬先處理后申請

昨日，省人大常委會在襄陽市舉行《湖北省物業條例（草案）》立法聽證會，“人防車庫”能否只賣不租？物業能不能收裝修押金？專項維修基金怎么用？聽證會現場，業主代表、業委會代表、物業公司代表、法律界代表、主管部門代表等20多名陳述人，對多個問題展開激烈討論。

記者了解到，聽證會的意見將形成報告，提交省人大常委會，作為該條例草案審議修改的重要依據之一。

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維修基金咋用？

擬規定先處理再申請

物業保修金的交存、管理的規定和住宅專項維修資金使用是物業管理中的熱點問題。對此，草案規定，建設單位應當承擔物業的保修責任，并在新建物業交付前，按照物業建筑安裝總造價2%的比例交存物業保修金，作為物業保修期（五年）內維修費用的保障。

草案還規定，物業保修期滿后，發生“屋面、外墻滲漏”、“電梯故障”、“公共護（圍）欄破損嚴重”、“樓體外立面有脫落危險”等六種情形，物業服務企業、業主委員會或者相關業主應當先行采取應急措施，并提出使用住宅專項維修資金的申請；沒有物業服務企業、業主委員會或者公有住房售房單位的，由居（村）民委員會提出申請。

聽證過程中，這些條款獲得了眾多業主代表的支持。一些行業主管部門工作人員和行業從業人員，則從適應“上位法”的角度，提出了不同的修改意見。

武漢市漢口城市廣場二期業主付文說，雖然建設單位會在保修期內收取施工單位5%的質保金，但是依然有很多建設單位并未履行保修責任，業主報修后長期不維修，建議在草案中明確動用物業保修金的細則。他還建議草案對“住宅專項維修資金”的辦理周期，明確一個較短的時間期限，以加快辦理進程。

羅田縣住建局黨組成員馮繼明則提出該規定“不合理、不可行”。馮繼明說，開發商的義務，應由法律法規決定，但當前并沒有規定建設單位要承擔物業的保修責任。而且，房屋建筑工程及其配套設施、設備的保修責任，相關法律明確為“施工單位”，而不是開發商。

武漢市房管局政策法規處處長彭建忠建議，草案規定的物業保修期限應當與《建設工程質量管理條例》保持一致，而不是統一為5年。比如，屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏最低保修期限為5年，電氣系統、給排水管道、設備安裝、裝修工程最低保修期限為2年。

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人防車庫咋用？

擬規定只能租不能賣

私家車日益增多，停車一“位”難求。如此背景下，有關小區停車位所有權及銷售、出租的爭論日益激烈。對此，草案作出專門規定，小區內規劃停車位、車庫，應由當事人通過銷售、附贈或者出租等方式約定，不得銷售給業主以外的單位和個人。滿足業主需要后對外出租的，應當由業主大會決定。

草案還規定，平時用作停車位的人防區域，不得銷售或者變相銷售，以場地租賃方式提供給業主使用的，每次租憑期限不得超過3年，收費標準納入政府定價目標管理。占用業主共有道路或者場地用于停放車輛的車位，屬于全體業主共有，其分配、使用及收費管理具體事項由業主大會決定，建設單位、物業服務企業不得將其作為停車位銷售。

這些規定是否合理可行？參加聽證會的各聽證陳述人各抒己見，場面熱烈。羅田縣住建局干部馮繼明、襄陽市襄州區公路局干部黃偉等認為這些規定“合理、可行”。

針對條例草案利用人防工程的停車位的規定，湖北楚風德浩律師事務所律師趙博提出一個現實問題：現實中已經存在大量人防工程變相銷售、租賃期限超過3年甚至超過20年、一次性收取費用等情況，這些現實情況均與草案違背，本草案通過后業主或者建設單位是否能夠依據第五十三條解除原來的合同關系？他建議對該規定進行說明或解釋，以避免因人防工程的使用產生大量法律糾紛。

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裝修押金能收嗎？

擬禁止物業收取押金

根據草案規定，業主裝修房屋需事先告訴物業公司，物業公司也要告知業主裝修過程中的禁止行為和注意事項，但不得以任何形式收取業主裝修押金或保證金。

記者在武漢市部分小區探訪發現，“裝修押金”目前是一種比較普遍的現象，費用一般在2000元以上。裝修完成以后，物業會分批退還押金。因為涉及“真金白銀”，昨日的聽證會上，業主代表、業委會代表、公務員代表、法律界代表，還有物業公司代表紛紛發表意見，觀點針鋒相對。

武漢市漢口城市廣場二期業委會主任付文，對該規定明確表示支持。他還提出，裝修完之后的驗收，也要明確驗收標準及驗收部門，由主管部門依法依規驗收或處罰，而不是物業公司的人“看一眼”，就決定是否不合格。

襄陽市襄州區法院伙牌法庭庭長葉飛，則對該條規定表示“不贊成”。他說：“個別業主在裝修房屋時為了追求個性化，常常對房屋結構進行改造或者不適當的裝飾裝修，危及整棟建筑的安全。”

湖北民發物業服務有限公司總經理孫猛，也對該規定表達了明確的“不贊成”。他說：“收取一定數額的裝修押金或保證金，可以有效地監督和約束業主、裝修公司、施工隊等在裝修房屋時嚴格按照規定進行施工，避免房屋的主體結構、公共設備設施遭到損壞。”根據外省的相關規定，孫猛建議相關部門可以設置裝修押金的限額，而不是一味禁止。

還有陳述人指出，該規定對物業是否應該收裝修押金，做了明確的“禁止”規定，卻沒有提出“違反”的法律責任，因此建議增加法律責任的規定。

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物業公司咋定？

擬規定由招投標產生

要想擁有有序的居住環境，小區離不開物業公司的專職管理，但是，具體由哪個物業公司入駐，誰說了算？

根據草案規定，住宅物業的建設單位在業主大會首次選聘物業服務企業之前，應當采取招標投標方式選聘前期物業服務企業。投標人少于3個或者住宅面積不超過3萬平方米的，經主管部門批準，可以采取協議方式選聘前期物業服務企業，并備案。

羅田縣住建局黨組成員馮繼明首先對草案“招投標”的方式，表示“不合理，不可行”。馮繼明說，因為建設單位、業委會與物業公司是合同關系、市場行為，他們有權自行決定采用何種方式選定物業服務企業。

襄陽市樊城區高莊社區書記王遵義認為，很多前期物業公司是建設單位的子公司或關聯公司，二者存在利害關系。他建議，有關部門可以采取搖號的方式，確定符合條件的物業公司。

湖北成和誠律師事務所律師王偉強認為，招投標方式為大勢所趨，也符合公平、公正、公開原則。

精彩觀點

省人大常委會副主任王建鳴：我們舉行基層立法聽證會，就是要讓大家對條例草案“橫挑鼻子豎挑眼”，找毛病、找問題，并提出解決辦法和意見建議。從維護業主和物業權益出發，各位陳述人就自己關心的問題，提出不同的觀點和訴求，很有代表性。

省人大法規室調研員劉彥發：我作為一名業主，發現業主維權不容易，與物業公司存在信息不對稱情況，小區業主雖然是利益共同體，卻很難集中起來維權，物業則掌握所有業主的信息。另外，現在業主維權反而“偷偷摸摸”，不然就會遭到報復，車胎被扎、車身被劃等。同時，我還發現，新舊業委會交接時，居然可以不打招呼，直接刻一枚新的印章，這些問題也需要引起重視。