改善型購房者首付比例大幅提升；中介監管日漸嚴格

“9·30新政”出臺至今半個月里，北京二手房市場表現出降溫跡象。對于改善型購房者來說，首付比例的大幅提升成為他們邁不過去的那道坎兒。也許只是網簽拖延了那么幾天，一家人的換房計劃就突然落空。而對于中介來說，市場需求的抑制無疑對他們的業務產生明顯影響，而自今年以來住建部門三令五申嚴整中介行業的發聲，也令中介機構如履薄冰。隨著政策影響進一步滲透，未來北京二手房市場或將進入持續調整期。

兩至三成客戶或取消延緩換房

“首套普通自住房首付不低于35%，二套房首付不低于50%，二套非普通自住房首付款比例不低于70%。”9月30日，北京新出臺的樓市政策，給眾多正處二手房買賣苦戰中的買賣雙方澆了一桶冷水。

“一套700萬的房子，一夜之間就需要多找補出280萬元的首付錢。”說到最近換房的經歷，唐女士感到倍感受挫。

唐女士家在石景山有兩套兩居室。今年隨著家里小閨女越長越大，唐女士兩口子決定把手里的小兩居賣掉，找一套合適三居室，方便和老人同住。幾個月時間，二手房看下來，他們在同區域看中一套房齡不算短的三居室，房子700萬元左右，首付210萬元。

“房子雖然不算新，但是配套、交通還算滿意，我就想著先把房子定下來。節前看著市場挺火，我家的兩居室出手速度一定不會慢。”唐女士這么打算著，便通過中介和業主簽訂了購房合同，交了20萬元的定金。

誰知道還沒趕上網簽，北京的“9·30新政”便突然空降。根據新政要求，唐女士定下來的三居室屬于非普住宅，又是家庭的二套房，首付比例立刻提升至近500萬元。另一方面，受到政策影響，不少購房者選擇了觀望，唐女士現在居住的兩居室還沒出手，“即便這套房子現在賣出去，也不夠支付下套房的首付”。

和家里人商量后，唐女士決定違約，“一下子多出幾百萬的首付，這真是沒辦法的辦法”。

在目前以換房為主導的二手房市場上，類似唐女士的情況絕非少數。中原地產研究中心統計數據顯示，北京二手房購房者人群中，連環單比例在2016年高達45%左右，也就是其中賣掉一套房再買的改善型購房者占比接近50%。在這種情況下，信貸政策的變化對市場的影響非常大。

“北京樓市調控新政對北京二手房市場的短期影響之一，就是違約和糾紛案例明顯增多。”鏈家研究院報告對于最近的市場做出如此分析。

記者了解到，自從9月30日北京出臺樓市新政至今，二手房市場上的解約現象不時出現。而我愛我家分析報告稱，預計將有兩至三成的客戶或將取消或延緩換房計劃。

市場不好，中介面臨經營調整

“9·30新政”出臺后，房產中介明顯感受到市場的變化。

“北京9月30日房地產新政出臺以后這十天里，門店的成交量縮水了至少一半。”海淀區一鏈家門店經紀人表示，新政對二套房的購房者影響較大，之前來咨詢的換房客戶最近都表示“再考慮考慮”，“畢竟不少人要多出20%的首付款”。

海淀區一房產中介經紀人小顧表示，國慶節后看房客戶明顯變少，最近這幾天他主要在忙著幫黃金周前做過網簽的客戶繼續辦理過戶，“最近幾天過戶大廳排隊人數最多時能達到一百多人。”

伴隨著新政出臺，中介行業在這十幾天里也接受著考驗。最近北京市在全市全面實施存量房交易資金監管。房地產經紀機構及房地產經紀人員不得違規獨占房源信息、哄抬房價。房地產經紀服務要實行明碼標價，嚴禁從事首付貸及自我融資、自我擔保、設立資金池等場外配資金融業務。而假日期間，住建部發布了45家違規失信房地產開發企業和中介機構的名單，更令中介機構提高了警惕。

王誠（化名）在雙井片區從事二手房經紀行業已經有四年時間。9·30新政出臺后，公司明確要求他們要嚴查業主的一系列房產資料，以防交易中出現意外。他對記者表示：“按照建委要求，如果業主沒有具備協議書、房產證復印件、房主身份證復印件等資料一律不得掛牌出售。我給客戶和在朋友圈都發布了這條消息，給大家提個醒。”

鏈家總裁左暉曾公開表示過，市場不好時，正是房產中介調整和提升服務水平的機會。在業內看來，一旦市場進入調整期，房產中介又將面臨經營上的調整和挑戰。

降溫顯現，調整或將持續

新政對于北京二手房市場的降溫作用可謂立竿見影。根據偉業我愛我家市場研究院數據顯示，2016年10月上旬（1-10日），北京全市二手住宅共網簽2810套，與上月同期相比大幅下跌了65.7%。

偉業我愛我家市場研究院數據顯示，國慶節后三個工作日，二手住宅的網簽量分別為784套、905套、912套，不足1000套的網簽量明顯不如此前工作日基本都在千套以上的表現。從我愛我家自身的交易數據來看，樓市調控新政出臺后，10月1日起，新增客源量、新增房源量、合同簽訂量、帶看量等均有明顯回落。

位于朝陽區的一家房屋中介機構的經紀人告訴記者，新政出臺后咨詢看房的人數均有所減少。受到首付比例提升影響，房價最近“穩了點兒”。

而在方莊的一家麥田地產中介門店也少有咨詢看房客戶前來問津。該門店經紀人介紹，北京新規規定購買普宅首付比例提升5%，這意味著購房人需要準備的首付款多了不少。新政一出臺，原本準備購房的客戶立刻轉為觀望態度。也有不少購房人希望，政府出臺的新政能夠打壓最近日益上漲的業主報價。而業主受到新政影響，也處于觀望中。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，9月30日以來的這輪全國樓市調控中，北京的政策可謂非常嚴厲，極大地抑制了購房需求。在市場需求受限的情況下，二手房市場自然都顯現出了降溫趨勢。

在業內普遍看來，有了政策的強力調控，市場將會進入一個調整的窗口期，購房者會逐漸趨于冷靜，市場不復之前的瘋狂。失去需求的支撐，市場的交易量很難繼續維持高位，價格的上漲推力也會減小。因此，進入四季度后，二手房交易量無疑將下滑，房價漲幅也將逐步縮小，并逐步企穩。