（原標題：城市群決定家庭資產是否縮水 學者看好長三角）
“兩個不同城市的人，在同一時間購房。一個選擇中西部城市，一個選擇長三角城市。那么10年以后，選擇中西部城市的人，家庭資產可能只有選擇長三角的購房者的家庭財富的一半。”這是新城控股高級副總裁歐陽捷，9月27日由《每日經濟新聞》舉辦的第六屆中國價值地產年會（上海）城市論壇上，做主題為《長三角有多貴？》演講時拋出的觀點。
這場論壇，梳理出中國城市下一步的發展脈絡：將從城市的個體競爭，轉向城市群間的競爭。在這一過程中，大城市周邊的都市圈將形成，作為核心城市的大城市未來價值會變得更高。
●房地產開發的要點是城市群
上海社會科學院城市與人口發展研究所所長、研究員、博士生導師郁鴻勝說，房地產開發商在發展過程當中不是選擇城市，也不是選擇地域，選擇城市群經濟發展能夠聯動發展的大的地塊。“原來是做城市規劃，現在是做城市群規劃，可以解決一些城市發展過程當中自身城市發展不能解決的重大問題，在房地產開發過程中，這將是非常重要的。”
郁鴻勝認為，開發商在長三角城市群內選擇要投資的城市，最重要的是，要圍繞長三角的一核四帶五圈的交叉地點做投資。比如說南京沿江帶和滬杭帶是交叉的，其中的交叉點，就是今后發展的中心。
郁鴻勝舉了合肥的例子。他表示，合肥的發展，今后就是和上海雙城發展，雙城體系。合肥很有可能在跟隨上海發展過程中，形成一個上海城。
郁鴻勝說，上海都市圈發展就是一個質的飛躍，對整個上海的城鎮化體系，長三角的開發將會有更大的突破。
上海市虹橋商務區企業服務處處長賈開京，在郁鴻勝演講的基礎上，進一步闡述上海都市圈如何帶動整個長三角開發。他說，“上海西部地區比如說嘉定、青浦、松江長期和蘇杭競爭，一個制造業項目搶來搶去，比地價比條件，浙江也是在競爭，歷史都是這么一直競爭過來的。”
但現在，上海的經濟發展向周邊區域從競爭到錯位發展競爭合作，郁鴻勝說，很多低端的制造業是真的“鐵了心”不要了，把和周邊城市競爭，變成為服務整個長三角。
上海和周邊城市的這種關系變化，在長三角商務區有非常顯著的體現。賈開京說，目前入駐大虹橋的企業中，有一類企業屬于管理型企業。由于貿易的網絡化，越來越多的企業把大虹橋作為總部，管理分布在長三角的各個城市的市場和項目。
上海部分產業，正在轉移向周邊的其他城市。比如，杭州市蕭山區商務局副局長王立加就在賈開京發言完后表示，希望大虹橋能把不要的部分制造業，轉移到杭州錢江世紀城，以發展當地的產業。
融信集團副總裁、華東區域總經理林峻嶺對賈開京的發言感同身受。他說，以上海為中心的長三角區域經濟聯動發展為企業提供更廣闊的發展平臺，長三角一小時的經濟圈城市，縮短企業管理半徑。總部搬到上海之后，了解的信息源渠道也多了，更有利于企業長期的戰略和決策。另外，作為國際性的金融中心，上海也能為長三角企業提供更好的融資平臺。
●長三角城市貴得有道理？
生產、制造在長三角其他城市，管理、研發、融資在上海，既能發揮上海人才和資金密集的優勢，又能規避上海商務成本高的短板，這種新的城市分工協作方式，正在構筑長三角新的核心競爭力。
也正是因為長三角的競爭力變得更強，對人才的吸附能力變得更強，長三角城市正在變得越來越貴。
歐陽捷對長三角的上海、南京、蘇州、無錫、杭州、寧波、合肥七個城市進行統計發現，人口總量占到全國的5.4%，房地產投資占比9.6%，存款余額占比16%，住戶存款占比14.3%，房地產的貸款余額占比15%，遠遠高于人口的占比5.4%。
可是土地供應卻不多。比如，上海土地供應至今為止還是減少的，雖然蘇州杭州這些土地供應已經在增加了，但是跟去年相比，增長的量基本上也只有5.1％，低于人口的增長。
另一方面，長三角的土地出讓面積差不多是中西部地區土地供應量的一半，但人口卻大量流向長三角，這使得房地產需求越來越大。
而在今年，土地供給不足的情況變得更為嚴重。歐陽捷說，今年長三角15個城市的土地購置面積，只占到全國的9%，這就意味著未來的土地價格會變得更高。
他認為，要解決地價、房價持續飆升帶來的問題，需要做三方面的工作。前兩個分別是減少貨幣增發以及增加供地；而最后一個就是大力發展都市圈，如果上海的軌道交通、醫院、學校，都能開到周邊城市，將非常有效地抑制房價飆升。
●警惕正在吹大的樓市泡沫
盡管歐陽捷對長三角主要城市的中長期房價頗為看好，但在短期內，他不建議開發商繼續在熱點城市拿地。
他認為，熱點城市的瘋狂不可持續，未來一定會逐漸降溫。需長期關注人地錢的流向，關注房地產供給側改革的方向，現在的政策未來也可能會調整。
歐陽捷提醒同行注意M2的減速和長短利率的下調。此外，還得關注基礎設施提速，因為基礎設施在哪里建設，就是把基礎設施投資轉化為房價上漲的價值。
和歐陽捷的觀點相似，其他與會的嘉賓，或多或少在演講以及最后進行的圓桌論壇上，表現出了對目前土地價格和房價飆升的擔心。他們普遍認為，目前的房價飆升沒有可持續性。
而部分嘉賓非常看好大城市周邊的中小城市發展前景。
法國里昂商學院副校長王華說，如果有實力的企業去彌補了政府提供的公共產品的不足，會有很多小城鎮吸引更多人居住。他相信，都市圈會成為未來城市發展的主要趨勢。
上海城市論壇是第六屆中國價值地產年會的第一站，啟動儀式也于昨日隆重舉行，這標志著中國價值地產年會開啟全國巡場模式，下一站將在北京接力。
