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廈門武漢同日祭出“限”字訣
2018-01-21 10:08:30   來源: 21世紀經濟報道(廣州)

(原標題:樓市調控蔓延: 廈門、武漢同日祭出“限”字訣)

樓市調控蔓延: 廈門、武漢同日祭出“限”字訣

2016年8月31日,廈門市國土資源與房產管理局宣布,廈門將自9月5日起實行樓市限購。由此,廈門成為繼蘇州之后,第二個重啟限購政策的二線城市。

同日晚間,武漢祭出限貸政策,從9月1日起上調主要區域二套房貸款的首付比例。武漢也成為繼廈門之后,第二個實施限貸政策的二線城市。

這兩個城市同日出臺調控政策,預示著調控政策的范圍正在不斷擴張,并開始深入中部地區。這一切動作的出臺,正是拜近期房價和地價的瘋狂上漲所致。

在此之前的7月29日,中共中央政治局會議上提出“抑制資產泡沫”,已經釋放出樓市“擠泡沫”的信號。分析人士指出,在當前資產荒的背景下,房地產市場(尤其是土地市場)的熱度恐不會迅速降溫,未來出臺調控政策的城市也將不斷擴大。

同時指向需求端

根據廈門市國土資源與房產管理局發布的消息,廈門自9月5日起,將暫停向以下三類居民家庭銷售建筑面積144平方米及以下的普通商品住房:擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭;擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭;無法提供購房之日前2年內在本市逐月連續繳納1年以上個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭。政策有效期到2017年底。

該版本與近期市場流傳的廈門限購討論稿基本一致。此前,在房價、地價連續上漲的火爆行情下,眾多業內人士預測,廈門將成為繼蘇州(8月11日)后,第二個重啟限購政策的二線城市。

同策研究院報告認為,廈門商品住宅價格明顯大于其投資價格,并且偏離度不斷增加,使得風險進一步加大,也是廈門出臺“限購令”的原因之一。

根據國家統計局數據,2016年7月,廈門市新建商品住宅(不含保障房)價格環比上漲4.6%,漲幅位居70大中城市之首;同比上漲39.6%,僅次于深圳位居第二。中國房價行情平臺發布的數據顯示,7月廈門房價均價為32537元/平方米,僅次于北上深,排名全國第四。

土地市場同樣不平靜。8月26日,廈門拍賣6宗商住地,收金總額高達171.5億元,其中有5宗地塊的單價突破3萬。且在當日,島外的集美區、同安區、翔安區宅地樓面價紀錄全部被刷新。

“高價地塊的連續出現,使得廈門市場在恐慌邊緣,后續暴漲的可能性較大。所以從市場基礎看,的確有出臺限購政策的必要性?!?中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報道表示。

與廈門不同,武漢的調控措施指向“限貸”。當日晚間,央行武漢分行和銀監會湖北監管局聯合下發通知,強調在武漢市擁有1套住房的居民家庭,再次申請個人住房貸款購買商品住房,貸款最低首付比例為40%。

同時,擁有2套及以上住房并已結清貸款,或還有1套住房貸款未結清的,再次購房的最低首付比例為40%。擁有2套及以上住房且有2套住房貸款未結清的居民家庭,繼續暫停發放貸款。

與廈門不同,7月武漢的新建商品住宅價格上漲2.2%,尚不屬于“冒尖”的水平。但與前者相似的是,武漢的土地市場則有些過熱。有統計顯示,今年武漢共誕生19宗“地王”,上半年有11宗,7、8月份兩個月就誕生8宗。其中,江夏、黃陂、東西湖等區域的樓面價均在最近兩個月被刷新。

在8月9日楊春湖商務區地塊的出讓中,74號住宅商服用地經過4個多小時的激烈爭奪,最終由武漢強華房地產開發有限公司競得,樓面地價14271元/平方米,溢價率達到185%。

有分析認為,雖然兩地的政策手段有所不同,但都指向需求端。既反映出當前“資產荒”的局面,又從某種程度上說明,市場上存在一定的恐慌情緒。

以廈門為例,21世紀經濟報道記者注意到,在調控政策已風聲鶴唳的8月29、30日,廈門住宅成交套數分別為65套和83套,遠高于近一個月以來的日成交套數(10-40套不等)。

樓市獨大與“水波效應”

在很多業內人士看來,廈門、武漢雖同屬二線城市,卻代表著不同的市場形態。

廈門被認為是“強二線城市”的主要代表,主要特征為:位于東部地區、經濟發展水平高、市場體量大、供需關系緊張。在今年年初一線城市普遍強化調控措施之后,南京、蘇州、廈門、合肥等強二線城市率先“接盤”,其市場升溫也較為明顯。

根據國家統計局的數據,今年4月-7月,廈門、南京、合肥連續4個月包攬了新房價格環比漲幅的前三名。算上未被納入統計的蘇州,被稱為房價上漲“四小龍”。

武漢則被認為是下一個層級的二線市場,與鄭州、天津、石家莊、福州等城市類似,屬于東部次中心城市和中西部核心城市。

這些城市市場的升溫,集中出現在下半年。其主要誘導因素之一,是在“強二線城市”出臺調控政策之后,將資金向下一個層級的城市擠壓。由于上半年需求已經有所釋放,因此近期房價上漲并不明顯,但土地市場卻明顯升溫。

根據統計局的數據,今年7月,武漢、天津、石家莊、福州的新房價格環比分別上漲2.2%、2.4%、2.7%和1.7%,屬于房價上漲的“第二陣營”。但有業內人士擔心,隨著高地價帶來的心理效應,未來房價有繼續攀高的動力。

這兩個城市的市場變化,頗能反映出一種現象:從去年年末以來,在政策的打壓下,房地產資金出現了從一線城市流動到強二線城市,再到非核心二線城市的“水波效應”。

該種現象的背后,是實體經濟不振和資產荒的窘境。

根據統計局的數據,今年前7月,全國固定資產投資增速為8.1%,民間固定資產投資增長2.1%,兩者均創下最近一年的新低。

央行數據也顯示,中國7月新增貸款4636億元,創2014年7月以來新低。其中,住戶部門貸款增加4575億元??梢钥闯?,2016年7月,從金融體系獲得資金基本都是房地產企業。

“當前貨幣政策相對寬松,貸款利率成本也較低,對于高凈值人群來講,手頭有富裕的資金,但是沒有有效的資金投向,資產配置需求驅使這些人群將資金投向房價正處于上漲通道的樓市?!?張宏偉表示。

今年7月29日,中共中央政治局會議上提出“抑制資產泡沫”,正是在這種背景下產生。此后,南京、蘇州、廈門相繼出臺限購或限貸政策,拉響地方政府開啟調控序幕的信號。

多位受訪專家均表示,由于實體經濟不振,現階段尚難以采用加息等方式來給樓市降溫。因此,對于熱點城市進行定向調控,便成為未來主要的手段。預計接下來還將有更多的二線城市(包括中西部城市)跟進,出臺樓市調控措施。


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