（原標題：樓市調控蔓延： 廈門、武漢同日祭出“限”字訣）

樓市調控蔓延： 廈門、武漢同日祭出“限”字訣

2016年8月31日，廈門市國土資源與房產管理局宣布，廈門將自9月5日起實行樓市限購。由此，廈門成為繼蘇州之后，第二個重啟限購政策的二線城市。

同日晚間，武漢祭出限貸政策，從9月1日起上調主要區域二套房貸款的首付比例。武漢也成為繼廈門之后，第二個實施限貸政策的二線城市。

這兩個城市同日出臺調控政策，預示著調控政策的范圍正在不斷擴張，并開始深入中部地區。這一切動作的出臺，正是拜近期房價和地價的瘋狂上漲所致。

在此之前的7月29日，中共中央政治局會議上提出“抑制資產泡沫”，已經釋放出樓市“擠泡沫”的信號。分析人士指出，在當前資產荒的背景下，房地產市場（尤其是土地市場）的熱度恐不會迅速降溫，未來出臺調控政策的城市也將不斷擴大。

同時指向需求端

根據廈門市國土資源與房產管理局發布的消息，廈門自9月5日起，將暫停向以下三類居民家庭銷售建筑面積144平方米及以下的普通商品住房：擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭；擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭；無法提供購房之日前2年內在本市逐月連續繳納1年以上個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭。政策有效期到2017年底。

該版本與近期市場流傳的廈門限購討論稿基本一致。此前，在房價、地價連續上漲的火爆行情下，眾多業內人士預測，廈門將成為繼蘇州（8月11日）后，第二個重啟限購政策的二線城市。

同策研究院報告認為，廈門商品住宅價格明顯大于其投資價格，并且偏離度不斷增加，使得風險進一步加大，也是廈門出臺“限購令”的原因之一。

根據國家統計局數據，2016年7月，廈門市新建商品住宅（不含保障房）價格環比上漲4.6%，漲幅位居70大中城市之首；同比上漲39.6%，僅次于深圳位居第二。中國房價行情平臺發布的數據顯示，7月廈門房價均價為32537元/平方米，僅次于北上深，排名全國第四。

土地市場同樣不平靜。8月26日，廈門拍賣6宗商住地，收金總額高達171.5億元，其中有5宗地塊的單價突破3萬。且在當日，島外的集美區、同安區、翔安區宅地樓面價紀錄全部被刷新。

“高價地塊的連續出現，使得廈門市場在恐慌邊緣，后續暴漲的可能性較大。所以從市場基礎看，的確有出臺限購政策的必要性?！?中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報道表示。

與廈門不同，武漢的調控措施指向“限貸”。當日晚間，央行武漢分行和銀監會湖北監管局聯合下發通知，強調在武漢市擁有1套住房的居民家庭，再次申請個人住房貸款購買商品住房，貸款最低首付比例為40%。

同時，擁有2套及以上住房并已結清貸款，或還有1套住房貸款未結清的，再次購房的最低首付比例為40%。擁有2套及以上住房且有2套住房貸款未結清的居民家庭，繼續暫停發放貸款。

與廈門不同，7月武漢的新建商品住宅價格上漲2.2%，尚不屬于“冒尖”的水平。但與前者相似的是，武漢的土地市場則有些過熱。有統計顯示，今年武漢共誕生19宗“地王”，上半年有11宗，7、8月份兩個月就誕生8宗。其中，江夏、黃陂、東西湖等區域的樓面價均在最近兩個月被刷新。

在8月9日楊春湖商務區地塊的出讓中，74號住宅商服用地經過4個多小時的激烈爭奪，最終由武漢強華房地產開發有限公司競得，樓面地價14271元/平方米，溢價率達到185%。

有分析認為，雖然兩地的政策手段有所不同，但都指向需求端。既反映出當前“資產荒”的局面，又從某種程度上說明，市場上存在一定的恐慌情緒。

以廈門為例，21世紀經濟報道記者注意到，在調控政策已風聲鶴唳的8月29、30日，廈門住宅成交套數分別為65套和83套，遠高于近一個月以來的日成交套數（10-40套不等）。

樓市獨大與“水波效應”

在很多業內人士看來，廈門、武漢雖同屬二線城市，卻代表著不同的市場形態。

廈門被認為是“強二線城市”的主要代表，主要特征為：位于東部地區、經濟發展水平高、市場體量大、供需關系緊張。在今年年初一線城市普遍強化調控措施之后，南京、蘇州、廈門、合肥等強二線城市率先“接盤”，其市場升溫也較為明顯。

根據國家統計局的數據，今年4月－7月，廈門、南京、合肥連續4個月包攬了新房價格環比漲幅的前三名。算上未被納入統計的蘇州，被稱為房價上漲“四小龍”。

武漢則被認為是下一個層級的二線市場，與鄭州、天津、石家莊、福州等城市類似，屬于東部次中心城市和中西部核心城市。

這些城市市場的升溫，集中出現在下半年。其主要誘導因素之一，是在“強二線城市”出臺調控政策之后，將資金向下一個層級的城市擠壓。由于上半年需求已經有所釋放，因此近期房價上漲并不明顯，但土地市場卻明顯升溫。

根據統計局的數據，今年7月，武漢、天津、石家莊、福州的新房價格環比分別上漲2.2%、2.4%、2.7%和1.7%，屬于房價上漲的“第二陣營”。但有業內人士擔心，隨著高地價帶來的心理效應，未來房價有繼續攀高的動力。

這兩個城市的市場變化，頗能反映出一種現象：從去年年末以來，在政策的打壓下，房地產資金出現了從一線城市流動到強二線城市，再到非核心二線城市的“水波效應”。

該種現象的背后，是實體經濟不振和資產荒的窘境。

根據統計局的數據，今年前7月，全國固定資產投資增速為8.1%，民間固定資產投資增長2.1%，兩者均創下最近一年的新低。

央行數據也顯示，中國7月新增貸款4636億元，創2014年7月以來新低。其中，住戶部門貸款增加4575億元?？梢钥闯?，2016年7月，從金融體系獲得資金基本都是房地產企業。

“當前貨幣政策相對寬松，貸款利率成本也較低，對于高凈值人群來講，手頭有富裕的資金，但是沒有有效的資金投向，資產配置需求驅使這些人群將資金投向房價正處于上漲通道的樓市?！?張宏偉表示。

今年7月29日，中共中央政治局會議上提出“抑制資產泡沫”，正是在這種背景下產生。此后，南京、蘇州、廈門相繼出臺限購或限貸政策，拉響地方政府開啟調控序幕的信號。

多位受訪專家均表示，由于實體經濟不振，現階段尚難以采用加息等方式來給樓市降溫。因此，對于熱點城市進行定向調控，便成為未來主要的手段。預計接下來還將有更多的二線城市（包括中西部城市）跟進，出臺樓市調控措施。