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南京房價飆漲引高層關注
2018-01-21 10:07:33   來源:華夏時報

 土地熔斷機制被指效果不彰,南京近日又在醞釀出臺更嚴厲的限貸政策。“如果出臺限貸,預期南京會在保持平穩的狀態下,出現一定的波動。”克而瑞研究部副總經理林波在接受記者采訪時說。

不過高和資本董事長蘇鑫認為,貨幣超發即使再限貸,也只能解一時之急。錢多了,首先會流入資產領域,政府最擔心的是資金進入消費領域。

“由于國內投資渠道很少,中國還面臨匯率的壓力。由于資產和匯率只能保一個,如果一定要在兩者之間取舍,相信政府最終會選擇保資產。也正是這樣的邏輯,使很多投資人和購房者對樓市繼續持樂觀態度,敢于繼續進場。”蘇鑫說。

投資需求占不小比例

今年房價不斷漲漲漲的南京近日傳出消息,南京擬出臺限貸政策。有關南京限貸的消息中,目前已經有兩個版本。

據南京當地房產中介的消息,購房者名下在南京有一套住房且貸款已結清的,再次購房時的首付比例將提高到3.5成;名下已有兩套住房貸款已結清的算二套,首付5成,利率上浮10%。

從南京開發商傳出的版本,限貸的口子收得更緊:無論購房者名下是否有房產,第一套房的首付比例都將提高到35%,二套房的首付比例則提高到五成,而三套房則停貸。

就擬出臺限貸政策的市場傳言,央行南京分行方面表示目前房貸政策沒有變化,但南京正在醞釀一攬子計劃,或許會對房貸有一定影響。

中國指數研究院南京總經理曹旭東告訴記者,南京市政府相關部門的確在討論要不要出限貸政策,何時出。

據了解,南京之所以醞釀出臺限貸,其中一個原因是來自中央政府的壓力。南京一家機構高層告訴記者,今年南京樓市的火熱已經引起高層的關注,前不久住建部官員還專門聽取了關于南京房地產市場的報告。

克而瑞研究部副總經理林波表示,近日政府開會討論認為要抑制過快形成的資產泡沫,對房地產來說是一個信號,部分過熱城市的政策可能會分階段和不同批次收緊。

“目前看資產泡沫較大的領域,就是房地產了。地方上可能也會出臺相應的措施進行落地,而落地的重點,可能會是像南京、合肥這樣熱點城市的房地產市場。”林波說。

研究人員告訴記者,從需求層面南京未來也很難繼續支持房價如此快速的上漲。

據中指院的調研,今年南京樓市改善需求的增加幅度較大,但目前南京房地產市場中投資甚至投資需求也占了不小比例,改善需求的比例可能還不到三分之一。曹旭東認為,如果出臺限貸,將砍掉很大一部分需求。

“今年南京購房者所用的杠桿率很高。如果進行投資去杠桿化,不排除房價出現一定波動。”曹旭東說。

多個城市被指有風險

業界人士指出,南京擬出限貸的另一個原因是不想步無錫樓市的后塵,圖一時賣地之快使樓市陷入長久的低迷期。

億翰智庫分析師陳其雄告訴記者,無錫也是經濟較發達的城市,民營經濟活躍。但因為過度的地產開發,房價漲幅過快,近幾年形成了大量供應,目前去庫存之路仍然有相當遠的路要走。

“我們對南京的供需結構進行了調研,結論是房價漲幅過快。如果南京過度透支需求,未來的樓市風險將加大,極有可能成為另一個無錫。”陳其雄表示。

南京之后,其它幾個熱點城市是否也會出臺政策,成為各方關注的焦點。在今年被認為最有潛力的樓市四小龍中,除了南京,合肥、廈門也被認為有一定的風險。

克而瑞最新公布的全國城市發展榜單中,在人均購房支出這一項,廈門在全國城市中排第三位;而為人所熟知的房價收入比,廈門也排在第三。

在研究人員眼中,廈門的新房均價已經比較高了。分析人士告訴記者,目前廈門新建商品房的均價已經達到3萬元/平方米,而去年的時候只有2萬元/平方米。“如果以3萬元/平方米的價格,在廈門很難買到房。島內的房價已經在5萬元/平方米以上,很偏遠的地方也要約2萬元/平方米。”一位分析師說

而廈門不久前出現一則與政策相關的事情。廈門房產部門披露將出臺限購政策,但之后不久就撤回了政策。有媒體報道稱,是廈門房管門與銀行系統之前的溝通出現一些問題,因而放緩了政策的出臺。

對此有分析師認為,銀行可能擔心當地出臺限貸政策后房價出現波動,影響當地銀行房貸資產的安全。

林波指出,廈門雖然今年樓市很旺,但經濟層面一直比較弱。但與廈門相比,在產業結構、發展潛力和對人口的吸納能力上,合肥樓市雖然進入快車道,但產業和經濟底子比較弱。“合肥如果放任房價上漲將是涸澤而漁,對整個城市發展都不利,所以合肥才出臺了比較嚴厲的樓市政策。”林波在接受記者采訪時說。

蘇鑫指出,開發商之所以扎堆在一線和熱點二線城市投資,是因為在其它城市不賺錢,只能在這些城市拿地做項目。

“國內市場除了房地產,不可能有其它行業可以容納如此龐大的資金。有龐大的資金,又集中在少數幾個城市,房價和地價肯定會漲。這種情況下,限貸只能說是救急之法。”蘇鑫說。


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