房產中介的金融衍生業務已然被推到了聚光燈下。多宗罪中，通過首付貸產品“場外配資”加大房市杠桿成為引爆輿論的“首惡”。

事實上，很多房地產中介公司都早已經營起金融衍生品業務。自2014年以來，一批中介機構紛紛開始推出房貸金融業務，通過放寬快、額度寬松的優勢吸引購房者。在多種貸款產品中，首付貸無疑是各方追逐的風口。

首付貸到底是什么，其配資能力和杠桿風險又到底有多大？

市場風口

《中國經營報》記者在搜房網“房天下理財”平臺上看到，該平臺目前經營的貸款品種共有四個，除了二手房按揭和贖樓貸，還包括新房和二手房的首付貸。其中新房和二手房首付貸的年利率分別為7%和9.6%起，且貸款金額不限，最快放款時間只需3天，兩項產品目前共有20萬人已申請，超過其他房貸產品總和一倍多。

而在搜狐旗下的搜易貸平臺上，記者看到其宣傳語宣稱首付貸產品最低一成即可購房，借款金額最高為房屋總價的20%。記者致電客服咨詢，對方表示，新房和二手房的首付貸產品均支持房產抵押和信用貸款。目前，已有近千名用戶成功購房，審批通過率高達75%。

東方證券房地產首席分析師竺勁告訴記者，首付貸走上市場大約已經有兩年時間，目前主要仍聚焦于新房市場，在一定程度上解決了開發商去庫存的問題，成為有效的銷售抓手。一方面使曾經一些違規操作的分期付款通過貸款方式得到解決，另一方面解決了開發商在尋找客戶上困難，用金融工具續客和加速中轉，作為一種解決方案，客觀上潤滑了房地產的交易。

業內觀點認為，以往銀行首付三成，再加上5%左右的稅，首付利率普遍在35%左右。但對于剛需人群，首付25%是一個安全邊際，這其中的10%就是首付貸產品的市場空間。

在中國地方金融研究院研究員莫開偉看來：通過P2P將短期資金引導到房地產行業，通過首付貸等方式給購房者或炒房者提供資金杠桿,是一種房產中介業務創新,并能給投資者帶來財富增值效應，在解決剛需人群購房效率的同時，客觀上也會推動投機資金進入房地產的熱情。

配資質疑

為購房者首付款配資之所以被抨擊，是因為其加大了樓市杠桿。

以在京購置一套總價300萬元的房子為例，按照政策最低要支付房價的三成作為首付，即100萬元。而如果購房者只能拿出70萬元首付，另外30萬元則可通過類似首付貸產品來解決，以實現買房目標。如果說此前購房杠桿是3倍左右，那通過首付貸產品，杠桿則會增大到4~5倍甚至更高，這樣的操作，也被一些人士解讀為樓市交易中的“場外配資” 。

有觀察者認為：杠桿加大后效率和風險在同步累積。而一旦還款能力不足或者房子大幅貶值，按揭款大于房屋市場價格，則會引發系統性風險。相對于央行場內加杠桿而言，中介機構的首付貸服務屬于沒有受到監管的“場外加杠桿”。

人民銀行深圳中心支行的數據顯示，截至2015年12月末，深圳個人住房貸款余額為7420億元，同比增長40.0%。按揭平均成數在2015年12月份達到65%，同比高出3.2%，與70%的最高貸款成數限制相差僅5%，將貸款杠桿幾乎利用到了極致。

而這種杠桿風險是否會在全國蔓延呢？

華泰證券出具的一份研究報告認為：由于首付貸可以提供最多三分之二首付款，一些購房者甚至可以做到不到一成的實際首付比例，且由于是信用貸款，貸款利率也在14%~19%之間，確實存在潛在的違約風險。

不過在一些業內人士看來，首付貸還遠遠未到“談虎色變”的程度。

竺勁告訴記者，其實首付貸在新房領域使用率更高。據該平臺掌握的數據，一線城市新房首付貸比例10%左右，二手房首付貸則更低。例如平安好房的首付貸產品“好房貸”去年規模在180億元左右，多數是以抵押方式發放首付貸，不是純信用手段。“就我們掌握的數據看來，首付貸可能有個別存在風險，但目前仍僅限于個體性而不是全局性風險”。

但面對近半個月來一線城市房價的飆升，很難不讓人擔心房市杠桿如果持續放大是否會引發類似美國次貸危機一樣的風險事件。

在竺勁看來，二者不完全具有可比性，其一，美國貨幣當局政策規定的美國購房首付比例本身相當低，但我國銀監會和央行對銀行系統的風險管控嚴格，首付實際比例比較高。其二美國存在再抵押再貸款，氣球貸疊加房價上升周期，讓很多沒有購房能力的人，通過購房取得消費貸款，因此泡沫程度遠遠大于當下國內市場。“但不可否認，目前一些中介市場的首付貸特別是二手房首付貸可能會讓一些不具備首付能力的人進入購房市場，但風險目前還可控。”

監管難題

由于首付貸其實就是小貸中投向個人房貸的一種，除了有杠桿比率的限制之外，目前的監管并不嚴格，特別是對當前剛剛起步的首付貸。

業界擔心，一旦首付貸對象擴展到發放的貸款不是國家想發給的有剛需的“新市民”，而是發給能“提供已有房產做抵押”的有房者，這些人保不準有以炒房為動機的，這就會助漲房地產泡沫。

華泰證券的分析報告認為：中介機構引導的首付貸有一定的房價加速器作用，但并不是主導。雖然暫時看不到因為首付貸使得首付比例過低、進而引發杠桿風險的情況，但是由于杠桿總是邊際的影響，所以需要對首付貸的進一步使用進行關注。

在不少業內人士看來，只要樓價穩定，與樓市相關的金融衍生品則風險可控。但事實上，不久前鑫琦資產公司的兌付危機正與樓市泡沫相關。鑫琦資產籌集2000名投資者的錢以公司名義在三四線城市買房。房地產公司以不斷上漲房價的方式，維持20%以上資產回報率用于鑫琦資產公司和投資者分配。然而，房價一旦回落，投資者則會遇到巨大風險。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者，部分房貸資產質量惡化的風險確實需要警惕。尤其是近期市場交易熱的過程中，部分購房者通過杠桿操作而倉促入市，這使得購房者本身的風險系數加大。如果在缺乏有效抵押的情況下，會使后續商業銀行各類貸款加劇風險。而對于此類金融平臺的監管不到位，可能會使得相應問題擴大。

但比監管不到位更嚴峻的，是難以監管的現實困境。

竺勁認為，如果真的涉及監管，相關部門可能需要對發放首付貸款的機構進行全面審查，采取白名單制，范圍包括銀行、小貸機構等，成本相當高，但也很難判斷有哪些是消費貸款，有多少變成了購房首付貸款。

“傳統的中介監管部門主要側重在對房源和傭金層面的監管，對于一些中介行業的金融創新，包括住建部門、中介行業協會等其實都研究得不透徹。目前對于中介機構混業經營也缺乏一個規范，有可能導致資金流動缺乏監管。”嚴躍進認為。

首付貸產品涉場外配資折射的是金融業務創新與金融監管的深層問題，更考驗著監管層的智慧。

中國地方金融研究院研究員莫開偉日前就公開指出，目前房產中介機構能不能進行與其業務相關的金融業務創新,這不僅關系到房產中介機構金融業務由誰監管問題,更關系到金融業務創新的歸屬問題。金融監管需有相應的監管制度與之配套,否則無法適應日新月異的金融業發展需求。這些都應是金融大監管改革不可回避的話題。