樓市調控擴圍

當前，房地產市場的恐慌正在放大。不少城市出現了“搶房”熱，一些被激發的需求甚至采用高杠桿買房。面對此市場狀況，自今年8月以來全國范圍內已經有8個城市出臺收緊的樓市調控政策。9月25日南京重啟“限購令”，也被業內人士看做二線城市全面強化調控的一種信號。業內普遍認為，未來針對房地產市場的政策收緊已是大概率事件，中國樓市最快或將在今年四季度進入新一輪的降溫周期。

導讀

本次南京“限購令”，加之今年初推出的“限價令”，南京已成為全國樓市調控最為嚴格的二線城市，政策力度僅次于北京、上海、深圳三地。

千呼萬喚之間，南京終于在9月25日重啟“限購令”。以家庭為單位，擁有一套及以上住房的外地人口將不具備購房資格，擁有兩套及以上房屋的本地人口，不具備新房的購房資格，僅限定購買二手房。這也是南京在時隔兩年之后，再度重啟“限購令”，也使之成為繼蘇州、廈門、杭州之后，第四個出臺“限購令”的二線城市。

當晚，南京緊接著出臺寧十三條，涉及增加住房上市供應、加大商品住宅土地供應、穩定商品住房價格等措施。其中尤其提到對土地出讓后付款、開竣工的核查，上市銷售環節時間和規模的明確等。

就在“限購令”出臺前的兩天，南京完成了房企首次搖號拿地的過程。超過100家開發商以搖號的形式，爭奪20幅住宅土地的最終所有權，整個過程歷時3個半小時。

再算上年初推出的“限價令”，南京已成為全國樓市調控最為嚴格的二線城市，政策力度僅次于北京、上海、深圳三地。這甚至被看做二線城市全面強化調控的一種信號。

恐慌情緒加劇

“最近來買我們項目的客戶，投資的差不多占到百分之七八十了。”南京市浦口區某項目負責人向21世紀經濟報道記者說，在上月的一次開盤中，出現近期南京樓市頗為常見的“日光”現象，且購房者幾乎半數為外地人。

而在今年年初，該項目所反映的投資者比例僅在2到3成，外地購房者比例也僅在2到3成。

浦口區位于長江以北，為南京市開發稍晚的后發區域，房屋供應以剛需戶型為主。受益于江北新區的批復（2015年7月），浦口樓市于去年年末以來迅速升溫，其成交量和房價漲幅均位居南京各區前列。

另一個熱門區域建鄴區靠近老城，規劃級別較高，其房屋供應偏向中高端，為改善性需求青睞的主要區域。某大型房企南京區域負責人向21世紀經濟報道記者表示，最近幾個月來，建鄴區的購房者中，投資客的比例也越來越高。

他表示，建鄴區是南京房價較高的區域，銷售節奏慢，銷售周期長。但從去年年底以來，房屋很快變得供不應求，每次開盤就像“搶房”，且愈演愈烈。

這種變化成為近期南京樓市的一種縮影。上述負責人表示，今年以來南京樓市的主要變化可以總結為：投資需求增加、恐慌情緒強烈。“這種情緒互相傳染，會加劇市場的緊張程度。”

需求結構和市場情緒的變化，使得南京樓市一直保持著緊張的局面，并推動房價迅速上漲。根據國家統計局的數據，今年4月至8月，南京市新建商品住宅（不含保障房）價格環比漲幅分別為4.4%、4.1%、4.0%、3.6%、4.1%，除8月降至第六外，一直位居70大中城市的增幅的第三位。同比來看，南京新房價格漲幅已經從1月的10.8%，擴大到8月的38.8%。

在這背后，南京樓市的土地供應卻一直顯得不足。直到上周南京連續四天（9月19日至9月22日）推出27宗土地之前，今年南京一直沒有土地的大規模供應，房地產企業普遍反映“手中無糧”。

根據易居克而瑞的數據，截至今年8月底，南京樓市新建商品住宅存銷比不足3個月。在其監測的各城市中，僅有合肥低于這一水平。

二線調控或全面收緊

南京上次出臺房屋“限購令”是在2011年2月，在實施了三年多后，于2014年9月取消。當地的業內人士認為，從供需關系緊張、市場情緒恐慌等方面來看，當前的市場環境甚至比當年更為嚴峻。

從內容上看，兩個版本的“限購令”力度相當，但細節上略有變化。主要體現在，新版“限購令”對于擁有2套及以上住房的本地家庭，禁止購買新房，但仍然允許購買二手房。

“將二手房對本地人士放開，而不是全部放開，一方面意在促進存量市場的消化，另一方面會避免需求大量涌向二手市場。”上述房企人士指出，該項規定對南京二手市場有著較大利好。

但中原地產首席分析師張大偉認為，鑒于當前不到3個月的去化周期，該“限購令”實際作用十分有限。

張大偉還認為，近期集中以“先拍賣后搖號”方式供應的20宗住宅用地，也很難在短期內形成供應。因為這20宗土地大多被要求以現房的形式銷售，而按照正常的開發周期，形成現房供應，需要在至少1年后才能實現。

因此，盡管今年以來南京的調控出現了“漸進式加碼”，“但市場因為寬松的貨幣導致的恐慌依然持續”。

從全國范圍來看，此次“限購令”出臺的意義不止于此。上海易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示，南京“限購令”的出臺，體現了二線城市調控政策將總體收緊的趨勢。

由于“資產荒”局面未改，今年下半年以來，樓市資金從南京、蘇州、廈門等“強二線城市”溢出，并流向其周邊區域和中西部二線城市，并推動了這些地區房價上漲。集中體現在，合肥、南京、廈門等城市開始從房價漲幅榜上退下，讓位于鄭州、無錫等其它二線城市。7月以來，武漢、鄭州等地也出臺調控政策，標志著樓市調控的區域進一步擴圍。

嚴躍進指出，從目前限購的既有版本和思路來看，主要遵循四個思路或優先層次，后續其他城市也會遵循此類邏輯。第一是房價上漲壓力的城市先出限購政策；第二是市區相比郊區會先行收緊；第三是新房市場比二手房有所收緊；第四是外地戶籍受政策管制的可能性大于本地戶籍。

嚴躍進認為，后續有望收緊政策的城市包括合肥、天津、福州等，同時不排除部分三線城市也會有類似收緊的做法，類似昆山、廊坊、無錫、東莞等地。