六一兒童節這天，上海北郊，外環外，信達地產以58億元的總價，3倍的溢價率，拿下寶山單價新“地王”。這距離其在杭州以123億元奪得總價“地王”，剛剛過去5天時間。不唯信達，近來的土地市場，“地王”頻出。在這背后，有一個現象頗值得關注。金融資本越來越多地出現在土地拍賣市場，并且多有斬獲。這讓曾經瘋狂搶地的老牌開發企業，頗多苦水。賭“地王”的宋衛平如今對各地“地王”連連搖頭，更有開發商直言“地價已經越來越看不懂”。

金融機構對土地價值的判斷，為何會與專業的地產開發企業出現如此大的差異？他們在以高溢價拿得土地之后，又是如何實現土地投資的預期收益？土地的價格，又是否會在金融資本的強力助推之下，越來越離譜呢？本期房產周刊，每經記者從投資邏輯、用地供給、開發企業等角度，對以上諸多問題進行深度剖析。

六一兒童節這天，上海顧村再次拍出新“地王”，信達成了“贏家”，而其剛剛以123億元的代價摘得杭州新“地王”。

上海顧村地塊拍賣現場，一共24家房企參與競拍，其中不乏聯合體拿地。比如濱江傍上金融大鱷“平安系”，金茂聯合電建被稱為強勢央企組合，個頭都不小，但均被信達逼退。

當前的房地產市場，一個典型現象是，房企考慮投資安全邊際，一直看好一二線重點城市，從回歸一線到奔赴二線，形成羊群效應，但這些城市或陷入無地可供或優質土地供給不足的現狀。

一位地產金融資深人士表示，“地王”必須有銀行等金融機構參與，地價與房價應呈正比，“地王”必讓房價更高，說是“相信”后市實為豪賭，背后各有算盤，像銀行有降不良率的壓力，當前投資地產更劃算。

“地王”讓“鬼城”見鬼去了

與上海顧村新“地王”同一天誕生的，還有位于河南鄭州鄭東新區的一個新“地王”，樓面地價逾2.4萬元/平方米。

2014年以來，輿論曾不斷關注鄭東新區“鬼城”，至今仍如一場噩夢，但當前典型一二線城市的樓市火爆，讓這個所謂的“中國最大的鬼城”只好見鬼去了。

5月30日，合肥市供地近千畝，涉及13宗地，除了1宗流拍之外，其他全部被建發、融信、文一等以高溢價率收入囊中，比如建發等多個地塊樓面地價已突破1.85萬元/平方米，超過了不少高端項目當前的銷售均價。

僅5月份，全國土地市場就巨獻了69宗新“地王”，其中有65宗為二線城市所造，比如合肥、蘇州、南京、杭州等。保守統計下來，截至目前，年內新“地王”已突破120個。

這年頭，說是“新的地王年”一點不過分，全國一二線城市到處是“王的盛宴”。

如果翻看一下中國樓市史冊，外界就不難發現，樓市周期性高點總遇“地王”。2009年，不少房企從瀕危邊緣復活，掀起“地王”爭霸。

2013年，樓市典型標簽是“地王”逆襲。據報道，10大房企曾狂砸3000億元圈地，當時“地王”的最好注腳就是新鴻基地產曾豪擲218億元拿下上海徐家匯項目，號稱歷時4年的全國總價新“地王”。

如今，上海樓市似乎不太想談誰拿了“總價地王”，而更愿意談及屢屢被刷爆的單價“地王”新紀錄。

近來，不少媒體曝出“地王”背后更像是圍繞地方政府、房企、金融資本的一場合謀，意在炒地，催火房價。

亞信控股集團董秘榮騰洪告訴《每日經濟新聞》記者，當前宏觀經濟不景氣，國家宏觀調控的焦點仍是房地產，房企有意愿，也按耐不住拿地的沖動，因為地價與房價按理講是正比關系，這意味著未來房價上漲，房企試圖炒作、拉升與帶動房地產業是一個明顯趨勢。

實際上，全國樓市所謂“黃金十年”正是基于土地紅利，坐享土地溢價，絕大多數房企賺得盆滿缽滿，這背后是市場供需嚴重失衡，供應缺口太大。

自2014年以來，地產業內較為一致的主流觀點是全國樓市拐點已現，供需再現失衡，這次是供應太大，尤其是三四線城市，但全國去庫存背景下，“地王”卻頻現，造就了“新的地王年”。

金融資本潛行房地產

日前，《每日經濟新聞》記者曾專門報道了24家上市券商豪擲巨資購置不動產，甚至個別券商借錢建房，包括打造典型城市的地標級城市建筑，買地修房不亦樂乎。

此消息一出，外界一片嘩然。榮騰洪表示，最近股市看空的多，說明實體經濟不理想，金融資本需要更安全的投資去處。

對于券商青睞不動產投資，外界只能從其財報中管窺一二，當前外界紛紛調侃，大型房企們所導演的上百個“新地王”，背后與金融資本的直接或間接參與密不可分。

以參與上海顧村“地王”爭霸的濱江與平安聯合體為例，雖然該聯合體最終未搶到土地，但該聯合體的強勢參與，勢必讓此次土地拍賣多了更多舉牌的次數，一定程度上拉升了樓面地價。

比如，濱江集團作為一家A股上市房企，在去年年報中說，該公司近些年始終保持獲取銀行貸款方面的資金優勢，基本沒有采用融資成本較高的房地產信托融資。

更為關鍵的是，與濱江做搭檔的平安，背后是一個涉及保險、銀行、信托、基金等全牌照的“平安系”金控集團，尤其是旗下平安不動產去年以來參與諸多房企的聯合投資入股拿地。

拿下上海顧村與杭州濱江兩個“新地王”的信達地產，此前給人的一貫印象是低調、保守，業績也不太突出。然而，信達地產此次兇猛出擊，讓外界感到愕然。

中國地產金融聯盟執行會長、黃金灣投資集團董事長申威告訴《每日經濟新聞》記者，地產只是信達的一部分業務，信達上面還有建設銀行，是一個涉及不良資產管理、銀行與地產開發等多項業務一體化的超大型資本機構。

“ 地王 背后，都是一種金融行為，由資本驅動。”申威表示，實體不景氣，M2超發，過多的流動性需要尋找出路，投向土地等資產才能保證收益，這也是現時一種無奈的做法。

在榮騰洪看來，當前銀行體系的抵押資產違約不斷上升，如果按照實際損失撥備，肯定會影響到銀行財報業績，而更好的辦法是不斷做大新的債務資產，比如間接通過投貸聯動參與拿地投資，通過規模化覆蓋掉不良資產損失或降低不良率。

銀監會數據顯示，2015年，商業銀行不良貸款率與關注類貸款占比均創下新高，而今年一季度，大型商業銀行與農商行均突破了去年底的商業銀行不良貸款率均值。

危險的“擊鼓傳花”游戲？

來自中原地產的數據顯示，截至5月25日，今年涉及全國50家大型房企合計拿地總金額3887億元，平均成本6283元/平方米，比去年同期增長48.4%。

實際上，從拿地的房企背景來看，多數是上市房企與國企。既然房企拿地成本大漲了，按照“羊毛出在羊身上”的商業邏輯，這勢必會轉嫁到未來“地王”項目入市后的售價上。

榮騰洪表示，上市房企目前也沒辦法，拿地的意圖之一是儲備土地，另一個核心就是融資，通過高性價比土地投資，提高融資杠桿。

“更多的高價地塊，意味著未來支付購房成本比現在更高。”榮騰洪強調說，當前他們至少說是相信房價會繼續漲的，至于到底漲不漲，這誰也說不好。如果有做空力量，最后讓誰來買單？

申威認為，現在房企拿地確實過于猛烈，土地投資已進入一個風險臨界點，關鍵是控制好“度”。未來，最大的風險始于潛在購房能力被削弱，真正付得起后面房價的人是否愿意繼續接盤。美國次貸危機就是“擊鼓傳花”的金融游戲玩不下去，最終崩盤了。

去年以來，像中天城投、云南城投、金科股份等大量上市房企通過向華融、信達等四大資產管理機構頻繁轉讓其持有子公司的股東債權，實現大額短期融資。

榮騰洪指出，不良債權轉讓模式的關鍵在于如何確定價格與保持價值，才能持續循環下去，一個是并購重組債權，一個是填充新業務，裝入優質資產打包。

在申威看來，作為房企的金主，金融機構介入前期拿地也就是一個算賬的生意，關鍵是要做好風控，比如考察當地人口、GDP、庫存等，以及交易對手資信評級，是否足額擔保，像土地價值高低直接關系到抵押率，但這會不斷變動。目前，金融機構也在加速分化，比如地產私募基金，數量在縮小，風控不嚴的地產基金在募投管退上勢必會出問題。