“活下去”是萬科2018年秋季例會上提出的口號，這一口號的提出令大眾嘩然，甚至當時還形成了一小波輿論風波。但今天看來，這可能是中國房地產歷史上最接近準確的預測之一。2022年3月31日上午，萬科召開2021年業績推介會。萬科董事會主席郁亮表示，2021年全國商品房銷售額達到18萬億元，這或許就是房地產開發行業的天花板。根據國家統計局數據顯示，2021年全國商品房銷售面積179433萬平方米，比上年增長1.9%；商品房銷售額181930億元，增長4.8%。

房地產作為一個擁有龐大現金流的行業，企業現金流穩定極為重要。可以說現金流穩定，房企必然穩定。長期的財務自律、現金流充沛，是房企掌握主動權的核心因素，時刻保持審慎財務管理，是抵抗周期風險的根本。而保證企業現金流穩定的前提必然是企業銷售與融資。

壓力下房企運營的優先級：銷售與融資

房企銷售環節的成果在一定程度上決定著企業的發展動力與規模，但2022年的房企銷售環節不可避免的受到了疫情與環境的雙重影響。根據CREIS中指數據顯示： 今年1-5 月，前100房企銷售額均值273.9億元，累計同比下降50.7%；銷售額破千億房企3家，較去年同期減少12家；超百億房企70家，較去年同期減少48家。5月銷售額環比小幅回升，基于中指研究院的銷售排行榜數據，篩選40家房企的1-4月累計銷售同比增速中僅有大唐地產、首開兩家房企銷售同比增速為正。整個房地行業預計三季度銷售有望逐步企穩。

融資端在同一時間段也受到了企業債務問題的影響。Wind數據顯示：2022年4月，共計19家房地產企業發行境內信用債36只，合計發行規模為409.95億元，凈融資額為100.33億元。從凈融資額來看，4月凈融資額為100.33億元，已連續3個月回正，并較3月增加58.49億元。

今年《政府工作報告》明確提出，完善民營企業債券融資支持機制。5月，交易所債券市場正式推出民營企業債券融資專項支持計劃，由中證金融公司運用自有資金負責實施，通過與債券承銷機構合作創設信用保護工具等方式，增信支持有市場、有前景、有技術競爭力并符合國家產業政策和戰略方向的民營企業債券融資。

近期部分企業融資情況匯總

債務壓力尚存 融資曙光初現

2022年伊始，三大評級機構惠譽、標普、穆迪分別對2022年的房地產行業發布了信用展望。除銷售規模和利潤下降外，三大評級機構信用評級依舊以下調為主，2022年房企的境內外融資環境依然嚴峻。公開數據顯示，2022年房企到期的海外債約3560億元，其中上半年到期的規模為1967億元，占比超過55%。克而瑞也曾在對外公開數據中顯示：據不完全統計，100家典型房企2022年的境外債權融資到期主要集中在上半年，3月、4月、6月、7月均為境外債權融資的償債小高峰。這意味著，2022年房企海外債將迎來四次兌付高峰，壓力可見一斑。

5月16日，深交所表示：市場首單民營房企信用保護憑證業務今天落地，由中證金融運用自有資金與中信證券聯合創設，將支持以重慶龍湖作為核心企業的供應鏈ABS發行。眾多業內人士認為，探索市場化的信用保護工具，有助于引導市場修復對民企債券的投資信心，改善民營企業融資環境，助力民營企業健康發展。此外，創設機構將同時發行包括信用違約掉期（私募CDS）或信用風險緩釋憑證（CRMW）在內的信用保護工具，以幫助民營地產商逐步恢復公開市場的融資功能。

近期，部分企業獲得了更多的融資支持。碧桂園、龍湖、美的置業、新城、旭輝5家民營房企被選為示范房企，并在5月27日上交所組織的公司債權投資對接會上進行融資宣講；龍湖、碧桂園及美的已分別完成5億、5億、10億公司債發行，新城在5月24日公告發行10億中期票據。旭輝控股集團首席財務官楊欣公開表示：只要市場有窗口，公司一定會積極去捕捉機會。企業會結合市場情況，抓住窗口機會安排融資發行工作。

房企年內到期境內及美元債存量（億元）

在更多企業尋求融資渠道拓寬的同時，也有部分企業通過提前償還債務、足額支付利息、發行綠色債券等形式保障企業融資渠道平穩暢通：

2022年4月，遠洋集團成功發行2億美元高級無抵押綠色債券——該筆債券發行年期為3年，票面利率僅為為3.8%，也進一步有效優化了遠洋集團的債務結構和平均融資利率水平。4月末，遠洋集團提前償還了一筆即將到期的5億美元債。下一筆美元債到期為2024年下半年，近兩年內無美元債到期壓力。

5月12日，港龍中國地產發布公告，公司發行的1.58億美元新票據利息支付，該公司已將足夠資金存入指定的銀行賬戶以作支付半年度應付利息，并已于2022年5月12日支付。

5月25日國務院召開全國穩住經濟大盤電視電話會議，釋放強烈的支撐地產信號。一方面房地產行業從去杠桿到穩杠桿，適當提高宏觀杠桿率，居民家庭部門穩杠桿。另一方面全面落實政治局會議的兩個“支持”：支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。截止2022年5月底，今年地方性政策出臺城市達134個，326次出臺政策，其中5月79個城市出臺放松政策，出臺次數高達149次，占全年政策出臺次數的46%，比4月66個城市多出13個城市，地方調控政策呈井噴態勢。

行業陣痛危機出清 房企發展尋求新常態

眾所周知，2021年下半年開始房地產行業的發展逐步減緩。一方面與行業自身達到發展瓶頸有關，另一方面也是進入行業陣痛與危機出清的一個新周期。企業在積極的財務管理前提下必然會對行業未來的發展產生新的理解與判斷。

1、企業發展從“大者生存”逐步調整為“適者生存”

在“房住不炒”為主題的行業發展規律下，行業已悄然進入新的歷史發展階段，房地產企業在行業危機出清后清醒的認識到一味追求規模發展帶來的隱患與陣痛，將逐步調整企業發展目標。企業進入平穩發展期。可以預料的是，未來房企將更注重資金成本管理，減少高杠桿融資沖動，建立日常資金支出防火墻，避免資金鏈斷裂風險。在價格層面以更貼近購買力的標準向市場貼近。

2、企業發展回歸本質：回歸主業 創造價值

回歸主業必然圍繞“土地價值”進行展開，實際上在接下來很長一段時間，住宅開發市場仍然具有巨大空間。到了2030年以后，城市化進度基本完成，國內房地產存量會超過400億平方米。按照建筑使用年限50年來折舊2%，年開發量將等同于折舊量8億平方米，形成正常循環。同時，提高產品質量、保障購房人權益等一系列發展問題也將得到很大程度的解決。未來，伴隨商業空間、產業園區、租賃市場圍繞的業務將會進一步深化。

3、終結房企“攜資本以令諸侯”的發展心態

房地產行業快速發展的時代，房企作為重資本企業，除在主營業務發力外，也進行了跨行業的業務探索和發展，但并未尊重其他行業的發展規律，依然以“快周轉“的心態看待新興業務，不惜重金投入，但并未取得預期效果。在本階段行業發展調整過后，相信房企將會回歸市場視角，以新姿態、新投入擁抱其他業務發展。

2022年4月29日召開的中共中央政治局會議提出：要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。2021年，我國房地產業增加值占GDP比重為6.8%。房地產業規模大、鏈條長、涉及面廣，對國民經濟發揮著舉足輕重的作用。

經濟飛速發展，時代的底層邏輯也在快速改變，行業發展理念也需與時俱進。房地產行業作為國民經濟支柱產業之一，其發展的底層邏輯也已重構，在“房住不炒”主基調下，回歸居住本質與實體經濟本源，走高質量、可持續發展之路已然成為眾多規模房企的共識。同時，在綠色發展、“雙碳”戰略、科技創新、共同富裕等國家發展大局下，房企也需要積極貫徹新發展理念。