8月9日，原來被指定主體收購無錫市存量二手商品住宅（不包括房改房、私房、辦公類物業(yè)）的無錫市梁溪城市發(fā)展集團有限公司，發(fā)布一個令人震驚的公告，徹底推翻大家的思維：

推出“以舊換新”3.0版業(yè)務。

一是擴大住房“以舊換新”的范圍，不僅收購二手商品住宅，還將增加對公寓、商鋪的收購。

二是支持異地以舊換新，增加新樓盤參與，增加對蘇州、常州存量二手商品住宅的收購。無錫全市、蘇州全市、常州全市等城市，在上述條款規(guī)定范圍內擁有自有物業(yè)的居民（居民個人征信正常，無不良貸款記錄且有權處理該套舊房），均可參與“以舊換新”，在無錫市梁溪城發(fā)集團下屬控股樓盤換購商品住房。收購物業(yè)應具有真實有效的產權證明，并確保權屬清晰。

三是支持一換一、一換多、多換一，即一套二手物業(yè)置換一套新房或多套新房，多套二手物業(yè)置換一套新房，存量二手物業(yè)總價需不高于新購房源總價的60%。增加直系親屬新舊產權所屬人變更。

這在120多個實行“以舊換新”的城市中，是最另類的。這是一家什么公司？

無錫市梁溪城市發(fā)展集團有限公司 (曾用名：無錫市梁溪城投商業(yè)運營管理有限公司) ，成立于2016年9月12日。公司經營范圍包括：利用自有資產對外投資；房地產開發(fā)經營；房屋拆除、市政公用工程的施工（憑有效資質證書經營）；建材、通用機械及配件、電氣機械及器材、專用設備的銷售；房屋租賃等。

這是一家以從事商務服務業(yè)為主的企業(yè)。企業(yè)注冊資本205000萬人民幣，實繳資本50000萬人民幣。無錫市梁溪城市發(fā)展集團有限公司共對外投資了8家企業(yè)；此外企業(yè)還擁有行政許可7個。

有機構統(tǒng)計，2023年北京改善性購房需求占比達到40%，改善群體交易量是剛需群體交易量的1.5倍以上。市場層面，“以舊換新”的需求較大，相關政策一定程度上確實能夠推動二手房流轉，也為購房者帶來實際的便利。

從目前來看，全國商品房‘以舊換新’120多個城市的政策內容各不一樣，但90%以上都是和北京一樣，以‘政府+協(xié)會’鼓勵中介機構和開發(fā)商接受以舊換新、給以舊換新騰挪時間等一些保障為主要特點。以北京為例，最近推出的‘以舊換新’出現了首單交易，而且可以接受‘以舊換新’的房源數量已經超過萬套，這對于市場來看肯定是一個積極的影響。

“以舊換新”的運作模式：

“中介優(yōu)先賣”模式，效果很大程度上取決于市場運行情況，在當前“買方市場”下，二手房出售環(huán)節(jié)的不確定性較大。

“國企收舊換新”模式，即由國資平臺直接收購業(yè)主二手房，業(yè)主再去購買新房。2023年下半年以來，蘇州、宣城、無錫、黃石、南京等城市，均推出“國企收舊換新”政策，尤以江蘇城市居多。“國企收舊換新”滿足了業(yè)主改善性住房需求，也加速了新房市場庫存去化，還可加快政府保障性住房籌集節(jié)奏。

“幫賣”模式。2024年7月，北京房地產業(yè)協(xié)會、北京房地產中介行業(yè)協(xié)會聯合發(fā)出《北京市商品住房“以舊換新”活動倡議書》，參與活動的房地產開發(fā)商、房地產經紀機構、房地產租賃企業(yè)都為此作出相關承諾。7月19日，北京市商品住房“以舊換新”活動正式啟動，首批參加的新建商品房項目共31個，涉及房源9000余套、房地產經紀機構11家。

補貼政策。就是對出售自有住房并購買新建商品住房的個人或家庭，給予一定的購房補貼。

2024年5月，湖北印發(fā)《關于進一步促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，提出要積極推動住房“以舊換新”，打通交易堵點，推動一、二手房良性循環(huán)。

采用“國有企業(yè)收購模式”。具體實施流程：各市州研究制定住房“以舊換新”實施方案，支持國有企業(yè)根據需求，合理確定二手住房收購范圍、規(guī)模、房源條件；換房居民登記待售二手住房信息，同時選定意向購買的新建商品住房，與房地產開發(fā)企業(yè)簽訂《商品房購買意向書》；對待收購二手住房進行價值評估并出具評估結果，按評估價值抵扣新建商品住房價款；收購實施主體與換房居民協(xié)商一致后簽訂《收購意向協(xié)議》，收購實施主體向金融機構申請貸款，如協(xié)商不成功或貸款審核不通過，則收（換）購工作流程終止；收購實施主體與換房居民簽訂《二手住房收購協(xié)議》，換房居民與開發(fā)企業(yè)簽訂《商品房買賣合同》，交易雙方辦理房產過戶和不動產登記手續(xù)，金融機構發(fā)放貸款并轉入開發(fā)企業(yè)監(jiān)管賬戶。

無錫的這家公司，無疑是達到了“以舊換新”的天花板。