28日下午，參加了武漢市工商銀行的一個房地產論壇，要求講15分鐘，講不透，分享如下：
一、2015-2023年的房地產周期
2015年12月，房價最低。
2016年房價暴漲。高峰時爆出5-6萬元的“茶水費”
2016年12月，中央經濟工作會首次提出了堅持“房住不炒”的定位之后，政府堅持完善住房保障和住房市場“兩個體系”，通過穩地價、穩房價、穩預期等措施，促使住房回歸民生屬性。
2021年12月，中央經濟工作會議，一方面繼續堅持“房住不炒”的定位。另一方面，中央經濟工作會議首次提出“加強預期引導，探索新的發展模式”。房地產行業的變革期已經到來。
2022年3月1日，鄭州改善型住房，4月29日，全國實施。
2022年12月，中央經濟工作會議指出：“消除多年來‘高負債、高杠桿、高周轉’發展模式弊端，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。”強調房地產是國民經濟的重要支柱，2022年房地產業增加值為7.3萬億元，占GDP的6.1%。
二、724會議是房地產重大轉折點
去年有點透支，三次大調控，15萬億以上。
今年一季度數字可以，三個月沒有大動作。
7月18日，上半年數字不理想。
7月24日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作。
首要的就是要激活金融市場，使其保持活躍的市場溫度，這對提振社會經濟發展信心有益，也對金融端發力推動GDP較快增長有利。
穩定匯率。地方債化解方案。最重要變化——房地產。
本次關于房地產的相關內容區別于一季度政治局會議。
首先，房地產風險排在首位，表明重要性。
其次，刪除了“房住不炒”的表述，改為“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢”，表明“供求失衡”已成為管理層對房地產市場最關心的問題，而不再是“房住不炒”。
最后，后續穩地產具體工作中“積極推動城中村改造和‘平急兩用’公共基礎設施建設”仍將是重心，但不應過分解讀為新一輪“棚改貨幣化”。
10月30日中央金融工作會議增加保障性住房，三大工程
效果：央視新聞：房地產市場需求較2022年有較明顯的回升。1-11月，全國二手房成交量和新建商品房銷售面積，同比增長6.9%，二手房成交量占新房和二手房交易總量的比重近40%，同比提高約10個百分點，部分主要城市二手房成交量占比甚至超過50%。
深圳市：11月，全市一手住宅成交2773套，同比增長7%，環比增長4.5%；二手住宅成交3133套，同比增長44.5%，環比增長12.9%。一手住宅成交量創5個月新高，二手住宅成交量創7個月新高。
上證報：上海市宣布優化住房信貸政策并調整普通住房標準后的新政實施首日（12月15日），二手房成交套數662套。較11月日平均水平高出約40%，新建商品房成交736套，較12月14日增加26.2%，高于近一周平均水平36.3%。
北京商報：14日，北京調整優化住房政策，涉及降低首付款比例、延長貸款年限、下調房貸利率、優化普宅標準等，力度之大，超出市場預期。有人兩天賣了20多套，全員取消年底休假更是常態。受新政影響，北京新房市場年末“翹尾”成為眾多一線營銷人員的一致判斷。
京滬兩地還對普通住房認定標準進行了優化，讓更多的住房可以納入到普通住房范圍，使更多家庭能夠享受住房轉讓時的稅收優惠政策。調整后，北京普宅占比提高至7成左右，上海普宅占比超過8成。
以北京市某項目為例，12月18日開盤30分鐘就售出318套房，半個小時的銷售金額或達17億元。售樓處的工作人員表示，在新政發布后，有樓盤需要限流，客戶不預約可能會空跑。
12月24日，深鐵置業前海時代·尊府開啟線上選房，僅用6小時，270套約189㎡-249㎡的大平層全部售罄，銷售額達57.38億元，實現“日光”。這已經是今年以來，深圳樓市的第四個“日光”盤。
今年以來，保交樓項目加快建設交付。數據顯示，截至目前（12月25日），350萬套保交樓項目已實現交付超268萬套，交付率超76%。保交樓還帶動了房屋竣工面積明顯增長，房屋陸續交付，對化解房地產領域矛盾糾紛起到了積極效果。
三、中國將推動新一輪“房改”
8月25日國務院常務會議審議通過的《關于規劃建設保障性住房的指導意見》文件（國發【2023】14號文，以下簡稱“14號文”），近期已傳達到各城市人民政府、各部委直屬機構。
“14號文”提出了保障性住房建設和籌集、保障對象和標準、配售和管理、支持政策等方面的基本原則，具體執行辦法由各地城市政府制定。
“14號文”明確了兩大目標，一是加大保障性住房建設和供給，“讓工薪收入群體逐步實現居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮，放開手腳為美好生活奮斗”；二是推動建立房地產業轉型發展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進穩地價、穩房價、穩預期，推動房地產業轉型和高質量發展。
2012年當全國人大代表時，我建議住房制度三個三分之一：三分之一住低租房或者免租房，三分之一市租房，三分之一商品房，看來有希望。
新一輪保障性住房建設啟動，保障誰？怎么保？誰來建？新華社 2023-12-21
商品房和保障房的“雙輪驅動”存在一長一短的情況，保障性住房建設相對滯后，將保障性住房建設，分為配租型和配售型兩種保障性住房，其中配租型包括公共租賃住房、保障性租賃住房，配售型保障性住房，按保本微利原則配售。
以家庭為單位，保障對象只能購買一套保障性住房，其重點針對住房有困難且收入不高的工薪收入群體，以及城市需要引進的科技人員、教師、醫護人員等這“兩類群體”。有條件的地方可以逐步覆蓋其他群體。
部分城市個別區域已經出現供給過剩，可充分利用依法收回的已批未建土地、司法處置的住房和土地等建設籌集配售型保障性住房，避免閑置浪費。與此同時，涉及土地、財稅、金融等配套政策已在陸續出臺。
實施嚴格的封閉管理，禁止違規將新建的配售型保障性住房變更為商品住房流入市場。
采用“新房新政策，老房老辦法”的原則，保障性住房政策實施前已配售的共有產權住房、人才房等，將繼續執行原有政策。
摩根大通朱海斌：新房在建面積仍超過50億平米，相當于超過5年的年銷售量，所以房地產尤其是商品房供需的調整仍然會持續一段時間。呼吁政府在保障房領域進一步加大力度，比如，政府通過“集采”的形式，將商品房轉換成保障房。保障房投資可以對沖房地產市場風險，同時可以加速商品房市場的去化周期。
四、2357房地產新模式
11月9日，楚商校友經濟論壇。萬通集團創始人、御風集團董事長馮侖的講演。
他強調，現在進入的是后開發時代，也是非住宅開發時代，一共7大類產品：商業、辦公、酒店度假、教育研發、醫療健康、物流倉儲、政府物業，這7類產品都是房地產開發轉變的風口產品，無論是做資產管理、運營、開發，都會帶來更好的收益。
御風集團主要聚焦四大產品，即健康公寓、療愈酒店、大健康產業園、健康生活館。
我是正和島藍色島鄰，時常在正和島看到他的觀點。是地產界思想家、商界哲人、暢銷書《野蠻生長》《理想豐滿》《行在寬處》作者。
我們來解讀一下。一是房地產分為兩類：出租與銷售。
2021年7月，國務院辦公廳印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，提出加快完善以公租房、保障性租賃住房和公有產權住房為主體的住房保障體系，明確了保障性租賃住房基礎制度和支持政策。從土地、資金、金融、稅收支持以及優化行政審批等5大方面，全方位支持保障性租賃住房的發展。保障性租賃住房以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質的市場租賃住房的租金。
新華網、自如研究院：《2023中國城市長租市場發展藍皮書》發布。受城市住房租賃市場供需變化的影響，城市分散式個人業主和城市集中式機構業主，當前開啟了房屋“新出租”時代。7成業主愿意把房子托管給長租機構；5成業主選擇先改造再出租；出租過程中城市業主們看重定制化的出租收益方案等。
二是需求分為三類：剛需型住房、改善型住房、享受型住房。
比如，大平層、別墅、第四代住宅，三避（暑、寒、霾），就屬于享受型住房。第四代住宅：茅草房，磚瓦房，電梯房。
中法生態城已在武漢率先開展第四代住宅“先行先試”工作。屆時，戶戶陽臺皆綠色，家家都有大庭院，人人生活在“氧吧”里。
第四代住房又稱為立體園林生態住房或城市森林花園建筑，是綠色建筑的衍生品，空中花園是其最突出的特點。
低碳、綠色建筑成為發展趨勢，將庭院、花園與現代高層建筑相結合的第四代住房應運而生。
中法生態城已對空中花園的高度、外挑尺寸、開敞面、綠化、覆土厚度等設計提出具體管控要求。空中花園可理解為“花園陽臺”，“花園陽臺”高度不小于兩層住宅層高，即不小于5.6米，向外挑出不大于6米；綠化靠外側種植，凈寬不小于0.6米，讓城市看得見綠；覆土厚度不小于0.5米，可種植低矮灌木和少量喬木。
為鼓勵開發商參與試點，空中花園不計入容積率，綠化面積的20%可計入項目綠地率和綠地面積。目前，首個試點項目已在武漢城建金地?和悅G地塊啟動。
中法生態城是湖北省近零碳城鎮試點示范項目，綠色建筑比例為100%。按照2017年獲批的總體規劃要求，轄區住宅建筑高度按75米、56米、24米3個梯度進行控制，低高度、低密度的建設規劃，結合第四代住宅，讓城市變森林，是對城市可持續發展的又一次探索。要實現雙碳目標。
見縫插綠，上海新建立體綠化超百萬平方米。城市新綠化，雙碳。
三是建立五房體系：免租房、廉租房、保障性住房、市租房、商品房。
法國的“廉租房”不僅發展早，數量也驚人。全法國大約有1/4的人住在“廉租房”里。由于法國購置房屋的貸款難求，利率高、財產稅也高，所以很多人不買房，拿著政府補助住進“廉租房”后，就不再搬出。
昌平區此次配租的房源共計267套，分布在9個公租房項目，均已具備入住條件。租金方面，月租金標準在26元/平方米至48元/平方米不等。其中租金最低的項目為地鐵南邵站附近的青秀尚城，36平方米小套型的月租金僅936元。配租對象方面，分為3組，第一組為城鎮社會救助人員家庭(城鎮低保家庭、低收入家庭、分散供養特困家庭)、患大病或做過大手術家庭、重度殘疾家庭；第二組為60周歲(含)以上老人家庭、2人及以上未成年子女家庭等；除第一、第二組外尚未配租配售保障性住房的輪候家庭為第三組。
武漢2017年起，有大學生保障房，就是如此：在特定的樓盤，比如漢口北長江青年城，大學畢業生按照市價八折買房或者租房，賣的時候也是八折賣給開發公司。
四是非住宅有7大類產品：商業、辦公、酒店度假、教育研發、醫療健康、物流倉儲、政府物業。
物流地產值得一說。鄂州花湖機場現在已經開通44條國內貨運航線，10條國際貨運航線，會成為國內電商、跨境電商的基地，以機場為中心，以5-10公里為半徑畫圈，是物流倉儲基地，噪音大也不適合居住。
五、明年將會加大宏觀調控措施
12月8日中共中央政治局會議、11-12日中央經濟工作會議召開，分析研究2024年經濟工作，就是一個更為重要的會議。明年經濟工作的“十個要”：
要堅持穩中求進、以進促穩、先立后破，強化宏觀政策逆周期和跨周期調節。2024年重點在“加大宏觀調控力度”，“統籌高質量發展和高水平安全，切實增強經濟活力、防范化解風險、改善社會預期，鞏固和增強經濟回升向好態勢，持續推動經濟實現質的有效提升和量的合理增長”。表明2024年以財政擴張、貨幣寬松、優化房地產調控、活躍資本市場等為代表的政策力度有望加碼。
2021和2022年12月中央政治局會議確定的政策總基調均為“堅持穩字當頭、穩中求進”，今年則更強調“穩”，到更強調“進”和“立”，傳遞出更為積極的政策信號。
就是要確立更適宜的目標、出臺更統一的政策，通過發展來解決穩定問題。有點像足球中的“以攻為守”，而不是一味防守，進球是最大的防守。
“以進促穩”的提法，之前在中央會議層面出現的頻率不高，如2022年1月的金融統計數據新聞發布會上央行表示，“在經濟下行壓力根本緩解之前，‘進’要服務于‘穩’，不利于穩的政策不出臺，有利于穩的政策多出臺，做到‘以進促穩’”。2022年1月光明日報發文指出，“黨的十八大以來，我們始終堅持穩中求進的工作總基調，穩字當頭，以穩求進，以進促穩”。
關于“先立后破”，在中央層面曾多次出現過。如2021年的中央經濟工作會議指出“必須堅持穩中求進，調整政策和推動改革要把握好時度效，堅持先立后破、穩扎穩打”。
此前“先立后破”的提法，主要針對的是能源結構和產業結構調整，現在延伸到經濟新舊動能、房地產發展模式等。在新機制正式成型之前，原有的模式還將運行一段時間。
重點在于五力：宏觀政策合力，科技創新引領力，改革開放活力，拉動內需動力，政策落實力。
12月21日至22日召開的全國住房城鄉建設工作會議透露玄機。在部署2024年房地產相關工作時，會議指出，重點要做好兩件事：一是穩定房地產市場，二是構建房地產新發展模式。
穩定房地產政策或從三方面發力。
一是2024年核心城市將繼續優化調整房地產政策。
青島、唐山、鄭州等重點二線城市密集全面取消限購，明年這一范圍還將繼續擴大。2024年，各地有望進一步加大對首套和改善性住房的支持力度。例如繼續下調首套和二套房首付比例、房貸利率等，降低民眾購房、換房門檻。
二是穩妥處置房企風險，做好“保交樓”。
房地產風險主要體現在房企債務化解和新房保交付等方面。積極穩妥化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求。
近期有報道稱央行等三部門召開金融機構座談會，重點提出了“三個不低于”指標要求(各家銀行自身房地產貸款增速不低于銀行行業平均房地產貸款增速；對非國有房企對公貸款增速不低于本行房地產增速；對非國有房企個人按揭增速不低于本行按揭增速)，同時，房企“第二支箭”融資持續獲得支持，多家上市房企完成股權融資。
“三個不低于”等政策若能實質性落地將有助于改善企業融資環境。“保交樓”資金和配套舉措亦有望進一步跟進，推動化解項目交付風險。
房屋交付風險發生的根源在于預售制度。2024年，將進一步加強預售資金監管，全面嚴肅預售資金專款專用原則和按照預售資金管理辦法來規范。12月22日，北京市擬將商品房預售資金監管主體由商業銀行調整為政府，監管原則由“政府指導、銀行監管、多方監督、專款專用”調整為“政府監管、社會監督、專戶收存、專款專用、核定支出、違規追責”。引入市住房資金中心作為具體監管業務承擔部門，發揮其獨立性和資金管理專業性優勢，強化對商業銀行的執行監管，確保對預售資金監管新的要求落實到位。
三是重拳整治房地產市場秩序。這是希望房地產市場回暖是以秩序穩定為前提的，否則秩序混亂下的回暖會出現新的風險。
構建房地產發展新模式，建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，完善房屋從開發建設到維護使用的全生命周期基礎性制度，實施好“三大工程”建設，加快解決新市民、青年人、農民工住房問題，下力氣建設好房子，在住房領域創造一個新賽道。
構建新模式包括要素聯動新機制、房屋全生命周期基礎性制度、三大工程建設、建好房子等內容。當前房地產領域面臨創造新賽道的發展機遇，而要真正走向這條新賽道，關鍵點在于建設好房子。
“好房子”供給量增加一方面意味著供需的匹配度會更高，另一方面也將促進更多改善性住房需求入市，未來改善性住房需求仍有較大釋放空間。房地產行業在經歷了兩年多的市場超調后，隨著供需兩端政策協同發力，“有利因素”正在不斷增加，2024年房地產市場有望逐步實現筑底企穩。
全面推進預售和現售并存的開發銷售新模式，逐漸向現售模式轉型，徹底解決預售制下保交樓等問題，也是房地產新模式的重要組成部分。
最新數據：
——保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”正在推進。截至今年11月底，全國城中村改造入庫項目406個，預計總投資1.8萬億元。
深圳市：首批配售型保障性住房建設12月28日集中開工。本次集中開工共有13個配售型保障性住房項目，總用地面積17.7萬平方米，配售型保障性住房建設面積75.7萬平方米，總投資約125億元，房源合計1萬余套，項目周邊交通、教育、商業等配套較為完善。 “十四五”以來，深圳已建設籌集了各類保障性住房約49萬套（間），其中，2023年建設籌集了18.9萬套（間）。
目前大部分城市已按要求報送了明年的建設計劃和建設項目，住房城鄉建設部正在會同有關部門督促地方將建設項目落實到具體建設地塊，同時做好后續項目儲備。
我國城鎮住房存量目前已超過300億平方米，且在以每年8億至10億平方米的速度增加。中長期來看，每年即使按照存量1.5%的折舊率，也需新建4.5億至5億平方米住房替換待拆建的老舊危住房。
——“租購并舉”，今年全國籌集建設保障性租賃住房已完成約200萬套（間）。近兩年來各地已完成保障性租賃住房投資超過6000億元，可解決近1500萬新市民、青年人的住房困難。
——一系列新制度正在探索之中，建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，研究建立房屋體檢、養老金、保險三項制度，研究建立城市設計管理制度等。
