周五上午，在武大一個培訓班講《中國房地產形勢研判》，分析了一些思路。

01

一、房地產業新發展模式的提出

為什么提出房地產業新發展模式？

2021年12月，中央經濟工作會議，一方面繼續堅持“房住不炒”的定位。另一方面，中央經濟工作會議首次提出“加強預期引導，探索新的發展模式”。房地產行業的變革期已經到來。

2022年12月，中央經濟工作會議指出：“消除多年來‘高負債、高杠桿、高周轉’發展模式弊端，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。”

首先，與2021年以來房地產市場大幅下滑、企業違約增加、爛尾項目出現有關。

根據國家統計局公布的數據，從2021年下半年開始，房地產市場持續了20多個月的大幅度下行。2022年，全年商品房銷售面積和銷售額同比增速分別為-24.3%和-26.7%，土地購置面積和房屋新開工面積同比增速分別為-53.4%和-39.4%；同時，根據wind數據統計，從2021年到2022年，我國房企境內債務違約日債券余額規模和展期債券數量分別從 210億元、15只增長到1884億元、114只；2022年還出現了一些停工爛尾項目。

2023年3月3日，時任中國人民銀行副行長潘功勝在回答記者提問時指出：“我們推出了3500億保交樓專項借款，設立了2000億保交樓貸款支持計劃、1000億租賃住房貸款支持計劃。”可見，本次房地產市場下行幅度比較大、歷時較長，也暴露出來了一些問題。

其次，與調控周期失靈有關。

過去房地產市場也曾經歷過如2008年、2014年等年份商品房銷售面積和銷售額的負增長。但是那時只要放松調控政策，市場馬上反彈。本次市場下行，政府在2021年10月開始改變金融政策，2022年各地方政府出臺了300多項放松調控的政策，購房按揭貸款利率已降到歷史低點，但市場仍在底部徘徊。

再次，與貫徹新發展理念有關。

2016年12月，中央經濟工作會首次提出了堅持“房住不炒”的定位之后，政府堅持完善住房保障和住房市場“兩個體系”，通過穩地價、穩房價、穩預期等措施，促使住房回歸民生屬性（與今年的商品屬性相對應）。

最后，與我國所處的新發展階段有關。

我國房地產市場過去高速增長，依托于四大紅利：一是停止福利分房帶來的釋放市場需求的政策紅利，二是人口和城鎮化的紅利，三是流動性充裕的貨幣紅利，四是經濟高速度增長的紅利。

經過20多年的發展，目前城鎮住房補欠賬任務基本完成，2020年我國城鎮人均住房建筑面積已達38.6平方米；勞動年齡人口占比自2012年起已開始下降，城鎮新增常住人口從2018年之前的年均超過2000萬人下降到2022年的646萬人；我國經濟發展進入新常態，房地產業發展需要適應新時期特點的發展模式。

02

房地產業舊發展模式。

第一，單一的土地供給模式尚待優化。

目前城市政府仍是我國房地產用地供應的絕對主體。單一的土地供給來源，不斷推高土地價格，進一步加大了房價上漲和市場波動的風險。供地價格方面，“價高者得”的“招拍掛”出讓方式給地價上升創造條件。2020年22個重點城市中，北京、杭州、成都、寧波和廈門的樓面地價與商品住宅銷售價格之比分別為76%、52%、59%、56%和53%。2010年—2021年間，百城住宅類用地樓面地價增加了2.3倍，而同期住宅銷售均價僅增加0.7倍。

供地規模方面，人地房掛鉤失衡，部分熱點城市用地供應偏少，推高了地價和房價，同時也有一些城市供應量過大造成庫存過多。

第二，“四重四輕”的住房供給模式不平衡。

一是重售輕租。子女教育、居住證辦理等方面的租購不同權又使部分租戶不得不選擇提前購房。

二是重新輕舊。我國住房政策對老舊住宅維修養護的重視和支持力度不夠，限制了住房居住品質的提升。

三是重市場輕保障。一方面，住房保障覆蓋面較窄，相當多的城市未將“新市民”納入住房保障體系，貨幣化補貼的住房援助政策還有待完善。另一方面，在政策設計上，以租賃式保障為主，子女教育問題未有效解決，城市“夾心層”群體的購房需求難以滿足。根據第六次、第七次全國人口普查數據，過去10年鎮新建保障性住房套數占新增家庭戶數的比重為10%，大于城市8%的水平。

四是重預售輕現房。自2009年以來，我國住宅銷售面積中期房銷售面積占比一直超過75%，其中，2019年、2020年、2021年則分別達到87.9%、89.8%、89.6%。購房者幾乎承擔了爛尾、低質的全部風險，而預售資金卻成為開發企業的一項重要無息杠桿，大大降低了開發房地產的準入門檻。

第三，高房價支撐的開發模式難以持續。

“高負債”表現在國內上市房企資產負債率普遍在80%以上，不少房企超過100%，遠高于制造行業負債水平。wind數據庫顯示，2021年我國上市房企的資產負債率達到79.4%，僅次于金融業（90.9%）。

“高杠桿”表現在房地產開發除了有財務杠桿（即負債）外，還有經營杠桿、合作杠桿，并且是房地產開發企業獨有的。

經營杠桿主要包括兩個方面：一是上下游企業墊資，如2022年，在房地產開發投資資金來源中，各類應付款占31.2%，遠高于國內貸款11.7%的比重；二是利用預售定金、首付款及按揭貸款獲取新項目，2022年預售定金及按揭貸款占開發投資資金來源的比重為49%。

合作杠桿主要是指通過企業合作開發，爭取并表，以小投入迅速擴大規模。

“高周轉”表現在房地產企業盈利主要靠快銷商品房實現。2016年—2018年我國前30強房企的三年銷售復合增長率，僅僅中位數的增速就達到40%。

第四，以債權為主的房企融資模式面臨高風險。

2021年我國房地產業上市房企的資產負債率達到79.4%。

中國香港四大龍頭房企2018年平均資產負債率僅32%，其中新世界發展、長實集團、恒基地產、新鴻基地產的資產負債率分別為47%、28%、28%、23%。

其他國家房地產企業負債率也遠低于我國，如美國為57%，英國為38%。

第五，運營類的商辦地產經營模式不夠成熟。

2020年我國商辦地產新開工達到6.0億平方米，較2010年增長75%，高于同期新開工住房面積27%的漲幅。

2021年6月，北京、上海、深圳甲級辦公樓的空置率分別為17.5%、14.6%和22.3%。我國大量存量商業地產運營效率不高，成熟的運作模式尚未形成。相比而言，在發達經濟體，市值最高的房地產公司往往不是開發公司，而是租賃型房地產投資信托基金（reits）、綜合型的服務公司、資產管理公司等，這值得國內房企轉型升級參考。

03

穩樓市對于穩經濟、穩就業、防風險至關重要

——房地產是國民經濟的重要支柱，2022年房地產業增加值為7.3萬億元，占GDP的6.1%

自2003年以來，國務院18號文將房地產定位為支柱性產業。20年來，房地產成為我國經濟發展火車頭之一。

從房地產業GDP增加值看，2000-2021年我國房地產業增加值由4141億元增加到7.7萬億元，房地產業占GDP比例由4.13%增加到6.7%，在經濟中占比超5%的行業可以成為經濟的支柱產業。

——房地產占固定資產投資比重20%以上

1998年住房制度全面市場化以來，房地產業固定資產投資大幅增長。2000-2022年間，房地產開發投資從4902億元到13.3萬億元，年均復合增長率為16.2%。房地產開發投資占固定資產投資的比重從14.9%到22.9%。

——房地產帶動60多個上下游行業

根據國家統計局最新的2020年投入產出表，廣義的房地產業完全拉動上下游GDP10.02萬億元、直接拉動上下游GDP2.35萬億元。

分行業看，貨幣金融、零售、鋼壓延、石膏水泥由廣義房地產行業拉動的GDP增加值居前列，分別為8107億元、4230億元、3527億元、2820億元。陶瓷制品、磚瓦等建材、石膏水泥由房地產完全拉動的GDP占該行業總GDP占比最高，高達51.2%、50.9%、47.1%。

二、724會議與房地產

7月24日，中共中央政治局召開會議。首先，房地產風險排在首位，表明重要性。其次，刪除了“房住不炒”的表述，改為“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢”，表明“供求失衡”已成為管理層對房地產市場最關心的問題，而不再是“房住不炒”。最后，后續穩地產具體工作中“積極推動城中村改造和‘平急兩用’公共基礎設施建設”仍將是重心。

8月25日國務院常務會議審議通過的《關于規劃建設保障性住房的指導意見》文件（國發【2023】14號文，以下簡稱“14號文”），近期已傳達到各城市人民政府、各部委直屬機構。

“14號文”提出了保障性住房建設和籌集、保障對象和標準、配售和管理、支持政策等方面的基本原則，具體執行辦法由各地城市政府制定。

“14號文”明確了兩大目標，一是加大保障性住房建設和供給，“讓工薪收入群體逐步實現居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮，放開手腳為美好生活奮斗”；二是推動建立房地產業轉型發展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進穩地價、穩房價、穩預期，推動房地產業轉型和高質量發展。

2012年當全國人大代表時，我建議住房制度三個三分之一：三分之一住低租房或者免租房，三分之一市租房，三分之一商品房，看來有希望。

建議“2357”模式；

一是房地產分為兩類：出租與銷售。

住建部曾經發文：2021年要大力發展租賃住房，解決好大城市住房突出問題。

2021年7月，國務院辦公廳印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，提出加快完善以公租房、保障性租賃住房和公有產權住房為主體的住房保障體系，明確了保障性租賃住房基礎制度和支持政策。保障性租賃住房以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質的市場租賃住房的租金。40個重點城市計劃在“十四五”期間新增保障性租賃住房650萬套（間），這為房地產開發企業經營轉型提供了重要的政策和市場契機。

二是需求分為三類：剛需型住房、改善型住房、享受型住房。

2023年3月1日鄭州“救市”政策出爐。

2022年4月29日，中央政治局會議召開，關于房地產，會議強調，要有效管控重點風險，守住不發生系統性風險底線。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。

最近一次政治局會議研究經濟工作，是2021年12月6日，當時是這樣提及房地產的：“要推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環。”

比如，大平層、別墅、第四代住宅，三避（暑、寒、霾），就屬于享受型住房。

第四代住房：庭院房，其主要特征是：每層都有公共院落，每戶都有私人小院及一塊幾十平米的土地，可種花種菜、遛狗養鳥，可將車開到每層樓上的住戶門口，建筑外墻長滿植物，人與自然和諧共生。

三是建立五房體系：免租房、廉租房、保障性住房、市租房、商品房。

曾經有一家人在北京租住過每月67元、面積為35平米的廉租房。

全法國大約有1/4的人住在“廉租房”里。由于法國購置房屋的貸款難求，利率高、財產稅也高，所以很多人不買房，拿著政府補助住進“廉租房”后，就不再搬出。

位于昌平區和通州區的324套公租房將于本周（11月14日）啟動配租。

昌平區此次配租的房源共計267套，分布在9個公租房項目，均已具備入住條件。

租金方面，月租金標準在26元/平方米至48元/平方米不等。其中租金最低的項目為地鐵南邵站附近的青秀尚城，36平方米小套型的月租金僅936元。

配租對象方面，第一組為城鎮社會救助人員家庭(城鎮低保家庭、低收入家庭、分散供養特困家庭)、患大病或做過大手術家庭、重度殘疾家庭；第二組為60周歲(含)以上老人家庭、2人及以上未成年子女家庭等；除第一、第二組外尚未配租配售保障性住房的輪候家庭為第三組。

通州區房源共57套，月租金標準為35元/平方米。60周歲(含)以上老人、計劃生育特殊困難家庭、2人及以上未成年子女及成年孤兒等類別的家庭優先登記。

保障性住房就是成本房。武漢2017年起，有大學生保障房，就是如此：在特定的樓盤，比如漢口北長江青年城，大學畢業生按照市價八折買房或者租房，賣的時候也是八折賣給開發公司。

四是非住宅有7大類產品：商業、辦公、酒店度假、教育研發、醫療健康、物流倉儲、政府物業。

統計局：從中國的發展階段來講，我們現在處在經濟轉型升級和高質量發展的階段，人均GDP剛剛超過1.2萬美元，而且城鎮化率按常住人口統計是65.2%，按照戶籍人口統計城鎮化率才47.7%。我國城鎮化無論從數量還是從質量看，都有較大提升空間，這意味著剛性需求和改善性需求還較大。此外，我國人均住房面積達到41平方米左右，但中小戶型偏多，隨著人們生活水平提高，改善性需求潛力大。因此，中國的房地產實現高質量發展、可持續發展，仍然有堅實支撐。

10月30日中央金融工作會議指出，促進金融與房地產良性循環，健全房地產企業主體監管制度和資金監管，完善房地產金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設，構建房地產發展新模式。

業內普遍認為，中央金融工作會議釋放出明確的信號：一方面，立足當下做好防范化解風險相關工作；另一方面，在當前市場供求關系發生重大變化的新形勢下，著眼長遠構建房地產行業發展新模式。

11月9日，央行發布的中國區域金融運行報告（2023）提到，適應房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，促進房地產市場平穩健康發展。

一些部門也召集多家房企進行座談，了解行業資金狀況和企業融資需求。業內人士分析，中央金融工作會議釋放出促進房地產市場平穩健康和高質量發展的信號，隨著會議精神的逐步落實，相關部門及各地陸續推出的具體措施，將進一步穩定和提振行業預期。

城中村改造案例；

靜安區彭浦新村街彭一小區房型282種，居民2110戶

拆除原有多層建筑，按原有居住標準新建多層、高層民用建筑，包括1-17號樓和地下車庫（兩層）共18個主要單體，建筑高度為8-19層，設計住宅2242套，提供地下停車位1615個，非機動車停車位2400個，新建1幢社區生活服務中心、1幢社區文化活動中心、1幢社區體育中心以及1幢164個床位的社區養老院。探索出了“改擴建”“加層擴建（6+1）”“拆除重建”等多種改造模式。

三、房地產業新發展模式的方向

首先，從“唯一”變“之一”，推動房地產用地多元化供給模式改革。

房地產用地供給多元化將有助于降低土地成本，倒逼地方政府減少乃至擺脫對土地財政的依賴。未來改革的核心是趨利避害，將“招拍掛”供地方式從“唯一”變“之一”，推動土地供給形成多元化渠道。

一是構建城鄉統一的用地市場。總結農村集體建設用地建設保障性租賃住房的經驗，擇時有規劃地推動農村集體建設用地和宅基地入市。

二是通過市場化機制盤活存量建設用地。激活土地二級市場，探索在存量更新區域內實行土地用途彈性變更制度，如允許將明顯不符合市場需求、閑置空置的商業辦公類土地或房屋用途適時調整為居住；允許工業區內土地有一定比例的用途變更彈性，促進產業升級和“職住平衡”（即職工的數量與住戶的數量大體保持平衡狀態）等。

三是建立“以人定供”的市場化土地交易機制。按照城市住房供給量與人口增長相協調原則，調整城鎮建設用地年度指標分配依據，根據常住人口變化動態調整住宅用地指標。

四是創新出臺土地使用權到期后的接續政策。城市功能需要不斷完善，但要防止大拆大建，需要保留城市記憶，延續城市風貌，制定并出臺住宅、商服、工業三類用地使用期限屆滿后的接續政策。

其次，以“可支付性”為核心推動住房多元供給模式改革。

當前我國住房總量絕對短缺時期已過，房價過高是當前的主要問題。

一是規范推進住房租賃發展。保障租售同權，切實解決承租人同等享有教育、醫療等公共服務。沒有租購同權的實現，租賃居住仍只能是過渡性、暫時性需求，不可能成為常態。

二是加大產權式住房保障。共有產權住房可以在租賃住房和市場商品住房之間架起鏈接的橋梁，形成完善的梯級可支付的住房供給體系，滿足不同收入群體在人生不同階段差異化的住房需求。

三是支持住房升級改善。“先租后買、先小后大、先舊后新”是必然的住房消費模式。

四是改革現行商品房預售制為定購制。通過預售收取定金或增加現售商品住宅比重等措施降低購房者的風險，提升行業發展穩健性和住宅產品質量。

五是創新存量住房更新模式。除新房購買時交納房屋專項維修資金外，還需要在二手房交易時收取一定比例的費用，或從房地產交易征收的增值稅中劃出一定比例資金，循環補充到該小區的房屋專項維修資金中；探索老舊小區自主更新模式，有了住宅小區的房屋專項維修資金，就可以創新老舊小區自主更新模式；提升物業智慧管理服務水平，鼓勵物業服務企業開展養老、托幼、家政等延伸服務，探索“物業服務﹢生活服務”模式。

再次，“股債多元”推動房地產行業融資模式改革。

一是推動大宗物業公募reits運作。將房企“持有運營類”的物業，如公寓、商業、辦公樓、酒店等納入公募reits運作，利用公募reits將大宗物業的整體經營與流動性相結合，有效盤活存量資產，強化資本市場對不動產產權流動的支持力度。

二是暢通資本市場融資渠道。落實打開房企a股融資通道，加強資本市場服務實體經濟的能力，用市場的力量化解風險。

三是大力發展私募股權基金。支持“持有型”不動產私募股權基金收購房企資產，并打通退出通道，加強與大宗物業公募reits的銜接配合，有效降低房企杠桿。

四是嚴格房企融資監管。嚴控房企違規自融，創新房企非債務融資監管方式，規范房企投資、采購、施工合同簽訂，明確“明股實債”“供應鏈融資”“商票融資”約束條款，避免“隱形杠桿”。

最后，以盈利多元化推動房企經營模式改革。

一是挖掘內部管理紅利。

二是重視戰略引領。房地產行業從高速增長向高質量發展轉變時，房企需要從“合理增速、利潤導向、風險控制”出發制定企業發展新戰略。

三是強化組織和標準化保障。圍繞建設高效組織，組織職能的變化需要從控制轉向支持、從監督轉向激勵、從命令轉向賦能。在機制層面，建立保障組織朝著既定目標高效運轉的薪酬、績效、激勵的配套體系。

四是實施數字化賦能房企發展。智能化的應用可以幫助房企優化組織管理和業務流程管理、提升客戶服務品質、實現產業升級和價值鏈重構。

五是構建新型績效文化。績效管理的關注點需要從企業的規模轉向質量，包括投資和融資的質量、產品及服務的質量、經營的質量。

01

四、房地產企業與房地產業的發展

優化開發業務

產業鏈協同提供高品質住宅。未來5年新房銷售市場規模仍將處于10億-12億平方米的高位，但總量陸續下臺階不可避免。房企應從全產業鏈協調提供綠色、智慧、高品質的住房產品，鞏固好自身優勢業務。

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增加輕資產業務：代建、運營、服務。

一是代建，包括政府代建、資本代建、商業代建，代建企業接受投資方的委托，不再融資拿地，而是僅僅部分或者全程參與房地產的設計、開發、管理和服務等環節。預計2025年國內代建潛在市場面積有望增至9.1億平方米。

二是商業運營管理技術輸出，針對商業地產品牌企業提供從前期定位規劃、招商到開業及后期運營管理的全流程支持，以及管理團隊、技術團隊的輸出，使商業地產品牌企業轉變角色成為一家獨立的商業公司，以“輕資產”的模式快速擴張。

三是社區o2o服務，即房企從開發商變成社區服務商。

四是住宅適老化改造，適應老齡化趨勢，將適老產品植入成熟的城市社區，從規劃、開發、運營、改造、服務各個環節，提供適應老年人的產品和生活配套。

03

開拓城市建設存量業務：城市更新。

我國已經步入城鎮化的中后期，城市建設由大規模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整并重，城市發展進入更新的階段，國家也推出了實施城市更新行動戰略。

《林徽因傳》，吳良鏞1993年城市有機更新，王蒙徽1978年3月，2019年納入國家戰略。

房地產企業可以存量空間功能提升為導向，積極參與城市更新業務，提供高效利用的產業空間、宜居的居住空間以及和諧的公共空間，將城市更新作為房企轉型方向。

04

探索成長性業務：資產管理。

與房企開發業務的線性增長曲線不同，房地產資產管理業務基于市場的存量核心資產，集合市場金融資源實現增值，是房地產行業在成熟期的主要業務，在我國當前屬于成長性業務。

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抓住政策機遇：參與保障性租賃住房供給。

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加快構建房地產新模式

（1）推動都市圈城市群戰略。人隨產業走，二十大報告指出，深入實施區域協調發展戰略、區域重大戰略、主體功能區戰略、新型城鎮化戰略。武漢為超大城市，鄂州啟動團購。

（2）以常住人口增量為核心改革“人地掛鉤”，優化土地供應。推行新增常住人口與土地供應掛鉤、跨省耕地占補平衡與城鄉用地增減掛鉤，嚴格執行“庫存去化周期與供地掛鉤”原則，優化當前土地供應模式。

（3）保持貨幣政策和房地產金融政策長期穩定。穩定購房者預期，支持剛需和改善型購房需求。規范房企融資用途，支持房企合理融資需求，提供一定時間窗口讓存在問題的房地產企業有自救機會。

（4）穩步推動房地產稅試點。房地產稅替代土地財政是大勢所趨。

2011年1月，上海開展對部分個人住房征收房地產稅試點，適用稅率暫定為0.6%。征收對象為本市居民二套房及非本市居民新購房。重慶啟動房地產稅改革試點，征收對象為個人擁有的獨棟商品住宅、個人新購的高檔住房，以及在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的二套房。2014年暫停。

筆者在2012年全國兩會上分析，中央三年內不會取消限購令，征房產稅的前提要先取消土地出讓金。

2013年，黨的十八屆三中全會首次提出加快房地產稅立法并適時推進改革。在《十三屆全國人大常委會立法規劃》中，房地產稅法被納入第一類項目，屬于條件比較成熟、任期內擬提請審議的法律草案。但在十三屆人大常委會任期內，房地產稅法未能提請審議，而在本次的立法規劃中，甚至未再提及房地產稅。

2021年，中央提出開展房地產稅改革試點工作。

2023年年初，財政部原部長樓繼偉發表題為《新時代中國財政體系改革和未來展望》的文章指出，房地產稅是最適合作為地方稅的稅種，在經濟轉為正常增長后應盡快開展試點。一時間關于“房地產稅要開征了”的討論甚囂塵上。

9月，《十四屆全國人大常委會立法規劃》對外公布。增值稅法、消費稅法、關稅法等將在本屆人大常委會任期內提請審議；而備受關注的房地產稅立法和個人所得稅法修訂并未出現在本次立法規劃中。

暫緩房地產稅立法，則更多考慮到國內經濟形勢，此時出臺任何增負措施都要格外謹慎；但長遠看，上述稅種立法方向沒有改變，或將在條件成熟時穩步推進。

由于房地產在我國居民財富中占比極高，相對更為敏感。同時，近些年我國房地產市場供求關系發生重大變化，從防過熱轉到防過冷。此時，貿然實施房地產稅將對我國房地產市場，乃至經濟發展產生不利影響。

房地產稅的立法需要通盤考慮，對外釋放房地產稅相關政策信號需要高度謹慎。考慮到當前的經濟形勢，暫緩房地產稅立法具有必要性。當然，房地產稅立法未納入《規劃》，并不意味著放棄立法，從長遠來看，房地產稅立法、建立完善地方稅體系的方向未發生改變，不排除在條件成熟時繼續推進相關立法工作。

即便后續適時推動房地產稅立法，也要注重征稅的方式方法和技巧。可以考慮從增量部分試點房地產稅，而不是一步到位地對存量市場進行改革。“如先對新購買的一手住房開征房地產稅；此后對過戶交易的二手住房開征房地產稅；對存量住房則免稅。以此減少房地產稅對市場的沖擊，最終通過時間的積累逐步解決房地產稅問題。”

（5）二十大報告強調，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。