陳月芹在經濟觀察報（2023-10-26 22:44）發文《中國將推動新一輪“房改”》。極有深度。

8月25日國務院常務會議審議通過的《關于規劃建設保障性住房的指導意見》文件（國發【2023】14號文，簡稱“14號文”），該文件由國務院于9月1日正式印發，近期已傳達到各城市人民政府、各部委直屬機構。

“14號文”提出了保障性住房建設和籌集、保障對象和標準、配售和管理、支持政策等方面的基本原則，具體執行辦法由各地城市政府制定。

值得注意的是，“14號文”明確了兩大目標。

一是加大保障性住房建設和供給，“讓工薪收入群體逐步實現居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮，放開手腳為美好生活奮斗”。

二是推動建立房地產業轉型發展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進穩地價、穩房價、穩預期，推動房地產業轉型和高質量發展。

由于該文件明確提出“用改革創新的辦法，在大城市規劃建設保障性住房”、“推動建立房地產業轉型發展新模式”，其中保障性住房地位提升空前，與市場的定位關系明確，被多地官員稱為“新房改方案”。

此輪規劃建設保障房的保障對象，重點針對住房有困難且收入不高的工薪收入群體，以及城市需要的引進人才等群體。

以家庭為單位，保障對象只能購買一套保障房。如果是已享受過房改房等政策性住房的家庭申請保障房，需按規定騰退原政策性住房。

保障房將采取市場化方式運作，按保本微利原則，公平公正配售。“配售價格按基本覆蓋劃撥士地成本和建安成本、加適度合理利潤的原則測算確定”。

同時，保障房必須實施嚴格的封閉管理，禁止以任何方式違法違規將保障房變更為商品房流入市場。工薪收入群體購買的保障房不得長期閑置。如長期閑置、確需轉讓、因辭職等原因離開機關事業單位或企業的，由各地政府按規定予以回購。

“14號文”還明確要求各地做好政策銜接，協調好保障性住房與公租房、保障性租賃住房和商品房之間的關系。

“14號文”提出，規劃建設保障房應按照“工薪收入群體可負擔、項目資金可平衡、發展可持續”的原則，由各地政府按劃撥方式供地和負責建設配套設施，在此基礎上采取市場化方式運作，按保本微利原則配售。

強調穩慎有序、以需定建、盡力而為、量力而行。“支持城區常住人口300萬以上的大城市率先探索實踐，具備條件的城市要加快推進，暫不具備條件的要做好政策和項目儲備。”

城區人口超過300萬的城市共35個，分別是上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、

沈陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連、南寧、石家莊、廈門、太原、蘇州、貴陽、合肥、烏魯木齊、寧波、無錫、福州、長春、南昌、常州。

為了保障用地供給，“14號文”明確，保障房以劃撥方式供應土地，僅支付相應的土地成本。同時，要充分利用依法收回的已批未建土地、房地產企業破產處置商品住房和土地、閑置住房等建設籌集保障房。并提出有條件支持利用閑置低效工業、商業、辦公等非住宅用地建設保障性住房，變更土地用途，不補繳土地價款，原劃撥的士地繼續保留劃撥方式。

“14號文”提出對商品住房庫存大的城市，可按市場化、法治化原則，適當改建或收購存量商品房用作保障房，積極盤活利用閑置土地和房屋，避免重復建設造成浪費。文件要求與城中村改造、城市更新、危舊房改造等工作結合，穩妥推進。

2012年當全國人大代表時，我建議住房制度三個三分之一：三分之一的人住低租房或者免租房，三分之一的人住市租房，三分之一的人買商品房，看來有希望。

《用“三分法”解決房屋分配》（2012年03月17日 16:08），中國建設報。

近日，全國人大代表、湖北省統計局副局長葉青對目前樓市的“三限”（限購、限貸、限價）所產生的問題，提出了“三分法”的建議。

“三分法”解決房屋分配矛盾

葉青建議，我國應該學習發達國家的經驗，把人群分為三類。第一，讓1/3的中國人，也就是低收入人群，住進保障性住房、廉租房等等。這些房子不需要太大，但是可以滿足低收入人群的日常基本需要（一定要有廁所，廁所是社會進步的標志）。

第二個1/3，是中等收入的人群。這些人群包括白領、單身以及剛結婚的小夫妻等，他們的收入并不是很低，但沒有資格申請廉租房（俗稱“夾心層”），攢錢買房也需要一定的時間，因此應該有一些小區整體的住房全部用來租賃給這類人群。

最后1/3的人群，就是高收入人群。這類人群年齡大多在四五十歲，他們的收入有能力買得起房子。只要政府適當地調控房價，將房價回歸到一個合理的價位，就會帶來收益。

建造新區降低中小城市落戶條件

隨著時代的進程，新區的建設越來越重要。葉青建議如果一個地方建設成為新區，其中的住戶順理成章地就變成城市居民，享受城市居民所擁有的福利，可以就近去工作。達到一定條件的農民工，他們應該落戶轉化為城市居民。當然，新區的規劃一定要到位，不能漫無目的，而應該有計劃、有規劃地展開。

現在，結合最新政策，我建議建立“五房體系”。

一是政府做免租房、廉租房、成本房（保本房，按照成本價賣給低收入者）。

以上三房可以享受或者購買的是最窮的6600萬人。

近日，民政部社會救助司司長劉喜堂發布數字：目前全國低收入人口動態監測信息平臺已經歸集了6600多萬低收入人口的基本信息，大約占到全國總人口的4.7%。

包括低保對象近4000萬、特困人員460多萬，還有低保邊緣家庭成員600多萬，納入監測的防止返貧監測人口300多萬，以及其他納入監測范圍的低收入人口接近1300多萬。從這些數據可以看到，民政部門監測的低收入人口主要是生活遇到困難、需要救助幫扶的低收入人口。

現在，北京上海的“拆除重建”、“城中村改造”回遷，就是一種成本房。講課中，我常用到兩個案例。

北京舊樓重建模式。舊樓沒有維修或者加裝電梯的價值，可以重建，適當擴大廚房、陽臺、房間面積，并順理成章地加裝電梯。    2020年7月1日，北京發布《關于開展危舊樓房改建試點工作的意見》。    朝陽勁松一區114號樓的66戶居民，告別了那棟“前世”被鑒定為D級危房、有著45年樓齡的六層框架輕板實驗樓，就還在原址上，迎來了有電梯、有配套，使用面積比原來還大的新家。歷經19個月的重建。    四方出資。新增面積按照綜合成本單價，或者是，按照周邊同類型、同性質商品房的70%來收取。按照綜合成本單價8400元/㎡來收取的，每戶只出了六七萬，相當于只出了一個增值部分的成本價。 

上海靜安區彭浦新村街彭一小區房型282種，居民2110戶。

拆除原有多層建筑，按原有居住標準新建多層、高層民用建筑，包括1-17號樓和地下車庫（兩層）共18個主要單體，建筑高度為8-19層，設計住宅2242套，提供地下停車位1615個，非機動車停車位2400個，新建1幢社區生活服務中心、1幢社區文化活動中心、1幢社區體育中心以及1幢164個床位的社區養老院。探索出了“改擴建”“加層擴建（6+1）”“拆除重建”等多種改造模式，在規模上由點到面，從整幢到成片到小區整體改造；在內容上由單一到綜合，從廚衛獨用到電梯高層到生活配套。 

二是市場做市租房、商品房。租給或者賣給中高收入者。

現在改善型住房，是中高收入者的首選。特別是“第四代住房”。而且各級政府也開始鼓勵“第四代住宅”。

中法生態城已在武漢率先開展第四代住宅“先行先試”工作。屆時，戶戶陽臺皆綠色，家家都有大庭院，人人生活在“氧吧”里。

中法生態城位于武漢市，北抵漢江，南至馬鞍山及后官湖生態綠楔，西達五賢南、北路，東接快活嶺路，總用地面積35.8平方公里。采用TOD發展模式，城市建設用地面積13.8平方公里，主要分布于新天大道兩側，形成總部引導、生態科創、創新服務、科教宜居、智造科創五大發展組團，北部和南部圍繞什湖和馬鞍山兩大生態區分布大量非建設用地，實現城市與自然的交融。總人口20萬，人均居住面積42平方米。

第四代住房又稱為立體園林生態住房或城市森林花園建筑，是綠色建筑的衍生品，空中花園是其最突出的特點。我國住宅建筑歷經舊時“茅草房”、老式“磚瓦房”、現代“電梯房”3次更新迭代。如今，低碳、綠色建筑成為發展趨勢，將庭院、花園與現代高層建筑相結合的第四代住房應運而生。

中法生態城已對空中花園的高度、外挑尺寸、開敞面、綠化、覆土厚度等設計提出具體管控要求。空中花園可理解為“花園陽臺”，“花園陽臺”高度不小于兩層住宅層高，即不小于5.6米，向外挑出不大于6米；綠化靠外側種植，凈寬不小于0.6米，讓城市看得見綠；覆土厚度不小于0.5米，可種植低矮灌木和少量喬木。

為鼓勵開發商參與試點，空中花園不計入容積率，綠化面積的20%可計入項目綠地率和綠地面積。目前，首個試點項目已在武漢城建金地?和悅G地塊啟動。

中法生態城是湖北省近零碳城鎮試點示范項目，綠色建筑比例為100%。按照2017年獲批的總體規劃要求，轄區住宅建筑高度按75米、56米、24米3個梯度進行控制，低高度、低密度的建設規劃，結合第四代住宅，讓城市變森林，是對城市可持續發展的又一次探索。

立體綠化，這樣才能夠實現雙碳目標。

三是政府從開發市租房、商品房企業中獲得的利益，用于開發建設免租房、廉租房、成本房。從而實現房地產產業的良性循環。