2012年1月，武漢提出在商品房開發、棚戶區改造和城中村改造項目中，按照5%-10%的比例配建保障性住房，以解決公租房偏遠、房源不足等問題。

2015年6月10日，武漢48個舊城、舊廠、城中村改造項目即將啟動。這些地塊已開始招商，武漢“三舊”改造力爭用6-8年的時間完成。

李克強2015年6月17日主持召開國務院常務會議。總理在會上說：“中國還有1億多人生活在棚戶區，如果棚戶區問題不解決，我們何談社會公平？”會議決定，實施三年行動計劃，改造包括城市危房、城中村在內的各類棚戶區1800萬套，農村危房1060萬戶，同步規劃和建設公共交通、水氣熱、通訊等配套設施

在2018年9月，廣東省住建廳會同有關部門，就研究支持城中村改造的政策，運用微改造、拆除重建、“微改造+拆除重建”等方式加快推進全省城中村改造工作。強調當前和今后一段時期，城中村改造工作都將作為廣東的一項重要工作來抓實抓好。

2019年11月，上海市政府決定將上海市舊區改造工作領導小組、上海市大型居住社區土地儲備工作領導小組、上海市“城中村”改造領導小組、上海市城市更新領導小組合并，成立上海市城市更新和舊區改造工作領導小組，應勇任組長。

2022年9月，上海已全面完成成片二級以下舊里改造任務，后續城市更新的重要任務，轉為城中村改造和舊住房更新改造。

2023年7月14日公布的民營經濟發展壯大31條中，（十九）支持參與國家重大戰略。其中，強調支持民營企業參與全面加強基礎設施建設，引導民營資本參與新型城鎮化、交通水利等重大工程和補短板領域建設。

7月21日，李強主持召開國務院常務會議，審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。

這里有多個商機：

一是民營經濟要積極參與城市的高質量發展。

在超大特大城市積極穩步實施城中村改造是改善民生、擴大內需、推動城市高質量發展的一項重要舉措。城中村居民的居住條件普遍較差。通過改造，可以增加居民的住房購買需求，同時擴大房地產投資以及下游產業的復蘇，為超大特大城市的增長提供動能，并進一步帶動周邊城市群的經濟發展。

比如，深圳城中村人口1343.88萬人，1743個城中村承載了絕大多數人的住所。2023年2月，深圳市住建局表示，將建設籌集保障性住房原目標54萬套（間）提高到不少于74萬套（間），其中保障性租賃住房增加了20萬套（間）。

根據國務院于2014年下發的《關于調整城市規模劃分標準的通知》，城區常住人口1000萬以上的城市為超大城市，武漢當年還差5萬。城區常住人口500萬以上1000萬以下的城市為特大城市。

根據住建部于2022年10月公布的《2021年城市建設統計年鑒》，截至2021年末，全國共有超大城市8個，分別為上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢。

全國特大城市11個，分別為杭州、東莞、西安、鄭州、南京、濟南、合肥、沈陽、青島、長沙、哈爾濱。

二是城中村改造與保障性住房建設。

要堅持城市人民政府負主體責任，加強組織實施，科學編制改造規劃計劃，多渠道籌措改造資金，高效綜合利用土地資源，統籌處理各方面利益訴求，并把城中村改造與保障性住房建設結合好。商品房不好賣，就改為保障性住房。

三是鼓勵和支持民間資本參與。

要充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發揮政府作用，加大對城中村改造的政策支持，積極創新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與，努力發展各種新業態，實現可持續運營。

四是巨大的市場規模。

城中村改造是城市更新的一個細分領域，而城市更新是一個復雜的領域，包含了老舊小區改造、老舊街區改造、老舊廠區改造以及城中村改造。截至2022年底，全國共實施6.5萬個城市更新項目，總投資達5.8萬億，涉及既有建筑改造，老舊小區、老舊街區改造，城市生態修復，以及新城建等多種類型，積累了一批可復制、可推廣的典型案例和經驗做法。

1、老舊小區改造

根據觀研報告網發布的《中國城中村改造市場運營現狀調研與發展戰略預測報告（2023-2030年）》顯示，大部分所謂的資金來源是靠財政資金的支持。因此，在合作方選擇方面，老舊小區改造項目的地方政府往往抱著“肥水不流外人田”的觀念，更傾向于將施工利潤讓渡給本地具有施工能力的國有企業。

根據住建部摸排結果，全國2000年以前建成的老舊小區近17萬個、涉及居民上億人、超4200萬戶、建面約40億平。分區域看，根據2010年第六次人口普查數據估算，東部省市老舊小區改造規模最大，占比約52.5%；中部次之，占比約31.1%；西部最少，占比約16.5%。2020年4月國常會明確，2020年改造項目3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比2019年增加一倍。

保守估算，老舊小區改造總投資額約4.54萬億元。

一是基礎類改造。根據《北京市老舊小區綜合改造技術經濟指標》（2017），若只考慮節能、粉刷、門窗、電、水、暖六項改造，單位建面投資金額為437.8元/平，按70%折算成全國水平，約為306.5元/平；根據試點城市實際改造情況估算，基礎類改造平均成本約300元/平。我們以300元/平、40億平待改造面積測算，預計全國老舊小區基礎設施改造需投入1.2萬億元；

二是改善類改造。若只考慮電梯和停車場，按每部電梯加裝成本60萬元/部、一梯3戶、每棟6層估算，4200萬戶須加裝電梯233萬部，需要1.4萬億元；停車場按6萬元/車位、每兩戶1個車位保守估算，需要1.26萬億元。預計改善類改造需要至少2.66萬億元；

三是提升類改造。若按每個小區投入400萬元、17萬個小區估算，需要0.68萬億元。

2、老舊街區改造

主要是靠市場化運營收益來滿足前期的投資回報，并且這種收益顯然是靠很長期間內日積月累產生，且存在著很強的難以預測性和不穩定性，但整體來看老舊街區改造領域的項目具有很廣闊的市場前景。

3、老舊廠區改造

是城市更新中未知性和創新性最強的領域，老舊廠區可以采用“工改工”“工改商”“工改住”“工改混”等多種形式。未來改造后的項目必定屬于某一類真正的市場化運營領域。

4、城中村改造

是城市更新中一個較為復雜的領域，地方政府、村集體經濟組織、村民在不同的項目中體現出了不同的作用。

我國城中村改造近年來發展迅速，2019年隨著棚戶區改造的正式開始，城中村改造市場規模出現爆發式增長，2019年行業市場規模已經達到1.4萬億元，之后2020年、2021年我國城中村改造行業市場規模均保持在1萬億以上，2022年城中村改造行業市場規模下降為6559.26億元，城中村改造有所降溫。

2022年戶外改造市場規模約為5887.8億元。戶內改造市場規模約為671.5億元。

2022年1—12月，全國新開工改造老舊小區5.25萬個、876萬戶。

五是參與城中村綜合治理的模式

深圳市及各區和城中村治理行動計劃對城中村治理的模式包括“治理+運營”、“代建+運營”、“街道自建”、“統一代建”等方式，以萬科新圍仔項目和深業水圍村項目的經驗為基礎，開發商參與城中村綜合治理的模式主要有以下三種形式：

一是委托代建+統租運營模式。該模式下存在兩層法律關系，一層是開發商與政府的委托代建關系；另一層是開發商與城中村物業權利人的租賃運營關系。該模式項下，開發商可與政府簽訂委托代建協議，承接公共部分的維修改造，改造費用由政府承擔，但開發商不收代建費；同時，開發商與城中村物業權利人簽署改造和租賃協議，統一改造并統一承租改造范圍內的物業。

二是“EPC+O”模式。EPC+O模式就是指EPC總承包框架里面引申出來的一些運營環節。EPC總承包框架即Engineering Procurement Construction模式，又稱設計、施工、采購一體化模式，EPC+O在建設期內時，總承包商除了要去承擔傳統意義上的設計任務以外，還要去包攬在運營期內的所有維護任務。

該模式也存在兩個不同的法律關系：一是承包方與政府間的設計、采購、施工承包關系；二是承包方與物業權利人間的運營權承包、轉移或讓渡合同。在該模式下，開發商與政府和物業權利人簽署“EPC+O”的一攬子協議或者開發商和政府簽署EPC協議，而同時與權利人簽署物業運營管理協議。

三是代建模式。該模式下不包含運營這部分內容，只是接受政府委托對城中村項目進行全過程代建管理。

總之，機遇難得。