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葉青看財經:民營經濟城中村改造的新機遇
2023-07-23 15:46:32   來源:今日湖北

20121月,武漢提出在商品房開發、棚戶區改造和城中村改造項目中,按照5%-10%的比例配建保障性住房,以解決公租房偏遠、房源不足等問題。

2015610日,武漢48個舊城、舊廠、城中村改造項目即將啟動。這些地塊已開始招商,武漢“三舊”改造力爭用6-8年的時間完成。

李克強2015617日主持召開國務院常務會議。總理在會上說:“中國還有1億多人生活在棚戶區,如果棚戶區問題不解決,我們何談社會公平?”會議決定,實施三年行動計劃,改造包括城市危房、城中村在內的各類棚戶區1800萬套,農村危房1060萬戶,同步規劃和建設公共交通、水氣熱、通訊等配套設施

20189月,廣東省住建廳會同有關部門,就研究支持城中村改造的政策,運用微改造、拆除重建、“微改造+拆除重建”等方式加快推進全省城中村改造工作。強調當前和今后一段時期,城中村改造工作都將作為廣東的一項重要工作來抓實抓好。

201911月,上海市政府決定將上海市舊區改造工作領導小組、上海市大型居住社區土地儲備工作領導小組、上海市“城中村”改造領導小組、上海市城市更新領導小組合并,成立上海市城市更新和舊區改造工作領導小組,應勇任組長。

20229月,上海已全面完成成片二級以下舊里改造任務,后續城市更新的重要任務,轉為城中村改造和舊住房更新改造。

2023714日公布的民營經濟發展壯大31條中,(十九)支持參與國家重大戰略。其中,強調支持民營企業參與全面加強基礎設施建設,引導民營資本參與新型城鎮化、交通水利等重大工程和補短板領域建設。

721,李強主持召開國務院常務會議,審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。

這里有多個商機

一是民營經濟要積極參與城市的高質量發展。

在超大特大城市積極穩步實施城中村改造是改善民生、擴大內需、推動城市高質量發展的一項重要舉措。城中村居民的居住條件普遍較差。通過改造,可以增加居民的住房購買需求,同時擴大房地產投資以及下游產業的復蘇,為超大特大城市的增長提供動能,并進一步帶動周邊城市群的經濟發展。

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比如,深圳城中村人口1343.88萬人,1743個城中村承載了絕大多數人的住所。20232月,深圳市住建局表示,將建設籌集保障性住房原目標54萬套(間)提高到不少于74萬套(間),其中保障性租賃住房增加了20萬套(間)。

根據國務院于2014年下發的《關于調整城市規模劃分標準的通知》,城區常住人口1000萬以上的城市為超大城市,武漢當年還差5萬。城區常住人口500萬以上1000萬以下的城市為特大城市。

根據住建部于202210月公布的《2021年城市建設統計年鑒》,截至2021年末,全國共有超大城市8個,分別為上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢。

全國特大城市11個,分別為杭州、東莞、西安、鄭州、南京、濟南、合肥、沈陽、青島、長沙、哈爾濱。

二是城中村改造與保障性住房建設。

要堅持城市人民政府負主體責任,加強組織實施,科學編制改造規劃計劃,多渠道籌措改造資金,高效綜合利用土地資源,統籌處理各方面利益訴求,并把城中村改造與保障性住房建設結合好。商品房不好賣,就改為保障性住房。

三是鼓勵和支持民間資本參與。

要充分發揮市場在資源配置中的決定性作用,更好發揮政府作用,加大對城中村改造的政策支持,積極創新改造模式,鼓勵和支持民間資本參與,努力發展各種新業態,實現可持續運營。

四是巨大的市場規模

城中村改造是城市更新的一個細分領域,而城市更新是一個復雜的領域,包含了老舊小區改造、老舊街區改造、老舊廠區改造以及城中村改造。截至2022年底,全國共實施6.5萬個城市更新項目,總投資達5.8萬億,涉及既有建筑改造,老舊小區、老舊街區改造,城市生態修復,以及新城建等多種類型,積累了一批可復制、可推廣的典型案例和經驗做法。

1、老舊小區改造

根據觀研報告網發布的《中國城中村改造市場運營現狀調研與發展戰略預測報告(2023-2030年)》顯示,大部分所謂的資金來源是靠財政資金的支持。因此,在合作方選擇方面,老舊小區改造項目的地方政府往往抱著“肥水不流外人田”的觀念,更傾向于將施工利潤讓渡給本地具有施工能力的國有企業。

根據住建部摸排結果,全國2000年以前建成的老舊小區近17萬個、涉及居民上億人、超4200萬戶、建面約40億平。分區域看,根據2010年第六次人口普查數據估算,東部省市老舊小區改造規模最大,占比約52.5%;中部次之,占比約31.1%;西部最少,占比約16.5%20204月國常會明確,2020年改造項目3.9萬個,涉及居民近700萬戶,比2019年增加一倍。

保守估算,老舊小區改造總投資額約4.54萬億元。

一是基礎類改造。根據《北京市老舊小區綜合改造技術經濟指標》(2017),若只考慮節能、粉刷、門窗、電、水、暖六項改造,單位建面投資金額為437.8/平,按70%折算成全國水平,約為306.5/平;根據試點城市實際改造情況估算,基礎類改造平均成本約300/平。我們以300/平、40億平待改造面積測算,預計全國老舊小區基礎設施改造需投入1.2萬億元;

二是改善類改造。若只考慮電梯和停車場,按每部電梯加裝成本60萬元/部、一梯3戶、每棟6層估算,4200萬戶須加裝電梯233萬部,需要1.4萬億元;停車場按6萬元/車位、每兩戶1個車位保守估算,需要1.26萬億元。預計改善類改造需要至少2.66萬億元;

三是提升類改造。若按每個小區投入400萬元、17萬個小區估算,需要0.68萬億元。

2、老舊街區改造

主要是靠市場化運營收益來滿足前期的投資回報,并且這種收益顯然是靠很長期間內日積月累產生,且存在著很強的難以預測性和不穩定性,但整體來看老舊街區改造領域的項目具有很廣闊的市場前景。

3、老舊廠區改造

是城市更新中未知性和創新性最強的領域,老舊廠區可以采用“工改工”“工改商”“工改住”“工改混”等多種形式。未來改造后的項目必定屬于某一類真正的市場化運營領域。

4、城中村改造

是城市更新中一個較為復雜的領域,地方政府、村集體經濟組織、村民在不同的項目中體現出了不同的作用。

我國城中村改造近年來發展迅速,2019年隨著棚戶區改造的正式開始,城中村改造市場規模出現爆發式增長,2019年行業市場規模已經達到1.4萬億元,之后2020年、2021年我國城中村改造行業市場規模均保持在1萬億以上,2022年城中村改造行業市場規模下降為6559.26億元,城中村改造有所降溫。

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2022年戶外改造市場規模約為5887.8億元。戶內改造市場規模約為671.5億元。

2022112月,全國新開工改造老舊小區5.25萬個、876萬戶。

五是參與城中村綜合治理的模式

深圳市及各區和城中村治理行動計劃對城中村治理的模式包括“治理+運營”、“代建+運營”、“街道自建”、“統一代建”等方式,以萬科新圍仔項目和深業水圍村項目的經驗為基礎,開發商參與城中村綜合治理的模式主要有以下三種形式:

一是委托代建+統租運營模式。該模式下存在兩層法律關系,一層是開發商與政府的委托代建關系;另一層是開發商與城中村物業權利人的租賃運營關系。該模式項下,開發商可與政府簽訂委托代建協議,承接公共部分的維修改造,改造費用由政府承擔,但開發商不收代建費;同時,開發商與城中村物業權利人簽署改造和租賃協議,統一改造并統一承租改造范圍內的物業。

二是“EPC+O”模式。EPC+O模式就是指EPC總承包框架里面引申出來的一些運營環節。EPC總承包框架即Engineering Procurement Construction模式,又稱設計、施工、采購一體化模式,EPC+O在建設期內時,總承包商除了要去承擔傳統意義上的設計任務以外,還要去包攬在運營期內的所有維護任務。

該模式也存在兩個不同的法律關系:一是承包方與政府間的設計、采購、施工承包關系;二是承包方與物業權利人間的運營權承包、轉移或讓渡合同。在該模式下,開發商與政府和物業權利人簽署“EPC+O”的一攬子協議或者開發商和政府簽署EPC協議,而同時與權利人簽署物業運營管理協議。

三是代建模式。該模式下不包含運營這部分內容,只是接受政府委托對城中村項目進行全過程代建管理。

總之機遇難得

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