全國兩會提出，要抗擊三大風險：房地產、金融、地方政府債務。

目前，地方政府債務是一個大問題。

根據國家開發銀行的統計，截至2022年末，我國城投債余額達到約13.8萬億元，同比增長10.5%，占GDP比重約為11.4%，較2013年末上漲近6倍，在信用債總體規模中的占比達到52.5%。2023年，我國城投債到期規模約為3.03萬億元，占城投債約21.9%。

根據中誠信國際的統計，2022年，全國城投有息債務規模超過60萬億元，債務率200%，已經處于高位。

據央行數據顯示，2022年，住戶存款新增17.84萬億元，比上一年多增了7.94萬億元，創歷史新高。北京人均存款已接近27萬元。

據第一財經整理的數據顯示：第一經濟大省廣東（深圳除外，下同）的本外幣存款規模遙遙領先，超過32萬億元，是國內存錢最多的地區。其次是江蘇、北京，本外幣存款余額均超過了20萬億，而浙江、上海正在接近20萬億。

把居民存款與地方政府債務聯系起來，無疑是一個思路。

公募REITs市場被證券市場視為除股票、債券之外的第三大市場。

REITs是不動產投資信托基金（Real Estate Investment Trusts）的簡稱，該金融產品將不動產資產轉變為流動性較高的份額（比如類似基金的產品），從而實現發行人高效融資、公眾投資人參與不動產投資的效果，社會和個人也能實現以小資金分享大機遇的愿望。

截至2023年3月，全市場已獲批發行REITs產品27只，總規模908.92億元。其中，25只已上市REITs產品用于新增投資的凈回收資金約340億元，可帶動項目總投資超過4200億元。

也就是說，你買高速REITs，就相當于承包了一小段高速公路；買了工業園區的REITs，你就是個小包租公、包租婆，收益就來自于租金、物業費等等。

REITs基金和一般的基金相比，更像股票，價格有漲有跌，買的人多就漲，賣的人多就跌，所以低價買進高價賣出就賺錢，反過來就虧，這兩部分共同構成了REITs基金的收益。

2022年11月，國家發改委發布“浙江嘉善縣域高質量發展方案”，其中，鼓勵積極參與REITs試點。

2023年4月，國家發展改革委、證監會分別發布關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作和進一步推進基礎設施領域REITs常態化發行的通知。

一是擴大內需戰略背景下基礎設施REITs可直接帶動區域消費升級。新發布的政策將百貨商場、購物中心等消費基礎設施納入REITs資產范圍，鼓勵加大便民商業、智慧商圈、數字化轉型投資力度。

以推動消費提質擴容為著力點，在城市核心商圈打造、縣域商業體系建設、消費場景提質、文旅消費復蘇、數字消費提速、綠色消費擴增等方面發力，區域經濟的內需主導力量將在基礎設施REITs加持下被直接激發。

二是基礎設施REITs在拉動區域有效投資中發揮作用。對于地方發展來說，有效投資既是擴大內需的關鍵因素，也是穩增長、調結構、促轉型的重要抓手。基礎設施REITs在擴大有效投資中扮演著重要角色。短期內基礎設施REITs有利于穩增長，長期則有助于化解金融風險，為政府支持新基建、發展新經濟提供補充資金。

以基礎設施REITs帶動有效投資，在全球也是通用做法。在全球42個施行REITs制度的經濟體中，超過半數的經濟體在發生經濟危機或者經濟下行、經濟增長趨緩時期推出REITs，其目的正是為了激發市場活力，促進經濟形勢好轉。此次我國出臺的兩項新政策，一方面更加強調民生項目建設，在城鄉一體化建設、鄉村振興、重點產業園區建設等領域以REITs盤活存量豐富的優質基礎設施資產，以存量帶動增量，進一步擴大內需、推動地區經濟發展。另一方面，隨著相關制度、政策的完善，將糾正基礎設施REITs背靠地方政府信用的投資模式，實現基建投資去杠桿，降低政府財政壓力，防范系統性金融風險。

三是在資源環境約束壓力下，REITs將助力區域生態治理與可持續發展。

3月14日，首批兩只新能源REITs發售，這是REITs在新能源領域的重資產行業成功探索融資創新模式的標志，未來在清潔能源發電、電網、清潔公共交通及其配套設施領域將實現率先發展。同時，新政策強調做好項目前期培育，全面推動基礎設施運營提質增效，資產運營將逐步走向專業化和精細化，推動REITs在盤活鄉村閑置農宅、高標準農田建設、發展鄉村生態旅游等對運營管理水平要求更高的領域發揮更大作用。

基礎設施REITs助力區域經濟發展的展望

一是關注具備區域發展潛力的優質資產，做好項目前期培育和孵化。

一方面，深入挖掘城市核心資產，建立城市品牌標桿，在注重突出城市發展方向和項目的基礎上，探索“PPP+REITs”“專項債+REITs”等方式，將重點資產打造為優質REITs產品。同時，重點關注商業地產、養老地產和托育服務、城市更新、水利工程、高標準農田、新能源、生態環保、文化旅游等基礎建設領域，積極吸引各類社會資本參與項目孵化培育。另一方面，當前市場上能滿足公募REITs發行條件的基礎設施項目較少，且普遍缺乏較高的商業運營水平，為此，可探索建立“Pre-REITs+公募REITs”的上市渠道機制，對于有收益潛力、處于項目前期階段的資產，增加前端資產供應、孵化培育、運營提質過程，通過專業的產業方運營機構對其進行進一步的培育、孵化、重組、整合，打通“投資—運營—退出—再投資”完整鏈條，形成良好的投資循環。

二是加大重點企業基礎設施優質運營資源整合力度，構造城市重點項目全新的經營模式。對于地方來說，更需抓住以REITs推進城市重點項目運營轉型的契機，強化新增投資與盤活存量掛鉤，加大各級國有企業基礎設施運營管理資源的整合優化力度，支持國有企業引入知名優質專業運營團隊合作方，加快向基礎設施專業運營商轉型。同時，鼓勵國際、國內領先的基礎設施專業運營管理企業參與城市基礎設施REITs項目運營管理，積極培育發展基礎設施REITs相關服務機構，努力促使非經營性項目向準經營性項目轉化、準經營性項目向經營性項目轉化。

三是釋放都市圈一體化發展潛力，探索推進基礎設施REITs的區域聯動發展。在區域發展戰略背景下，京津冀、長三角、珠三角和成渝雙城經濟圈作為我國重要的區域增長極，通過都市圈內重大項目合作聯動、產業鏈條協同布局，培育產業龍頭和產業集群，能夠帶動交通設施、倉儲物流、新型基礎設施、工業廠房等優質基礎設施的建設和供應，為REITs市場提供更多優質資產。為充分發揮區域一體化發展優勢，可研究設立政府引導的基礎設施REITs產業投資基金，建立區域基礎設施REITs產業聯盟，定期召開REITs論壇，共同謀劃區域基礎設施REITs聯動發展，鼓勵都市圈內符合條件的基礎設施項目整體打包發行REITs產品。

四是完善基礎設施REITs的配套支持措施，發揮財稅政策激勵引導作用。要在稅收政策上給予傾斜和支持。可重點關注社會資本參與盤活國有存量資產、中央預算內投資示范專項等，對符合條件的企業給予財政獎勵或稅收減免優惠。

案例一：九州通在2023年發布四大新戰略——新零售、新產品、互聯網醫療、不動產證券化（REITs），開啟新三年規劃。

不動產證券化（REITs），將以330多萬平方米的醫藥物流倉儲資產及配套設施為底層資產，分批發行不動產投資信托基金（REITs），重構公司輕資產運營商業模式，提升公司資產運營能力，實現多元化收益。九州通力爭在2023年發行，成為國內醫藥行業首單、湖北省首單民營企業的公募REITs。

案例二，5月10日，根據上交所官網信息，中金湖北科投光谷產業園REIT項目狀態更新為“已通過”，將正式上市交易，這是武漢首單公募REITs。截至2022年末該標的資產估值為15.4億元。

中金湖北科投光谷產業園REIT原始權益人為湖北省科技投資集團有限公司（以下簡稱“湖北科投”），標的資產包括四部分，分別為光谷軟件園A1-A7棟、光谷軟件園C6棟、光谷軟件園E3棟及互聯網+項目，均位于光谷光電子信息產業園內。該產業園是中國首個國家級光電子信息產業基地的核心載體，年度產業收入達到2萬億元，產值達到8000億元。

當前標的資產租賃合同期限3年及以上占比66.50%，已簽約租金平均每月每平方米約61.63元，共有49家租戶，涉及信息技術、金融科技等11個行業。其中，底層資產最大租戶為招商銀行武漢分行及招商銀行信用卡中心。

從收入看，2020至2022年末，標的資產三年營業總收入分別約為0.86億元、1.06億元和1.07億元；其中租金收入分別約為7564.26萬元、9457.33萬元和9604.62萬元；毛利率分別為62.82%、68.97%、65.51%。

凈回收資金擬投資兩大項目，一是“中國光谷·數字經濟產業園”項目，計劃打造孵化器、加速器和產業聚集區三類企業載體，重點發展人工智能、大數據、AR/VR、區塊鏈等領域。二是擬投資生物創新園二期項目，規劃打造生物產業研發創新體系及總部聚集地。

當前，國內REITs市場“首發+擴募”的雙輪驅動格局已經逐步形成，湖北科投計劃通過擴募將本次發行項目打造成百億級基礎設施REITs平臺。

截至2022年底，湖北科投合并報表范圍內已建成運營及在建的可租賃物業面積超過550萬平方米。其中已建成并成熟運營的可租賃物業包括光谷生物城生物創新園、光谷生物城、施耐德廠房、霍尼韋爾廠房、蓋瑞特廠房、汽車電子產業園等約500萬方。

我去年曾經建議過花湖機場如此處理。