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葉青看財經(jīng):聽哪個專家的?
2023-01-28 09:58:02   來源:今日湖北

最近兩個月,一句話很流行:“感染新冠后,千萬別聽專家的,這樣做最有效”。

其實,2023年房價漲不漲?也有不同的觀點,讓人難以判斷。

首先,不會漲。

植信投資首席經(jīng)濟學(xué)家兼研究院院長、中國首席經(jīng)濟學(xué)家論壇理事長連平表示,總體來看,2023年全國房價不具備大幅上漲的條件。房價可能出現(xiàn)先抑后穩(wěn)的態(tài)勢,全年房價與2022年末基本持平的可能性較大,熱點城市房價可能在二季度出現(xiàn)企穩(wěn)回升。

由于大部分二、三線城市商品房庫存處于相對高位,一些城市房地產(chǎn)開發(fā)商被允許對住房銷售價格提供階段性優(yōu)惠措施。因此房價在2023年上半年可能偏弱,僅個別一線和重點二線城市房價保持堅挺,房價將延續(xù)2022年二季度以來的分化態(tài)勢。

考慮到部分大城市現(xiàn)房庫存處于較低水平,上海、杭州等地區(qū)商品住宅的去化周期不足9個月,伴隨著需求的逐步釋放,疊加地價在過去12個月持續(xù)上漲,這類傳統(tǒng)需求比較好的重點城市,其房價在二季度下旬有望回升。

其次,會漲。

近期,澎湃新聞專訪上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任、教授陳杰。

陳杰認(rèn)為,2022年全國房地產(chǎn)市場大跌,有很多特殊原因,包括很多過度恐慌。

在從根本上消除購房者對購買到爛尾樓的擔(dān)憂后,結(jié)合合理的鼓勵住房消費政策,加上疫情防控政策的調(diào)整和宏觀經(jīng)濟的恢復(fù),今年市場實現(xiàn)止跌是確定的,并還有很大希望取得反彈。但可能要3月之后,在第一季度經(jīng)濟有好的報表,宏觀經(jīng)濟復(fù)蘇和收入恢復(fù)增長的預(yù)期得到強化之后,購房者的信心才會涌現(xiàn)上來。

陳杰建議,大力發(fā)揮保險制度風(fēng)險轉(zhuǎn)移分散的功能,提振購房者、銀行等主體參與市場的信心。比如,建立購房保險制度。居民購買新房后出現(xiàn)爛尾由保險公司先行墊付給予全額或95%賠付,購房者將爛尾樓產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給保險公司,由保險公司向開發(fā)商追索。

陳杰認(rèn)為,一線城市和部分新二線城市還是需要防范像2009四萬億之后的救市和2016年去庫存政策帶來熱錢流入引發(fā)暴漲的風(fēng)險。相關(guān)地方政府要做好兩手準(zhǔn)備,守住房住不炒的基本原則,鼓勵住房消費的政策要制定有效期和留有調(diào)整余地。

陳杰認(rèn)為,要調(diào)整好心態(tài),正視中國房地產(chǎn)大開發(fā)的時代已經(jīng)過去,不會重來。就如人總是要從青春期走入成熟期,成熟期就要有成熟期的心態(tài)。

房地產(chǎn)業(yè)從開發(fā)時代進入存量時代,還有精彩的下半場,在租房產(chǎn)業(yè)、老舊小區(qū)改造、智慧社區(qū)、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域還有很多投資機會和通過服務(wù)創(chuàng)造財富與就業(yè)的機會。

我覺得還有“第四代住宅”的利好。

第四代住房(Fourth-generation Houses),又稱庭院房、立體園林生態(tài)住房或城市森林花園建筑,是綠色建筑的衍生品。

從時間維度來看,自人類住宅發(fā)展至今已歷經(jīng)了3次更新迭代,從茨棘之間的茅草房到青磚瓦房再到電梯房。第四代住房融匯疊加了中國傳統(tǒng)建筑四合院、街巷胡同、低層別墅以及第三代住房電梯房的優(yōu)點于一身,并且能向高層建筑形態(tài)發(fā)展。

 

圖片

第三,漲跌因素都有。

我覺得新浪財經(jīng)光宇吐樓市的文章《新年8大樓市好消息,影響購房者買房》分析的很全面。

https://finance.sina.cn/2023-01-23/detail-imyceezm4742871.d.html

1、再次強調(diào)房住不炒及穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期三穩(wěn)目標(biāo),給樓市創(chuàng)造安定的環(huán)境。

意味著那些認(rèn)為房價要大漲的論調(diào)是站不住腳的,即使有這種沖動,政策也不允許。

2、經(jīng)濟底部已現(xiàn),逐步走向復(fù)蘇。

12月經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示,經(jīng)濟底部已經(jīng)出現(xiàn)。四季度GDP同比增長2.9%,前值3.9%;全年GDP增速為3.0%。把發(fā)展放在首要任務(wù),全力拼經(jīng)濟,預(yù)計2023年中國經(jīng)濟有望重新引領(lǐng)全球。

經(jīng)濟大環(huán)境的向好可以促進房地產(chǎn)消費,房地產(chǎn)市場的活躍,也會拉動經(jīng)濟增長。2023年作為全力經(jīng)濟恢復(fù)年,勢必會給購房者的信心帶來積極影響。

3、國家多部門重申房地產(chǎn)支柱地位,未來仍有巨大潛力。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長、涉及面廣,對國民經(jīng)濟具有重要影響。

必須承認(rèn)其對經(jīng)濟增長的正面影響,畢竟其影響著幾十個甚至上百個行業(yè)的發(fā)展,重申支柱地位并不是繼續(xù)像過去那樣縱容,而是應(yīng)該加以合理引導(dǎo),讓房地產(chǎn)能夠平穩(wěn)健康發(fā)展。

4、支持房企并購重組,甚至允許特定的房企上市。

引導(dǎo)金融機構(gòu)大力支持房地產(chǎn)行業(yè)重組并購,改善房企負(fù)債狀況,積極防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企問題。甚至允許符合條件的房企借殼上市。這對房企無疑是創(chuàng)舉性的利好。

5、支持剛性和改善性住房需求,為購房者減負(fù)。

除了支持供給端,需求端更需要得到切實的支持,不管政策如何變,都應(yīng)該以支持購房者為目標(biāo),不僅要保障他們的合法權(quán)益,更應(yīng)該為他們買房成本減負(fù)。

要支持剛需和改善購房者,對購買第一套住房的,要大力支持;對購買第二套住房的,要合理支持;對購買三套以上住房的,原則上不支持??梢钥闯觯侠碜》啃枨髮⒃?/span>2023年得以釋放。

意味著2023年還將會有更多的利好政策出臺,讓購房者在買房成本和門檻上有更好的體驗。

6、做好年輕人的住房金融服務(wù),賦予租房者更多權(quán)益。

國家多次強調(diào),要做好新市民、青年人等住房金融服務(wù),建更多保障性租賃住房,讓租購?fù)瑱?quán)真正落地。

7、已買房的房貸也可能迎來了下調(diào)。

1月份不少購房者的還貸發(fā)生了變化。

一般存量房貸都是每年11日調(diào)整當(dāng)年的執(zhí)行利率,所以,這些購房者的利率將比2022年下調(diào)0.35個百分點,每百萬元房貸每月大概可節(jié)省200多元利息。

繼續(xù)下調(diào)房貸利率包括存量房貸利率的呼聲還是很高的。

8、多地放開樓市限購,多城出臺返鄉(xiāng)置業(yè)支持政策。

自去年12月以來,已有東莞、佛山、南京、濟南多個特大城市放開樓市限購。業(yè)內(nèi)分析,今年限購城市很可能只剩個位數(shù)。其中,一線城市的主城區(qū)會繼續(xù)實施嚴(yán)格的限購政策。一線城市之外,像杭州、廈門等熱點二線城市可能也就少部分核心城區(qū)會繼續(xù)限購,其他區(qū)域有望全面放開。

為了更好地滿足返鄉(xiāng)人員的置業(yè)計劃,已經(jīng)有包括江蘇省鹽城市、江西省南昌市安義縣、湖北省隨州市隨縣等地方、開發(fā)商推出的春節(jié)期間的優(yōu)惠政策、促銷措施,包括購房補貼、特價房源等。

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