新華社的一則報道吸引人：

上海市黃浦區建國東路68街坊和67街坊東塊的房屋征收簽約率突破90%。

這意味著，上海中心城區成片二級舊里以下房屋改造全面收官。歷經30年的努力，這一困擾上海多年的民生難題終于得到歷史性解決。

黃浦區承擔著全市一半的舊改體量。過去30年來，黃浦區超過41萬戶居民通過舊改，改善了居住環境。特別是過去三年，黃浦區創新舊改機制，攻堅克難、換擋提速，舊改征收總量超5.8萬戶，讓居民們告別舊里、住上新居。

上海舊改歷史上多個“第一”都誕生在黃浦區。1992年，斜三地塊探索運用了“土地批租”形式改造舊區，解決了當時舊改資金難的問題；2009年，建國東路390地塊在全市率先探索了“征詢制、數磚頭、套型保底、解困納保”的舊改新機制，“陽光舊改”從此在全市推廣……

一般來說，聯接式的廣式或石庫門磚木結構住宅，建筑樣式陳舊，設備簡陋，屋外空地狹窄，一般無衛生設備，稱為一級舊里。

普通零星的平房、樓房以及結構較好的老宅基房屋為二級舊里。二級舊里是城市建設中拆遷改造的重點。

比二級舊里更差的房屋是一級舊里，如低矮破陋的危棚簡屋，統稱棚戶區。

比二級舊里條件好一點的住宅是50年代建造的職工工房，一般沒有獨立衛生間，廚房。一般是磚混結構，層數為4層或5層。但不稱之為三級舊里。

建國東路68街坊和67街坊東塊屬于舊式里弄房屋，地處上海最繁華路段。然而，這里的不少居民還在合用廚衛，甚至“拎馬桶”。

在簽約現場，今年84歲的鄭忠憲在這里住了75年，最多的時候，家里14口人擠在不足30平方米的房子里，“洗澡、做飯都不方便，睡覺要到閣樓，有的時候要在弄堂里邊睡”。通過舊改工程，不久后他就將搬進新房。

2021年可謂是“城市更新元年”。在住建部提出城市更新要由“拆改留”轉變為“留改拆”、在實施城市更新行動中防止大拆大建新政要求下，過度房地產化的開發建設方式以及傳統的舊改模式將不再可行，未來也將收緊項目的立項審批。但得益于政策支持以及資金扶持，上海市在城市更新領域將迎來更大的突破，在扮演城市更新試點先鋒角色的同時，也為國內其他城市提供了良好的示范。

上海城市更新經歷了四個發展階段：

一是20世紀80到90年代以解決居住條件為主的重建舊改為主。

二是90年代初到2000年引入市場化舊改運作機制。以發展經濟為主的“推倒重建”模式，以發展商業經濟和生產。

三是21世紀初到2010年上海世博會的召開，變為“拆、改、留”并舉。開始注重存量保存和維護，主要代表項目有田子坊和新天地。我都去過。

新天地是一個具有上海歷史文化風貌，中西融合的都市旅游景點，上海新天地以上海近代建筑的標志石庫門建筑舊區為基礎。

首次改變了石庫門原有的居住功能，創新地賦予其商業經營功能，把這片反映了上海歷史和文化的老房子改造成餐飲、購物、演藝等功能的時尚、休閑文化娛樂中心。漫步新天地，有如置身于二十世紀二、三十年代的上海。

田子坊是由上海特有的石庫門建筑群改建后形成的時尚地標性創意產業聚集區，也是不少藝術家的創意工作基地，人們往往將她稱為“新天地第二”。實際上，除了同樣時尚外，她與新天地有著很多不同之處。

田子坊展現給人們的更多的是上海親切、溫暖和嘈雜的一面。只要你在這條如今上海灘最有味道的弄堂里走一走，就不難體會田子坊與眾不同的個性了。走在田子坊，迂回穿行在迷宮般的弄堂里，一家家特色小店和藝術作坊就這樣在不經意間跳入你的視線。從茶館、露天餐廳、露天咖啡座、畫廊、家居擺設到手工藝品，以及眾多滬上知名的創意工作室，可謂應有盡有。

武漢的曇華林也是如此。

四是2010年至今，中心城區建設從舊城改造轉向城市更新。則是圍繞有內涵的有機更新操作。

如今正呈現出第四階段的特征：政府與私有部門合作、以市場導向推動舊城再開發。2021年9月，《上海市城市更新條例》施行，明確提出上海城市更新要堅持“留改拆”并舉、以保留保護為主，遵循規劃引領、統籌推進，政府推動、市場運作，數字賦能、綠色低碳，民生優先、共建共享的原則。

上海的經驗就是：上海地產公司收購——市區成立項目公司——轉讓股權——后期開發——新旅游點。

上海首個啟動居民簽約的“市區聯手”舊改項目——虹口區17街坊于2019年6月12日起簽約。占地面積約39630平方米，居民約3010戶。建造于1912年-1936年，是磚木結構的二級以下舊里。

此次“市區聯手、政企合作、以區為主”的舊改模式打破了原有融資難等問題，由上海虹房（集團）有限公司和市地產集團，按照40%和60%比例分別出資，成立虹口城市更新建設發展有限公司，負責編制改造實施方案（包括房屋征收、規劃設計、資金平衡、建設開發等），籌措改造資金和安置房源，推進項目前期工作，組織開發建設和招商，以及承擔項目指揮部日常管理工作等。

為了避免碎片化建設，由上海地產與區屬國企成立的合資項目公司在舊改地塊中，仍保留一定股權。上海地產集團不參與后續開發，但仍承擔總控的角色，從規劃、設計、施工、投資到運營，全流程把控，避免合作的開發單位無序開發。

2021年8月9日，在十余家提出受讓意向的企業里，最終以422,285萬元確定 蘇州招愷置業有限公司為股轉合作企業，成為共同開發建設虹口區弘安里項目的最終受讓方，并在上海聯交所簽署合作協議。

截至2021年5月，在上海市、區上下的大力支持下，市城市更新中心已經成功啟動25個項目共70多個地塊舊區改造，受益居民近6萬戶，市更新中心參與的改造量占到全市舊區改造任務超過60%。

城市更新源自吳良鏞院士。1993年菊兒胡同改造獲得聯合國“世界人居獎”。以此為起點，吳良鏞進一步推動了從“大拆大建”到“有機更新”的城市更新理念的轉變。

城市更新概念首次提出于2019年12月的中央經濟工作會議

2020年10月26日至29日十九屆五中全會通過的十四五年規劃和二三五年遠景目標提出實施城市更新行動。

2020年11月18日住建部轉載部長王蒙徽（1978年3月清華建筑系）《實施城市更新行動》解讀文章。將住房制度與城市更新掛勾。

2021年3月，城市更新寫入2021年政府工作報告和“十四五”規劃文件之中，進一步上升為國家層面戰略。

上海的創新已經影響到全國。

2022上半年城市更新的七大特征。

特征一：“政企合作”成為推動城市更新的重要機制。

2021年已有部分企業與地方政府達成戰略合作關系，如遠洋集團與重慶江北區、長沙天心區政府，中建集團與濟南政府等。2022年初以來，各地政府大力推動城市更新，提出大膽改革創新，紛紛積極探索新模式、新路徑，“政企合作”就成為推動城市更新進入快車道，助力城市高質量發展的重要機制。

特征二：城市更新基金持續發力推動市場化資金參與。

2021年，北京、上海、無錫、天津、石家莊宣布成立城市更新基金，2022年初以來，各地紛紛大力推進城市更新基金設立相關工作，更多的企業也參與到城市更新基金當中。2022年2月，上海完成800億元城市更新基金中的引導基金備案。

特征三：企業城市更新投資更加兼顧起步期城市。

早期各大房企城市更新項目主要集中于長三角、珠三角以及京津和成渝地區重點城市，是城市更新的熱點區域。2022年初以來，部分房企開始注重城市更新非熱點區域，選擇城市更新處于起步期的城市，提前布局，保證市場占比和競爭力，力求在新興區域構建起護城河。

特征四：老舊小區改造市場發展潛力巨大。

2020年全年實際新開工改造城鎮老舊小區4.03萬個，2021年全年實際新開工改造城鎮老舊小區數量再創新高，達5.56萬個。2022年初以來，全國城鎮老舊小區改造工程持續提速，前5月已新開工改造小區2.74萬個，接近2021年新開工改造量的一半，目前已有26省公布了2022年老舊小區改造計劃，老舊小區改造市場未來發展潛力巨大。

特征五：行業搭建城市更新協同平臺，促進資源對接。

2022年初以來，各地開始嘗試搭建多方協同平臺，城市更新聯盟的成立有助于各個企業發揮所處領域的優勢，通過市場化的方式，更加快速地、合理地開展城市更新業務。

特征六：困境之下，多方合力共同推進城市更新項目。

2021年各大房企積極布局城市更新市場，加速城市更新業務擴展，但在住建部嚴控城市更新“大拆大建”及房地產市場持續下行的影響下，2022年初以來，各大房企紛紛調整策略，民企與國企積極尋求合作，以期發揮各自優勢。

特征七：金融機構信貸資金持續發力支持城市更新。

2021年已有企業和地方政府就城市更新業務與金融機構開展合作，2022年初以來，金融機構對各類城市更新項目持續發力，信貸資金支持力度加大。

以上資料引自中指報告：https://u.fang.com/ytjgn6/。