瑞思基金即REITs，是一種具有債權(quán)性質(zhì)的股權(quán)投資。是可以在證券交易所上市的標準化、可交易的金融產(chǎn)品。租金收入或物業(yè)銷售增值收入是其主要來源，周期通常為8~10年。REITs的運作模式是提供資金并成立資產(chǎn)管理公司或管理團隊進行投資運營，然后將大部分收益分配給投資者。

國家發(fā)展改革委2021年6月29日發(fā)布《關(guān)于進一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》。

一是試點區(qū)域和行業(yè)范圍：

（一）全國各地區(qū)符合條件的項目均可申報。重點支持位于京津冀協(xié)同發(fā)展、長江經(jīng)濟帶發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、長三角一體化發(fā)展、海南全面深化改革開放、黃河流域生態(tài)保護和高質(zhì)量發(fā)展等國家重大戰(zhàn)略區(qū)域，符合“十四五”有關(guān)戰(zhàn)略規(guī)劃和實施方案要求的基礎(chǔ)設(shè)施項目。

（二）試點主要包括下列行業(yè)：

1. 交通基礎(chǔ)設(shè)施。包括收費公路、鐵路、機場、港口項目。

2. 能源基礎(chǔ)設(shè)施。包括風(fēng)電、光伏發(fā)電、水力發(fā)電、天然氣發(fā)電、生物質(zhì)發(fā)電、核電等清潔能源項目，特高壓輸電項目，增量配電網(wǎng)、微電網(wǎng)、充電基礎(chǔ)設(shè)施項目，分布式冷熱電項目。

3. 市政基礎(chǔ)設(shè)施。包括城鎮(zhèn)供水、供電、供氣、供熱項目，以及停車場項目。

4. 生態(tài)環(huán)保基礎(chǔ)設(shè)施。包括城鎮(zhèn)污水垃圾處理及資源化利用環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施、固廢危廢醫(yī)廢處理環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施、大宗固體廢棄物綜合利用基礎(chǔ)設(shè)施項目。

5. 倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施。應(yīng)為面向社會提供物品儲存服務(wù)并收取費用的倉庫，包括通用倉庫以及冷庫等專業(yè)倉庫。

6. 園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施。位于自由貿(mào)易試驗區(qū)、國家級新區(qū)、國家級與省級開發(fā)區(qū)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群的研發(fā)平臺、工業(yè)廠房、創(chuàng)業(yè)孵化器、產(chǎn)業(yè)加速器、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)平臺等園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施。

7. 新型基礎(chǔ)設(shè)施。包括數(shù)據(jù)中心類、人工智能項目，5G、通信鐵塔、物聯(lián)網(wǎng)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)、有線電視網(wǎng)絡(luò)項目，智能交通、智慧能源、智慧城市項目。

8. 保障性租賃住房。包括各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項目。

9. 探索在其他基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域開展試點。

（1）具有供水、發(fā)電等功能的水利設(shè)施；

（2）自然文化遺產(chǎn)、國家 AAAAA 級旅游景區(qū)等具有較好收益的旅游基礎(chǔ)設(shè)施，其中自然文化遺產(chǎn)以《世界遺產(chǎn)名錄》為準。

酒店、商場、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)項目不屬于試點范圍。項目土地用途原則上應(yīng)為非商業(yè)、非住宅用地，租賃住房用地以及為保障項目正常運轉(zhuǎn)而無法分割的辦公用房、員工宿舍等少數(shù)配套設(shè)施用地除外。

二是項目基本條件：

（三）項目應(yīng)成熟穩(wěn)定，滿足以下條件：

1. 基礎(chǔ)設(shè)施項目權(quán)屬清晰、資產(chǎn)范圍明確，發(fā)起人（原始權(quán)益人）依法合規(guī)直接或間接擁有項目所有權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)或經(jīng)營收益權(quán)。項目公司依法持有擬發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 的底層資產(chǎn)。

2. 土地使用依法合規(guī)。

3. 基礎(chǔ)設(shè)施項目具有可轉(zhuǎn)讓性。

（1）發(fā)起人（原始權(quán)益人）、項目公司相關(guān)股東已履行內(nèi)部決策程序，并協(xié)商一致同意轉(zhuǎn)讓。

（2）如相關(guān)規(guī)定或協(xié)議對項目公司名下的土地使用權(quán)、項目公司股權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)、建筑物及構(gòu)筑物轉(zhuǎn)讓或相關(guān)資產(chǎn)處置存在任何限定條件、特殊規(guī)定約定的，相關(guān)有權(quán)部門或協(xié)議簽署機構(gòu)應(yīng)對項目以 100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs 無異議，確保項目轉(zhuǎn)讓符合相關(guān)要求或相關(guān)限定具備解除條件。

（3）對 PPP（含特許經(jīng)營）類項目，PPP（含特許經(jīng)營）協(xié)議簽署機構(gòu)、行業(yè)主管部門應(yīng)對項目以 100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 無異議。

4. 基礎(chǔ)設(shè)施項目成熟穩(wěn)定。

（1）項目運營時間原則上不低于 3 年。對已能夠?qū)崿F(xiàn)長期穩(wěn)定收益的項目，可適當(dāng)降低運營年限要求。

（2）項目現(xiàn)金流投資回報良好，近 3 年內(nèi)總體保持盈利或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正。

（3）項目收益持續(xù)穩(wěn)定且來源合理分散，直接或穿透后來源于多個現(xiàn)金流提供方。因商業(yè)模式或者經(jīng)營業(yè)態(tài)等原因，現(xiàn)金流提供方較少的，重要現(xiàn)金流提供方應(yīng)當(dāng)資質(zhì)優(yōu)良，財務(wù)情況穩(wěn)健。

（4）預(yù)計未來 3 年凈現(xiàn)金流分派率（預(yù)計年度可分配現(xiàn)金流/目標不動產(chǎn)評估凈值）原則上不低于 4%。

5. 資產(chǎn)規(guī)模符合要求。

（1）首次發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 的項目，當(dāng)期目標不動產(chǎn)評估凈值原則上不低于 10 億元。

（2）發(fā)起人（原始權(quán)益人）具有較強擴募能力，以控股或相對控股方式持有、按有關(guān)規(guī)定可發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 的各類資產(chǎn)規(guī)模（如高速公路通車里程、園區(qū)建筑面積、污水處理規(guī)模等）原則上不低于擬首次發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 資產(chǎn)規(guī)模的 2 倍。

6. 發(fā)起人（原始權(quán)益人）等參與方符合要求。

（1）優(yōu)先支持有一定知名度和影響力的行業(yè)龍頭企業(yè)的項目。

（2）發(fā)起人（原始權(quán)益人）、項目公司、基金管理人、資產(chǎn)支持證券管理人、基礎(chǔ)設(shè)施運營管理機構(gòu)近 3 年在投資建設(shè)、生產(chǎn)運營、金融監(jiān)管、市場監(jiān)管、稅務(wù)等方面無重大違法違規(guī)記錄。項目運營期間未出現(xiàn)安全、質(zhì)量、環(huán)保等方面的重大問題或重大合同糾紛。

自去年5月17日首批9只公募REITs獲得準生證后，公募REITs的發(fā)展穩(wěn)步推進。目前，11家基金公司旗下12只公募REITs已陸續(xù)上市，募資規(guī)模達到458.12億元。

今年首發(fā)的華夏中國交建REIT，吸引了超1500億元資金的追捧。其中，面向公眾投資者發(fā)行的規(guī)模，以0.84%的配售比例刷新了公募基金首發(fā)的最低紀錄。

與此同時，公募REITs今年在二級市場的穩(wěn)健表現(xiàn)也備受關(guān)注。

Wind統(tǒng)計顯示，截至5月16日，12只公募REITs今年以來的平均漲幅達到0.86%。5只公募REITs出現(xiàn)逆勢上漲，博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT年內(nèi)上漲10.56%，中航首鋼生物質(zhì)REIT、東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT的年內(nèi)漲幅都超過3%。

目前，各地都在積極嘗試：

2022年4月，深圳市人才安居集團項目報送國家發(fā)改委，成為全國首個申報的保障性租賃住房REITs項目。其基礎(chǔ)資產(chǎn)主要是4個位于深圳核心區(qū)域或核心地段的項目，整體出租率達到了99%，涉及1830套住房項目。

在深圳誕生了全國首個保障性租賃住房REITs項目，可能出自以下三個原因：

首先，深圳是全國最大的移民城市，對保障性租賃住房的需求較大。

其次，深圳在保障性租賃住房建設(shè)方面，無論是政策的支持力度，還是在具體建設(shè)過程中，都先行一步，積累了很多成功的經(jīng)驗。

最后，從全國首個保障性租賃住房REITs項目的申報主體——深圳人才安居集團來看，其不僅具有豐富的建造公共住房的經(jīng)驗，而且積極探索租賃住房的可持續(xù)發(fā)展模式。

5月20日，青島市政府公布《關(guān)于支持青島市基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干措施》。

截至目前，除了青島水務(wù)集團百發(fā)海水淡化一期及婁山河污水處理廠、高新區(qū)投資開發(fā)集團中科青島研發(fā)城2個項目已納入國家發(fā)展改革委REITs項目儲備庫外，在保障性住房等方面的項目已陸續(xù)啟動盡職調(diào)查、資產(chǎn)梳理等前期工作，市發(fā)展改革委將與各部門協(xié)同配合，加強項目謀劃、儲備、申報等全過程服務(wù)，推動各試點項目各項工作有序開展。

2021年12月30日，《湖北省金融業(yè)發(fā)展“十四五”規(guī)劃》提到：支持符合條件的企業(yè)發(fā)行資產(chǎn)證券化創(chuàng)新產(chǎn)品，穩(wěn)妥推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點，盤活轄區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)。

圍繞花湖機場的建設(shè)，有許多的項目，比如，高速公路、從鄂州東站或花湖站出岔建設(shè)機場高鐵專線等，大都屬于基礎(chǔ)設(shè)施，能否以瑞思基金的方式運作？