鉅派投資了解到，近期發生的泰國沉船事件，再一次把“泰國游”推上了風口浪尖。截止8日上午，已經確認有41名中國游客在事故中遇難。近年來，泰國游已經成為國人出境游的最主要目的地，但接二連三事故的發生，也暴露出了泰國所存在的問題種種。

　　最近幾年，泰國旅游業可謂是空前高漲。但鉅派投資認為，隨著隨著赴泰游客數量逐年增加，泰國在安全管控方面難以跟上，旅游風險不容忽視。首先，由于中國游客的迅猛增加，泰國旅游商家的救生設備設施和專業救助人員并不能滿足需求，甚至存在老舊設備依舊服役的情況。同時，浮潛、深潛等活動對教練人員專業技能要求較高，但是實際上有些不具備專業資質的人員也混雜其間。這些無疑都是安全隱患。

　　泰國掀起置業熱潮

　　與“旅游熱”相對應的，是泰國近年涌起的購房浪潮——根據鉅派投資的了解，過去幾年一直波瀾不驚的泰國樓市正在中國內地、香港和其他經濟體買家的推動下，變得異?；鸨饋?。

　　鉅派投資查閱居外網2016年的數據顯示，泰國是中國人在亞洲其他國家中最青睞的買房目的地之一。中國人赴東南亞買房的第一大動機是投資，出于投資需求去泰國、馬來西亞和柬埔寨買房的人數比例分別達到70.2%、62.2%和92%。

　　自住需求亦旺盛。陽光沙灘海岸，讓泰國成為了不少中國人的心頭好。鉅派投資查閱了相關數據，從2016年9月到2017年1月連續五個月，泰國房產詢問量均同比增長100%以上，2016年9月同比增長甚至達到580%，增幅遠遠高于美國、英國、加拿大、澳大利亞等中國人海外購房傳統目的地。居外網的統計，中國人最熱衷投資的泰國城市為芭提雅、蘇梅島、曼谷、普吉島和清邁。

　　而回到2010年以前，鉅派投資認為，幾乎沒有中國人到泰國購房。FT有統計顯示，近年在普吉島和清邁等旅游度假地區，中國購房者的比例已經達到20%；一些熱門房產項目中，中國購房者比例已經達到50%。這些中國購房者很多是年輕人和中產階級。

　　的確，作為東南亞第二大經濟體，在泰國置業有著其他國家并沒有的優勢：永久產權、房價便宜、房子帶精裝修、沒有公攤、周邊配套齊全等。鉅派投資從過去10年的統計數據來看，曼谷、芭提雅等中心區公寓平均每年漲幅大約12%。加上出租回報，泰國公寓的平均年投資回報率在18%以上。相對于其他東南亞國家，已顯示泰國經濟的良好增長跡象。

　　但如果從房價收入比來看，鉅派投資認為，泰國的房地產泡沫比北上廣深還大。從2012年開始，泰國房產已經暴漲不少，鉅派投資以外國人能購買的公寓為例，2012年3月至今漲了43.3%。曼谷核心地區的高端公寓均價高達20萬泰銖一平（約4萬人民幣），更貴的30、40萬也是常有的。

　　再高的房價也要有人“接盤”。外國人在曼谷買房要搶，當地人可不需要。鉅派投資了解到，泰國法律規定，產權公寓銷售給外國人的比例不得超過49%，剩下的51%只能賣給當地人。

　　本地人并沒有國外買家的強購買力，根據鉅派投資的了解，以曼谷為例，當地月平均收入才2.5萬泰銖。泰國本地人買新房又可以享受0首付、低貸款利率，買房的價格比外國人低不少，所以很少有人去光顧二手房，只有國際友人“出手相救”。

　　另外值得鉅派投資一提的是，在泰國炒房流動性堪憂。有專業機構預測，泰國未來一年房價漲幅不會超過2%。但有的中介在賣泰國房子時，還會提到說當地租金回報率高，能到6-7%，個別還有說10%。

　　相對于買房市場，泰國的租房需求確實非常旺盛。鉅派投資了解到，2017年赴泰旅游的外國游客總數超過3500萬人次，再加上泰國工作的外籍也很多，他們也有租房需求。曼谷市中心一套30多平的一室戶，能租到五千人民幣一個月。

　　泰國法律規定，公寓是不能在Airbnb這樣的網站上直租的，只能走當地中介渠道。這就意味著代理費是一大筆錢。再加上泰國高端的一些樓盤，物業費相當貴，畢竟泳池啊、綠化啊，都得花大價錢。交完稅之后，全部算下來，扣除所有費用，鉅派投資認為，回報率能有5%就算不錯了。

　　另外鉅派投資認為，如果選擇在國內遠程租房，意味著需要操心的事情更多。外國人貸款、錢匯到泰國、期房等等細節問題，都要考慮。

　　因此對于高凈值人群來說，鉅派投資相信，置業泰國或許是個不錯的選擇；但對于部分家庭資產負債率較高、且家庭年收入不太穩定的新中產，還是有必要謹慎。一旦其所處城市的房價下跌、或者家庭收入大幅下降，那么其家庭財務杠桿極有可能會崩塌。

　　所以鉅派投資提醒各位，購置房產是一個大的決定，不可盲目跟風，在購房時除了選擇專業機構合理評估自己的資產狀況、現金流水之外，對于動靜態綜合投資回報的評估，也是非常有必要的。鉅派投資祝愿所有高凈值客戶，都能在實現財富人生的道路上，一帆風順。