圖片：楚天金報

　　繼合肥、南京、蘇州和廈門后，武漢接過樓市調控接力棒。今日，中國人民銀行武漢分行、湖北銀監局下發編號為武銀[2016]109號的特急文件《關于加強住房信貸政策管理的通知》（以下簡稱《通知》），明起，武漢主城區將實行限貸政策，有一套房產的再次購房，最低首付上調至四成，有兩套房且已結清房貸、或還有一套未結清的再買房，最低首付也調整為四成。

　　《通知》規定，在武漢市擁有1套住房的居民家庭，再次申請個人住房貸款購買商品住房，貸款最低首付比例為40%。

　　對在武漢市擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款，或還有1套住房貸款未結清的居民家庭，再次申請個人住房貸款購買商品住房，貸款最低首付比例為40%。具體首付款比例由銀行業金融機構根據借款人償付能力，信用狀況等因素審慎把握。

　　對在武漢市2套及以上住房且有2套住房貸款未結清的居民家庭，再次申請個人住房貸款購買商品住房，繼續暫停發放相應購房貸款。

　　據了解，本次樓市新政適用于江岸、江漢、硚口、漢陽、武昌、青山、洪山等7個三環內中心城區及武漢經濟技術開發區（不含漢南區）、東湖新技術開發區、東湖生態旅游風景區發生的住房交易涉及的商業性個人住房貸款業務，對于東西湖、蔡甸、江夏、黃陂、新洲、漢南等6個三環線外遠城區的住房交易，未作限定。

　　2014年9月底，央行、銀監會曾聯合發布政策對樓市限貸松綁，其中對于首套房認定標準，實行“認貸不認房”，也就是說，對于擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，按照首套房貸款政策執行。

　　今年年初，央行、銀監會再次發文，規定在不實施限購的城市（包括武漢），首套房比例下調至20%。

　　“這次武漢樓市新政最大的變化之一，是對首套房的認定標準開始‘認房’了。”一家股份制銀行個貸部負責人今日接受記者采訪時分析，明起實施的新政，明確規定已經有1套房的居民家庭再次申請房貸，首付最低四成，也就是說，對于名下有一套房子且已經還清貸款的人群，如果再買房的話，最低首付也要從兩成變為四成。

　　>>>>>>【解讀】

　　為何要限貸？

　　武漢樓市量價齊飛

　　今年來誕生13宗地王

　　今年以來，武漢樓市持續升溫，量價齊升。業內人士表示，從武漢樓市本身的價格漲幅、銷量和土地市場來看，此次信貸調控新政的出臺基本符合預期。

　　中指院研究數據顯示，截至今年7月份，武漢房價已連續上漲18個月，在售樓盤均價也首次突破萬元大關。國家統計局數據也顯示，2016年7月，武漢房價與去年7月份相比上漲15.8%。

　　價漲，量也升。據統計，截至8月29日，今年武漢新建商品住宅成交19.9693萬套，距2015年全年22.4萬套的成交量已非常接近。樓市“金九銀十”剛剛開始，幾乎可以肯定的是，今年武漢新房成交量將第6次刷新紀錄。

　　再看庫存。武漢多家研究機構的數據表明，在需求持續高漲的背景下，武漢新房庫存已嚴重不足。截至8月中旬，全市平均的去庫存周期不到6個月，武昌和漢口中心區域則已不足3個月。

　　而今年6月份以來，武漢土地市場更是地王頻出，多宗地王樓面地價已逼近或超過所在區域新房均價，“面粉貴過面包”的樓市時代來臨。

　　據統計，今年以來，武漢共誕生13宗單價和總價地王。其中，7月份以來兩個月的時間里，就產生了10宗地王，漢陽濱江地塊樓面地價超過2萬元每平方米，地王盛宴從中心城區蔓延至遠程區，光谷、漢陽、青山、漢口、東西湖、黃陂、江夏等區域地價屢被刷新，地價超過在售項目價格的現象屢見不鮮。

　　武漢科技大學金融證券研究所所長董登新認為，武漢本輪樓市調控主要基于房價短期內的快速上漲。此外，來自銀行的數據也顯示，前期房貸投放過猛，監管相對缺位、催生出首付貸等金融產品，也使得風險開始在房貸市場累積。通過信貸手段調控樓市，可以通過降杠桿的手段，一定程度降低金融風險。

　　有什么影響？

　　“溫柔”的調控對剛需人群基本沒有影響

　　上一輪樓市信貸密集調控出現在2010年。

　　2010年年初，國十一條出臺，嚴格二套房貸款管理，規定首付不得低于40%。當年4月，新“國十條”出臺，二套房首付下限進一步收緊至五成，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。對于商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款。

　　“如果說上一輪密集調控更多屬于國家行為，這一輪調控則主要表現為地方行為，且主要以金融手段的限貸為主。”董登新表示。

　　橫向對比其他已實施調控的二線城市，武漢的限貸措施較為溫和。

　　首付比例方面，南京規定，擁有1套住房且貸款未結清的家庭最低首付款比例調整為不低于50%；合肥則規定，市區無房、有一次貸款記錄已結清，首付比例40%；未結清，首付比例50%；同樣情況下，蘇州也將首付比例提高為50%。

　　而武漢今日公布的限貸政策規定，對在武漢市擁有1套住房的居民家庭，再次申請個人住房貸款購買商品住房，貸款最低首付比例為40%，相比南京等城市，這一比例仍然較低。

　　此外，已出臺調控政策的城市里，廈門對大戶型進行了限購，規定144平以下普通房最多買兩套，針對外地人也出臺了限購措施。相比之下，武漢并未針對戶型進行限購，傳言多日的外地人限購政策也并未出現。

　　董登新用“溫柔”來形容武漢樓市新政，在他看來，本次調控對于首套房剛性人群基本不存在影響，對于真正有實力購買多套住房的人來說影響也不大，因而可以說是“有節制、有彈性、可承受”的樓市新政。

　　房價會跌么？

　　樓市將進入觀望期三至六個月后為出手好時機

　　調高首付比例，樓市新政出臺后，房價會不會應聲而跌？業內人士認為，樓市或將進入觀望期，對房價難以出現立竿見影的調控效果。

　　“目前武漢樓市最大的問題在于供求失衡，剛需、改善性需求和投資需求持續高漲，房源庫存持續下降。另一方面，監管下的預售價格達不到預期，開發商開始捂盤惜售，更加劇了供應短缺的局面。”中指院華中分院李國政表示，盡管管理部門本月中旬出新規，要求開發商不得無證認籌，取得預售許可10日內須公開全部準售房源，嚴查哄抬房價，敦促開發商釋放供應，但目前來看效果并不明顯，一些樓盤通知購房人退訂，但開盤依舊遙遙無期，買房人還是一房難求。

　　李國政認為，限貸新政將產生積極的作用，一定程度上促進市場釋放供應，另一方面通過提高信貸門檻抑制改善性需求。但是，效果如何有待觀望。

　　今晚，家住武昌的李先生得知限貸靴子落地后對記者表示，因為此前武漢樓市調控傳言多時，政策細則也有多個版本，他擔心新政之后購買二套房等門檻會提高，因此搶在今日將第二套房交易過戶。“新政之后我再買二套房首付須40%，相比于之前的30%提高了些，但總體壓力還好，”李先生說，他認為新政后樓市會趨于穩定，準備再觀望一段時間在合適的時機出手。

　　一位業內人士則表示，相比其他二線城市，武漢的調控政策比較溫和，而且歷來調控都不會對房價產生立竿見影的作用，預計接下來一段時間買賣雙方都會觀望。如果限貸政策的調控作用不明顯，未來也不排除會有更嚴厲的措施。對剛需來說，調控三到六個月左右，是入市的最好時機。

　　董登新則認為，房價高企的根源，在于市場上資金過剩，投資渠道相對較少，無論是居民還是企業,只有發展實體經濟，社會資本才會從過熱的房地產市場流入真正需要的領域。

　　>>>>>>【提醒】

　　已認購交定金或已交首付款首付仍按原規定執行

　　不久前，武漢市民黃女士在中北路購買了一套總價約195萬元的房子。這是黃女士家的第二套房子，不過，由于之前買的房子貸款已經全部還清，按照此前“認貸不認房”的政策，黃女士這次買房也被認定為首套房，簽訂購房合同后，黃女士已經交了兩成首付，共39萬元。

　　黃女士今日向記者確認，購房合同已經通過網簽，與銀行的貸款合同也已經簽訂，只差到銀行進行合同備案了。“如果按照新政，我的首付款要提高到四成，也就是還要交39萬，這對我壓力太大了。”黃女士說。

　　對于黃女士的困惑，《通知》規定，在9月1日，新規正式執行以前，已簽訂認購書且交付定金或已交付首付款，但未正式網簽合同的居民家庭購房行為，如能提供認購書及定金電子進賬單原件、或能提供首付款電子進賬單原件，則最低首付款比例仍按原規定執行。