昨天，武漢“11.15”限購新政后的首場土拍圓滿結束。與以往土拍不同，本次土拍運用了“多重保險”：引入限價機制、提高競買保證金比例、10日內必須繳清款項等，且為不同的地塊量身定制了差別化的出讓要求。

　　武漢土地拍賣首推“熔斷機制”多宗地超限價

　　最高限價

　　“熔斷”后拼規劃

　　本次拍賣的17宗地塊均為住宅地塊或商住混合地塊，分布在漢陽、江岸、東湖新技術開發區、青山、黃陂、蔡甸、東西湖、新洲8個區，其中有11宗地塊限定了最高出讓價格。業內借用“熔斷”來形容這場限價土拍。這里所謂“熔斷”并不是指超過限價，地塊就不出讓了。出讓文件顯示，設置了最高限價的地塊，如果最高報價未達到限定價格，提出最高有效報價者即為競得人。最高有效報價達到出讓最高價的，進入規劃方案評比程序，規劃方案評比得分最高者為競得人。

　　在昨天的土拍中，位于東西湖和黃陂區的5宗商住地塊超過最高限價，觸發“熔斷”機制。這5宗地塊需要根據規劃評比的方式確定競得人，11月24日公布結果。

　　規劃方案評比委員會由武漢市土地交易中心負責組建，評審內容包括用地功能布局、道路系統體系及交通組織、建筑空間布局及景觀、綠地系統及景觀組織、配套公共設施及市政公用設施布局等多個方面。

　　武漢土地拍賣首推“熔斷機制”多宗地超限價

　　提高門檻

　　4宗地的競買保證金等于起拍價

　　除了規定最高限價，本次土拍對參與競拍者的要求提高了不少。除了部分商服地塊的競買保證金依然為起拍價的30%左右，本次所有住宅地塊的競買保證金至少為起拍價的60%，來自漢陽、江岸、新洲區的4宗地的競買保證金等同于起拍價。

　　如本次土拍的最大焦點，P（2016）118號漢陽區楊泗港地區新港長江城啟動片地塊，起拍價65.144億元，競買保證金同樣是65.144億元。重要的是，出讓文件規定，競買保證金應不屬于銀行貸款、轉貸和募集資金的承諾書及商業金融機構的資信證明。而且，自成交之日起10個工作日內，競得人還需向武漢市土地儲備整理中心付清土地出讓價款溢價部分。也就是說，房企要獲得這塊地的競拍資格，必須先拿出65.144億的資金，后續資金也必須盡快到位。

　　此舉提高了土拍“入場券”的門檻，競拍者必須是實力雄厚的房企。

　　這塊地的最高限價122.145億。在昨天的土拍中，共有越秀中建聯合體、金茂招商聯合體、華潤、萬科、碧桂園、中海、平安7家房企競爭，最終平安以110.65億元競得，樓面價13588元/平方米，溢價率65.85%，成目前武漢總價最高地塊

　　趨于理性

　　熱門地塊低調成交

　　開拍前，P（2016）118號漢陽區新港長江城啟動片就被很多業內人士關注，認為極有可能超過最高限價。因為今年7月28日，碧桂園競得與該地塊鄰近的P(2016)064號地塊，總價25.3億元，樓面價高達20017元/平方米，創下武漢樓面地價紀錄。

　　在昨天的土拍中，雖然該地塊以110.65億元的成交價成目前武漢總價最高地塊，但樓面價僅13588元/平方米，遠低于鄰近的P(2016)064號地塊超過兩萬元每平方米的紀錄。

　　這樣的落差顯示了調控措施的效力。在11月15日的樓市新政中，除了限購措施以外，國土資源與規劃局也提出了“加大住宅用地及住房供應”、“嚴控土地價格上漲過快”的相關政策，承諾將擇優確定最終競得人、嚴格控制高地價、高溢價項目出現。

　　比如這塊地在開拍前，武漢國土部門為它量身設置了嚴格的競拍規則。開拍前，為抑制它價格過高，國土部門設計多項調控措施，好在該地塊昨天最高報價并未超過最高限價，因此相關調控預防舉措也并未實施。

　　“這塊地拍出這樣的價格，應該說在很多人的意料之外，也在情理之中。”中國指數研究院華中分院市場研究總監李國政認為，這說明樓市調控政策立竿見影，土地市場趨于理性。另一方面，該地塊吸引了知名房企競爭，成交價接近最高限價，這說明武漢房地產市場在趨于理性的同時并沒有失去活力。