□記者/賈冰 

8月31日晚，三張帶著公章的紅頭文件刷屏了武漢人的朋友圈，針對樓市今年過度火熱，武漢于9月1日實行限貸政策，成為繼南京、蘇州、合肥、廈門后又一個限貸的城市。政策雖出，但真的能夠為武漢的樓市“剎車”？

武漢溫柔限貸

政策太溫和 

在武漢市擁有1套住房的居民家庭，再次申請個人住房貸款購買商品住房，貸款最低首付比例為40%。

在武漢市擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款或還有1套住房貸款未結清的居民家庭，再次申請個人住房貸款購買商品住房，貸款最低首付比例為40%。

在武漢市擁有2套及以上住房且有2套住房貸款未結清的居民家庭，再次申請個人住房貸款購買商品住房，繼續暫停發放相應購房貸款。

假設某家庭已有一套住房，貸款未結清，想在主城區購買一套100平的房子，按武漢均價1萬/平左右算，總價在100萬左右。按上述中國人民銀行武漢分行的新規，新規前，需付30萬首付；新規后，需要支付40萬首付。

這樣的限貸政策無疑是非常“溫和”的，僅僅提高百分之十的首付，對于有一定經濟實力的購房者來說只是一點“毛毛雨”般的影響。由于武漢落戶政策未改變，外地購房者如想大量買房只需第一套購買100平米以上新房即可落戶，落戶后再按照40%首付比例購買二套房即可。而從本次限貸政策來看，主要針對二套房進行限貸，作為需要購買首套房的剛需客戶來講，政策影響不大。

而且本次限貸政策僅適用于江岸、江漢、硚口、漢陽、武昌、青山、洪山等7個三環內中心城區及武漢經濟技術開發區（不含漢南區）、東湖新技術開發區、東湖生態旅游風景區發生的住房交易涉及的商業性個人住房貸款業務，對于東西湖、蔡甸、江夏、黃陂、新洲、漢南等6個三環線外遠城區的住房交易，未作限定。

這樣厚此薄彼的調控政策，或將吸引不少被限貸政策約束購房者轉移戰場，抄底升值空間更大的遠城區，往常不太受關注的遠郊地塊或迎來供需兩旺。

武漢一樓盤限貸前，深夜搶簽單 

限貸后土拍創紀錄 

9月1日，武漢舉行調控新政后的首場土地拍賣會，黃陂武湖一幅地塊引來10家開發商584次競價，最終創下武漢土地拍賣歷史上最高溢價率。

此次拍賣會共掛牌出讓9宗地塊，凈用地面積約39.7萬平方米。位于黃陂區武湖的一宗純住宅用地塊，因緊靠規劃地鐵站和學校，引來多家大型開發商爭搶，最終被武漢南德天昊置業有限公司以10.187億元拿下，樓面地價每平方米4810元。這一溢價率創出新高，超過7月8日民族大道地王442%的溢價率。

同時，武漢最后一塊未經拆遷和安置的“毛地”出讓。扎根漢陽燎原村7年后，本土房企庭瑞集團底價摘得該城中村地塊，樓面地價2082元/平方米。

掛牌資料顯示，漢陽燎原村地塊位于漢陽大道以北，漢江堤路以南，緊鄰知音大道，臨近地鐵4號線。根據出讓要求，土地成交后，競得人需支付30.772億元作為土地轉讓補償價款，用于燎原村村集體土地改制后的開發用地、還建用地、控制用地等地塊的安置補償和還建安置房及還建房公共服務設施建設、集體經濟發展等工作。

截至8月31日，今年前8個月武漢新建住宅已累計成交約20.35萬套，同比增長超過50%，成交面積累計約2117.42萬平方米。

湖北合富輝煌市場總監殷一戌分析表示，由于去年至今年上半年市場過熱，大量去化但后續可入市項目貨量跟不上，武漢全市供應量基本處于不足狀態，尤其三環以內的中心城區，幾乎已是無房可售。

據了解，2016年7月底武漢新房庫存僅10.2萬套，約四個月就可以消化完。目前最新數據顯示的住宅存量約700萬平方米，較去年同期已大幅減少了50%。

通過上半年的去化，不少開發商已完成既定的年度銷售目標，因而并不急于推售剩余的房源。

需求不減的情況下，供應不足加之捂盤惜售的項目不在少數，武漢的房價一路看漲，新開的大部分樓盤價格相比此前都有不同程度的上漲。

統計發現，8月份武漢共計37個項目推新，其中12個盤開盤當日即售罄，其余項目去化也較為理想。

值得注意的是，由于市中心區域價格上漲過快，且大部分項目的新房還未能入市，購房需求已外溢至三環外，帶動遠城區的成交量逐步上升，月內去化在100%的項目大部分也都位于三環或四環附近的城區。

殷一戌預計，雖然房價持續上漲，但從新開項目去化情況來看，客戶對于目前的價格還是可接受的，未來價格還有小幅的上升空間，會持續往上走。另外，10月份將有一批新房源集中推出，屆時將可緩解武漢新房供求關系緊張的局面。

難抑購房熱潮 

9月1日，武漢市新建商品住宅賣出了1170套，雖然較前段時間有所下降，但仍超過了今年最高峰3月份時日均千套的水平。這意味著購房門檻提高后，買房人的熱情仍未減。

當日下午，記者探訪武昌區政務中心發現，限貸似乎沒有減緩買房人的節奏，窗口前仍如往常一樣排起了長隊。

家住江岸的宋先生告訴記者，對他來說，限貸的變化就是首付款要多交些，總體算來與限貸之前變化不大。“綜合武漢之前的調控措施看，每次調控后價格上漲勢頭不減，所以我還是果斷出手了。”他買下了位于武昌中北路的一套二手房。

價格方面，上漲的壓力仍然不小。根據百城價格指數統計，2016年8月，武漢住宅樣本平均價格10365元/平方米，環比漲1.90%，保持連續19個月上漲勢頭。同比來看，武漢住宅均價上漲23.26%，這一年來也是最近幾年漲幅最快的時期。

中指院華中分院市場研究總監李國政分析認為，新政是要通過提高首付，增加置業成本，抑制多套房投資置業，對于剛需家庭影響不大，主要對一些大戶型、高總價的樓盤影響更大一些。

蘇州等地在調控后樓市銷量和價格均出現較大變化，這種情況是否會在武漢出現？業內人士分析認為，在預售價格監管沒有放開和土地價格飆升的持續刺激下，開發商惜售行為很難得到根除，供需矛盾短時間無法得到根本緩解，市場需求依然較大，價格還將保持上漲趨勢。新政對樓市的影響有待持續觀察，一般來說三個月后變化將較為明顯。

有言論表示，本次武漢政府出臺的限貸政策更像是被“逼”出來的，一方面繁榮的房地產能夠起到穩定和加速經濟的效果，另一方面，武漢樓市失控風險加大，政府不希望看到樓市過快泡沫化和非理性化。

比起其他幾個目前已經限貸或限購的二線城市來說，武漢的限貸政策更像是一個可以靈活多變的“試水”舉動，在政策出臺后觀測武漢樓市動向，如能為武漢過熱的樓市降溫，無疑是最好的預期效果，如果效果不理想，政策再次加碼的可能性也是很大的。

供需矛盾未解 

當前，武漢整體市場庫存減少，去化周期降至歷史最低的不足6個月，主城區甚至小于3個月，整個市場出現房荒和人慌，一房難求現象突出。

雖然限貸措施出臺，但在預售價格監管沒有放開情況下，土地價格飆升的刺激依舊強烈，開發商惜售行為不會得到根除，價格上漲壓力依舊很大。

多名資深地產專家預測，如果在“金九銀十”這個重要的窗口期，市場供需矛盾仍然得不到緩解，與南京、合肥類似的“雙限”政策，很有可能將會出臺。

對此，記者咨詢了武漢市房管部門，相關負責人表示，武漢市對于樓市調控的政策正在研究之中，但何時執行還無法確定。

出發點雖然好，但隔靴搔癢的舉動只能像一滴水珠落在滾燙的鍋里，只是“滋~”一聲就沒有了。另外，購房者或因為擔憂政策加碼而提早搶房，售樓處也可以吹捧這樣的言論達到購房者盡快成交的目的。

“如果說上一輪調控更多屬于國家行為，這一輪調控則主要表現為地方行為，力度相比也大大溫柔許多，只限貸不限購。”武漢科技大學金融證券研究所所長董登新認為。

上一輪調控，針對的是長驅直入的房價暴漲，本輪調控則基于房價在短期內的上漲。此外，前期銀行房貸投放過猛、監管一定程度缺位，使得金融市場出現了首付貸等類似產品，調控一定程度上也降低了金融風險。

董登新認為，此次武漢限貸針對的主要是少量囤房的群體，對于首套房剛性需求基本不存在影響，對于真正有實力購買多套住房的人來說影響也不大。因而可以說是“有節制、有彈性、可承受”的樓市新政，對于房價的調節作用不會太大。

董登新也指出，房價高企，市場追高，根源在于市場上流動的資金太多，“找不到更好的投資渠道，所以才會涌向房地產市場。”而只有發展實體經濟，社會投資之門才會真正打開。

世邦魏理仕華中區董事總經理伍嘉樂表示，受此輪政策調整影響，武漢住宅成交量短期內會有一定程度的波動，但整體市場的上揚態勢不會受到根本影響。總體而言，成交量的放緩及住宅價格上升的趨穩將會是本次調控帶來的主要變化。