去庫存的重要性正在被提升至前所未有的高度，這可能導致不僅一二線城市城市房價上漲，三四線城市也要上漲了。

具體來看看吧：

1、發放購房補貼

其中發放購房補貼的方式已經被諸多中小城市采用。大部分城市都給了農民買房300元/平米，其他居民200元/平米的補貼。不過從目前實施的情況來看，作用并不大，主要是因為擔心房價進一步下跌。再加上大多數三四線城市需求本身不足，買房增值的空間甚至保本的風險都很大。

2、先租后售

至于先租后售的方式，則主要由房企來完成，不過這種方式極大地考驗了房企的現金流，在缺乏足夠政策支持的情況下，房企是不愿意冒這種風險的。

一位小開發商直言：先租后售的方式去庫存完全由開發商來完成幾乎不可能。原因很簡單，開發商是按照賣房的預期收入來開發項目，結果只能獲得租金收入，誰能接受？在租售比嚴重超標的情況下，出租一套房的收入遠遠不及賣一套房的效率。對于非本地的大房企來說，先租后售的去庫存方式無疑是要讓他們充當起中小城市運營商的角色。說得直白一點，大開發商不愿意被長期套牢在中小城市，只要有機會，他們一定會選擇及時出逃。

如果說這種方式具備一定的可行性，那一定是得有“金主”參與進來。換言之，他們希望ZF來幫他們擔保。因為先租后售的方式，決定了開發商去庫存必定是漫長的過程，中間存在的不確定性太多。沒有第三方的擔保，誰也不愿意做。萬一放農民進來租住，人數多了，租金反而收不上來，能按照市場法則來驅趕他們嗎？農民可是“光腳的不怕穿鞋的”。

3、共有產權

其實這種方式早就有過，這次重提則增加了新的內涵。

早在2014年房地產市場轉入低迷的時候，北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安六個城市就開展了一次共有產權房試點。只不過當時共有產權房試點，很大原因是為了解決困難市民們的住房問題，而這次重提共有產權則是在庫存問題徹底爆發出來后。

顯然，這次的共有產權有了新的內涵。因為在經過半年的努力后，去庫存仍然不見效果，拖得越久風險越大。筆者以為，這次ZF的角色不僅是裁判員了，而且是運動員了。ZF掏錢與三四線城市的居民一起買房，產權共享。這里一個潛在的邏輯是要與居民們一起共享收益共擔風險。

這意味著什么？意味著未來三四線城市的房價將得到極大的信用支撐。因為無論是ZF還是購房者都不希望房價下跌，ZF花的是納稅人的錢，如果房價下跌不好交代；而居民自然也不希望房價下跌，花較少的錢就能享受房價上漲帶來的財富增值，這無疑充滿了美好的想象。

這是給三四線居民們釋放的一個強烈信號：去庫存你們不再是單打獨斗，有ZF替你們擔保，進城買房不但能享受市民待遇，還能享受房價上漲的紅利。

同樣，共有產權房最大的問題是房價下跌的風險。而且這種風險可能不是內生的，而是來自于外部。如果房價上漲的領頭羊們滯漲了，誰還會來買中小城市的房子？

而且，在筆者看來，共有產權房制度的公平性可能也會受到質疑。ZF資金的直接介入意味著納稅人的資金介入，稅收本該用于公共服務，而為了完成去庫存和一部分人的住房和財富增長問題，讓全體納稅人來共擔房價下跌的風險顯然是不合理的。

共有產權房在西方有著更合理的方式。以英國為例，居民入住共有產權房，如果他只有50%的產權，那么他得為另外50%的產權付租金。原因很簡單，他沒有獲得剩下那50%的產權。這種方式在一定程度上就避免了ZF資金的風險，還能降低購房者完全買下一套房的壓力。未來他們也可以掏錢買下剩余這50%的產權，房子就完全歸個人所有了，ZF資金也可以獲得相應收益。

但從目前來看，我們的共有產權房顯然沒有這種設計。其背后的邏輯仍然是房價上漲。只有房價上漲，所有的風險會化為機遇。才能刺激居民來買房去庫存，才能加快城鎮化。

如果房價維持目前的水平行不行呢？

筆者認為應該不行。因為目前房價上漲是很多普通人財富增長的主要渠道，如果房價不能上漲，買套不是100%產權的房子圖什么呢？難道就是為了住進城里？如果房價不上漲，中小城市的房子有多大吸引力？

房價上漲才給了農民進城買房致富的希望，一套100萬的房子，首付20萬，現在只需要10萬元（另外10萬元ZF替你掏了）就能住進去，房價上漲了還能坐享財富增值。換你，你不干嗎？

所以，如果共有產權房大規模推行，未來中小城市的房價可能會迎來一波漲幅。事實上，我們從昨天公布的這些措施中已經能看到更加積極的救市跡象了，與上述幾點措施同時進行的還有，鼓勵開發商展開兼并重組，大力發展相關配套設施等。

一句話，維持房價上漲，才有想象空間。