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推動“旅游+地產”模式的升級轉型
2016-08-05 02:12:50   來源:新華網

最近幾年,全國很多城市的霧霾、異常氣候等問題已經給人們的生產和生活方式帶來極大困擾。專家預計,在未來的5-10年間,中國的大城市將迎來一波遷移和遷居的熱潮。

于是人們把目光投向旅游地產,依托周邊豐富的旅游資源而建的,融合旅游、休閑、度假、居住為一體的置業項目。較之一般的住宅,旅游房地產的特點和優勢在于它是旅游業和房地產業的無縫嫁接,具有更好的自然景觀、建筑景觀,同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值。

同時,旅游與地產的結合不但是互補關系,更是一種互惠關系。旅游帶動了地產項目的人氣,促進了地產項目的價值上升,地產項目彌補了旅游的資金缺口、實現了短期盈利同時又借助了旅游的自然資源。旅游地產是房地產開發中的對于資源整合和產業整合應用的最卓有成效的一種模式。

隨著房地產市場進入深度調整期,如何推動旅游地產良性發展、加快產業融合培育新的經濟增長點,已成為業內外關注的熱點話題。

晨鳴中錦房地產開發有限公司董事長張俊俠

晨鳴中錦房地產開發有限公司董事長張俊俠認為,談”旅游地產的發展情況”,離不開“旅游”和“地產”兩個關鍵詞。從社會主流生活方式看,隨著中國經濟的崛起,國民收入的提升,旅游已經成為國人提升生活品質的熱衷方式,這種社會思想傳導到居住行為上,以季節為周期的,我們稱之為“候鳥式居住”,以七天為周期的,我們稱之為“5+2生活方式”,以拉斐水岸為例,每個周末兩天假期,一直是我們社區生活運營及產品銷售的高峰。

可以說,相對穩定的富裕型社會,改善生活的精致型思潮,成為驅動旅游地產市場持續成長的內生動力,這也是我們看好旅游地產的原因之一。

當然,除了共性之外,每一個地產項目,都有自身獨特的特點。拉斐水岸的熱銷,除了旅游度假生活方式興起之外,還受益于中國人口結構的轉型。隨著人口紅利拐點的到來,中國已經逐步向老齡化社會過渡,養老養生居住市場需求日漸強盛,而處在京北1小時生活圈之中,坐擁國家級生態涵養帶的拉斐水岸,從距離、資源、置業預算上,無疑具有強大的競爭力。這是我們看好旅游地產,看好京北懷來板塊的另一個重要原因。

房地產置業是典型的“雙動機”行為,即居住動機和投資動機。

從“居住”需求上看,城市地產一般可以分成三個等級,即剛需型置業、改善型置業和奢享型置業,而旅游地產置業,不存在剛需和改善,是直接劃入奢享型置業的,通常這種“居住”之“奢”主要體現在對旅游資源的占有之上。

而從“投資”需求上看,隨著中國房地產從黃金時代向白銀時代過渡,地產投資的增值屬性逐漸減弱,但在缺乏更好的投資渠道的形勢之下,房地產因其強大的保值能力,仍然受到資本市場的青睞。

從去年7月份以來,一線市場數據一直在傳遞給我們的信息是:京北房地產市場的投資需求正在急劇提升。我們分析現象背后,主要有以下幾個原因:第一,得益于北京對樓市的調控,形成投資資本的外溢;第二,京冀同城的縱深化,奠定了快速發展的上層指導思想;第三,世園會、冬奧會,帶動城市民生設施的完善,特別是交通網絡的升級;第四,霧霾事件的推波助瀾,追逐青山碧水藍天白云好空氣,成為一種理想的生活向往。

此外對于旅游地產的升級轉型路徑,張總從以下三方面進行了分析:

一是泛金融化,剝離所有權與使用權,降低物業空置率。不管是“候鳥式居住”還是“5+2居住”,旅游地產居高不下的空置率,一直是眾多業主的寬饒。通過所有權與使用權的剝離,讓渡一部分的使用權,并獲得等價使用權或者證券化收益,是很多企業都在探索的有益模式,而缺乏統一的交易平臺以及完善的監管機制,是當下的痛點,也是未來升級的重要路徑。

二是泛地產化,整合跨界資源,提升生活想象力。目前,我們在京北懷來區域布局4個項目,除總部基地之外,其余3個項目均是泛地產化的典型:拉斐水岸整合的是區域紅酒產業資源;觀湖國際航空小鎮把握中國低空空域開放的歷史機遇,整合通航產業資源;養生谷項目則緊抓中國人口老齡化的社會趨勢,整合“大健康”產業資源。

三是全價值化,深耕社區運營,實現全業態盈利。為了滿足養生度假“一站式”的生活機能,旅游地產項目一般呈現多元業態綜合規劃。所以,除了住宅業態實現資金回籠之外,其它業態的盈利,成為整體利潤的重要組成。因此,“社區生活運營”成為盤活社區配套業態的重要方式,通過多元生活主題、社區公益倡導、社群理念傳播,以高粘性空間最大程度占據業主的生活時間,讓消費行為更多發生在社區之內,進而實現全業態的盈利升級。

最后談到中小房企的破局之路,張總結合自己多年經驗進行了分析:一是精致型開發,以超越產品的作品,打開局面。一個能夠贏得尊重的作品,是中小企業成長的重要里程碑。在城市運營層面,它能為未來與政府的相關合作,提供一個有說服力的典型。在市場銷售層面,它能為前期銷售承諾,提供一個可參照的標桿。在企業管理層面,它能為企業的凝聚力和戰斗力,提供一個可自信的范例。我們始終要相信,企業的第一個贏得市場認可的作品,將是企業長遠發展最穩固的基礎。

二是口碑型開發,以超越品牌的口碑,贏得市場。如果說,房地產的1.0時代,我們稱之為產品時代,只要有房子就不愁賣;房地產的2.0時代,我們稱之為品牌時代,買房子,選大房企、大品牌;那么,房地產的3.0時代,我們稱之為口碑時代,千言萬語,不如“口碑”一句。口碑,對于一個項目至關重要,尤其是開發周期相對較長的旅游地產項目,而營造口碑的我們需要做好兩條線:一條是產品線的口碑;一條是生活線的口碑。

產品線的口碑,在于我們要尊重一個事實:即僅僅依靠銷售部門,是做不好口碑的,它需要一套以“口碑”為最終目的的企業管理機制,企業的每一個部門、每一個成員都應該對“口碑”負責。生活線的口碑,在于我們要認清的另一個事實:即客戶購買的不是一套房子,而是一種生活方式,社區生活運營的投入,不再是可選項,而是必選項。


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