再次注意到經濟和樓市專欄作者西峰先生，在雪球發起的2015年春節期間回鄉樓市見聞征集，我大致瀏覽了一下，都是活生生的網民對身邊樓市實打實的真實記錄，委實難得。比起平日里，我們目之所及——環比同比、一線二線三線四線云云，全是一堆干巴巴的數字或大而無當的敘述，要精彩可讀得多。
            我覺得，對于網友而言，見聞錄最大的意義乃在于，見聞錄所涉的城市，完全可以作為投資決策的參照物。比如看看，這個城市的區位如何，距離城市群、特大城市或者區域中心城市的距離有多遠，這是一個最重要的參照物。2014年底，到外灘大約四十公里的上海松江90平精裝170萬左右。你就得估摸了，你要投資的項目或者購買的房子比起上海松江的區位如何，你所在的城市和上海這個超級特大城市的量級有多大的差距。
            再如浙江嘉興，地處杭嘉湖平原，與上海、杭州、寧波、紹興、蘇州等城市相距均不到百公里。這應該著眼于一個特大城市群了。這樣一個城市，近幾年的商品房成交均價均維持在7600-7700元/平米左右。作者說，“2009年底基本上就是那個價了”。你所在的區位比起嘉興如何？從城市群的概念而言，能夠與長三角相提并論的，目前大概只有珠三角、環渤海了。環渤海自然條件還要差一個檔次。其余武漢、長株潭、沈大、海西、成渝城市群啥的，如果也用這個條件去對比房價，那應該至少是10年以后的事情了。城市群比單純的特大城市，更有說服力，因為城市群的形成，往往更多來自于自然稟賦、經濟規律、人口數量。
           見聞錄里涉及不少中西部縣城。湖北應城，全縣人口約70萬，中心市區人口約25萬左右，市區均價4200元左右。沒有全國性的大開發商，最高樓樓為古城新都，沒有新房，二手房在5000至6000左右，最便宜樓盤瑞豐國際城約3800元。房價比周邊京山、安陸、云夢、漢川、地級市孝感還要高，市區人口為周邊鄉陳河、楊嶺、義和、楊河等鄉鎮搬過來的，婚房為主力（沒有房討不到老婆），東邊四里棚、化工、長江等經濟發達地區離武漢離近，人口往武漢遷移較多。我用百度測距量了一下湖北應城距離武漢市中心的距離，大約80公里，位于江漢平原中部，地理位置算是不錯的了，平均房價卻和我的老家縣城房價差不多。大約中西部地區，很多縣城房價基本上都在4000元左右，開發商以土著為主，買房人的結構也大體相似。所以，如果從投資意義上而言，如今縣城的房價水平，基本上沒有多大的潛力可言。
    地級市呢？
    湖南郴州市，整個人口大概500萬不到，市區人口80萬左右，武廣高鐵有站，到深圳2個小時。礦產資源很豐富，市內沒有大型企業，近些年承接了部分沿海轉移過來的電子產業。樓市均價在4000-5000。
    湖北咸寧市，湖北南大門，轄區人口243萬，市區人口約40-50萬，現在普通住宅價格2500-3200，別墅價格4000-5200，商鋪價格區分比較，專業市場3200-5000，其它商業8000-15000。湖南岳陽，轄區人口550萬，市區人口60-80萬，房價3000-5000多元。
    陜西漢中，市域人口380萬，市區人口50萬不到。GDP總量不到千億，典型的內陸四線地級市。房價2008年從2000左右啟動，2012年到達頂峰，均價在3800左右，市中心區接近5000。
    一個普遍的現象是，中西部地區縣級、地市級城市，從2014年到現在，房價基本上都在下降過程中，降幅有限，基本上算是穩中有跌吧。戶均擁有兩套或者更多的房產，幾成普遍現象。
    比起上述城市所在區域、人口、經濟發展水平、房價，你的家鄉所在的城市，或者你所居住的城市，房價處于一個什么樣的階段，自然應該也可以八九不離十了。
    西峰先生在一篇文章《拋開偏見，什么驅動了樓價的增長》里述及決定房價的關鍵性因素，我深以為然。“其中最主要的大致包括：經濟增長、利率、土地供應、人口流動以及城市格局。其中經濟增長和利率可以算是影響房價的宏觀因素。地方土地供應、人口流動以及城市格局是影響房價的區域條件。”
     用這些因素去權衡你的投資項目或者投資置業的私人物業，價位又當如何呢？
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    附錄：春節回鄉樓市見聞錄（摘選）
    地區：湖北咸寧
    作者：道聽途說2008
    本人近12年地產資深從業者，原來北京知名地產顧問總監，現居住在湖北。近年主要是操作四五線城市的樓盤。咸寧位湖北南大門，是地級市，轄區人口243萬，咸寧市區人口約40-50萬，但城市規劃宏大，規劃4城一區，整體城市面積約150平方公里，根據中國規劃要求，一平方公里城區對應是一萬人口，現在咸寧城區只有規劃人口三成左右，因此評為中國鬼城第9位。
    目前家鄉咸寧樓市主要呈現下列特征：
    1、市場供應量大，供需失衡?；臼敲總€家庭均二套房，城市規劃混亂，私房與福利房建設多。特別是2012年開始，每年政府建設公租房與經濟適用房，大約8000套房，咸寧城區商品房成交量，年均1.2萬套（含商鋪與寫字樓），其中近4成是單位福利房。城區銷售最好項目基本都是福利房?，F在商品房買房都是外地打工與鄉鎮來市區買房的，其它公務員與做生意的，基本都已經有房，有的是多套房，市場供需失衡，導致最近兩年價格呈下降趨勢，地級市住宅均價3000，較下面縣市價格還低，銷售情況還差。
    2、價格下降達到1成半，但成交量沒明顯上升。特別去年7月份開始，中國股市上漲，導致營銷中心來訪量下降7成，很多營銷中心月成交量為0，下半年成交量較上半年下降3成，去年11月份開始，各項目明顯降價過程，最大幅度超過2成，已經有兩個開發商老板跑路，開發商資金斷裂項目比較多，現在普通住宅價格2500-3200，別墅價格4000-5200，商鋪價格區分比較，專業市場3200-5000，其它商業8000-15000。
    3、政府已經出臺一系列政策，但效果不明顯。如二套房貸款利息等，預計后續陸續有新刺激政策出臺，政府加大推地進度，但開發拿地不積極。
    4、開發商現在明顯謹慎，很多手中有地開發，不敢開發，回籠資金較慢。碧桂園、福星城（福星股份）等大型房地產公司銷售情況也非常不妙，項目通過各種方式隱性降價促銷跑量，特別是咸寧碧桂園花園洋房，其價格較2012年春節，已經有近15%優惠，2015年春節，很多項目民工工資無力支付，拖欠員工工資與提成 ，拖欠廣告費等現象普通。
   5、后市研判。整體項目銷售仍然不會起色。原因市場供需失衡，這樣導致部分沒有實力開發出局；肯定還有開發商 因資金斷裂跑路，價格下降處下降通道，但降價空間不大，原因現有開發商打出1800元價格，接近成本價，但成交情況不佳，加上2015年的政策較2014年寬松，開發商可通過貸款緩解資金壓力，不排除有實力開發商，搶先降價跑量撤退，這樣對中小開發商就是極大打擊；預計這種下降通道可能持續兩三年時間。
    地區：上海松江
    作者：匿名
    2014年11月底陪朋友買房，松江大學城地鐵站步行距離15分鐘的萬科的樓盤，沒開盤內部預定那種，開發商定價2萬/平，有各種促銷優惠，最后定下來是90平精裝170萬+。當時房屋貸款是95折，開發商指定銀行。
    當天售樓處停電，所以簽約去了項目部，當時下午4點多吧，停留等朋友簽約的半小時里，看到起碼10來撥簽約的，多非松江本地人，市區年輕夫婦比例更大。
    簽完約回售樓處朋友帶我看看樣板房，看完都5點多了，離開的時候天都擦黑了，售樓處還好多客戶，銷售們點著蠟燭在給客戶商談，那場景驚到我了。
    后來幾天聽說家里一家遠親也買了那塊的新房，解決小孩上學讀書的問題：買了房可以從松江鄉下轉到城里念書。
    我自己出售了一套公寓房，130平的3房，松江新城核心地段的房屋，精裝，一樓帶花園。沒有好好掛牌賣過，都是幾年來因為母親陪親戚看房，留的她自己電話，可能說起過我們家的房屋，因為小區好，一直有中介電話來問賣不賣，根據中介電話密度頻率我們家大致知道幾年來房產冷熱度。
    因為我自己這幾年投資做比較好，50%以上收益每年，所以想出房子。2014年年初非常多中介來電話每天，母親態度還不好，有客戶240萬要我們沒賣。后來全家五一出國度假一月，回國房產就拐點了。到年底稍微回暖，也就是中介電話又多了。有一家看中我家房子的，但是要先賣了自己家2房的公寓，再買我家的3房，會省下1.5% 的稅收據說，但是交易要很久，我們就不愿收定金。
    最終定的是一家全款付清的客戶，226萬，已收定金，年后交易。對方是中年男，父母年紀大了住高樓層的公寓腿腳不便，給父母換房?？捶繒r候手機拍了幾張照片說給他媽看，第2天稍還價就訂下來了。LP都沒來看過房……他父母的房會出售，但中年男也不在乎那1.5的稅費，說父母住著別人老去看房打擾到二老，所以是先買后賣。
    我分析，松江現在賣最好的是90平左右三房，總價較低，解決本地錯過買房的剛需住房需求，新樓盤適合結婚；解決松江本地農村家庭讀書需求；解決市區工作外來年輕白領購屋需求。但是房屋實在是小，我看萬科90平的樣板3房沒好意思說，沒有一個房間比我的衛生間大的……而120平以上正常的3房，開發早，地理位置好，總價要貴很多，所以我家賣了很久，然后要買就是有錢人，全款那種。一個中介朋友也說，去年和目前生意清淡，我覺得跟存量房面積大總價高有關。
    還有就是200平+的聯排別墅比較好賣，3房的本地人財富積累以后，再想改善就是聯排了，這類房屋市場供應少，需求相對多。松江本地人多喜歡3代同堂住宿，聯排的各代活動空間私密性比較好。
  此外，我家很想買一套遠郊的小房子周末過去住住，工業不發達的小鎮子，環境清幽總價便宜——因為當地人都是往縣城買的趨勢。無奈上海限購政策，一買房就會涉及到房產稅。私下以為限購政策對遠郊房產是很大打擊，因為如果只能買1-2套，那多是鄉下往核心城區買，誰逆向從城區往鄉下買啊。后者一刀切地限購對鄉下居民不公平。
    地區：浙江嘉興
    作者：giftone2001
    1、嘉興人，杭州本科，在杭州、紹興等地混過，現居嘉興。
    2、嘉興貌似算個老有名的城市了吧？ 南湖紅船、粽子、南湖菱還有黃浦江死豬…地理位置老好了，地處杭嘉湖平原，與上海、杭州、寧波、紹興、蘇州等城市相距均不到百公里，“魚米之鄉”、“絲綢之府”，當然，水很差，這幾年跟其他地市一樣，老霧霾。產業么…… 光伏、皮革、化工、羊毛衫、印染，最近貌似還引進了樂高，貌似有幾家做手機的……恩 還有有個基金小鎮。
    3、2013年末嘉興市戶籍人口345.93萬人,比上年末增加1.41萬人。嘉興市戶籍人口出生率8.18‰，死亡率6.94‰,自然增長率1.23‰。全年遷入人口2.75萬人，遷出人口1.74萬人，人口機械增長率2.94‰。但是市直其實人口并不多，常住人口120不到的樣子。外地人不少，在嘉興安家買房的數量也還可以，但是過年很多都會回老家，很多店都不開了。
    4、2014年嘉興樓市共成交23608套，環比去年的27224套，下降了13.3%。但近幾年的商品房成交均價呈穩定趨勢，維持在7600-7700元/平米，住宅均價也穩定在7字頭。這是嘉興一個所謂的官方網站的數據，估計應該比較可信，個人感覺嘉興的房間其實5年來并沒有怎么漲過（高一點的南湖新區學區房二手上萬的也有，但是09年底基本上就是那個價了，漲幅不大）這跟這幾年開發的樓盤越來越偏僻、部分鄉鎮樓盤拉低均價有關，今年城南地塊是熱點，萬科海上家園均價一萬（精裝）。
    縣里面可能銷量更差一點，2014年海鹽縣據說才4000套的銷量。
    9月底，公積金首套房可以貸款60萬，接著國家降息了，后來嘉興還出了認貸不認房的政策，成交量就更大了?？偟膩碚f還是企穩。
    拆遷拆得很厲害，可以說無序，有些農民這幾年拆了很多次，拆一次發一次，手里6-7套房的都有，拆遷房現在價格基本在4000-6000 ，看地段。
    5、新城鎮化？ 老實說，在城鎮化之前，嘉興的鄉鎮樓盤已經很多了，嘉興本地人基本都不止一套房，現在南湖新區已經基本造滿，秀洲新區一直造到連上油車港，城南一直都征地到了3環，可以說到處是房子……之前嘉興入選鬼城，貌似排名第七其實也不是沒有道理， 2013年時據說嘉興的城鎮化率已經超過63%了……據說市直的直逼70%，縣市區雖然經濟發達，但是鄉村面積太大拖了后腿。
    6、親戚朋友中今年有4-5戶買房的，基本都是換房，買10000多的萬科海上傳奇的也有，反正都在均價線+1000以上買的，但是朋友中基本對房市不是很看好，但是又認為嘉興的地理位置在這里，房價相對浙江已經算最低，認為不會跌，該出手時則出手，有一朋友等著結婚，從去年年底一直看到9月份憋不住了。
    7、個人認為，嘉興房價雖然不算高，但相對了嘉興收入的絕對值來講也不低了，如果全國形勢不好，經濟出現問題，就算跌30-40%也不是不可能，畢竟房子建的太多太多了，除非收入能大幅增加，否則就是跌多少的問題，但嘉興這小城市，收入實在是無法跟大城市相比
    8、第一次碼字那么長時間，求雪球幣啊~~~（雖然不知道啥用啊？）另外需要補充什么資料可以回復，另外再次欽佩下樓主的idea。
    地區：貴州貴陽
    作者：無風雨
    咱們貴陽是個很奇葩的省會，收入低，消費高，人窮還TM超愛面子，專辦大事！
    貴陽建筑面積超過1000萬平的樓盤有5個，100--1000萬平的有13個。據說面積達1900萬平的花果園有2600多的售樓小妹，遍布全國呢，各位或許有幸見過吧，花果園被譽為全球神盤，開發完可以住50w+以上人口，堪比許多小城市了，
  貴陽市很窮（財政收入被很多沿?？h城完爆），所以開發地產也有別于別的省會，都是大片賣地，捆綁市政建設給開發商，所以地皮估計較為便宜，所以貴陽各盤價格都不高，市中心的花果園也就4200/平（毛坯，目前）， 在開盤2期才3800，兩年來已經漲了10%了?；ü麍@要住50w+人口的盤子已經建并售出了一多半，入住率30%左右（目測），據說這的房子都是省內地州市購買占50%，外省占30%，
    另外，貴陽新區--金陽4200--5000/平（毛坯房），宜居的花溪是貴陽房價最高的，也就5000-5500，萬科的精裝房5800/平
    更讓貴陽人興奮的是，省政府正在大力打造--貴安新區---7大國家級新區之一，貴安新區規劃人口500w+。貴陽市區人口不到300w卻已建了500w人都住不完的房子?，F在又來個貴安新區（這樣搞下來，貴陽人口要超過1000w了），這是趕超北上廣的節奏了。
    所以,貴陽的房子不是過剩，是超級過剩，雖然我作為貴陽人，沒留在這工作，還是有感情的，貴陽還是有許多優點，天氣好-------爽爽的貴陽，避暑的天堂；而且貴陽的妹紙雖不夠漂亮，卻很多情，有意來貴陽置辦二房的現在是機會啊，房價在省會里算墊底的了，可以出手了。呵呵，也算為老家房子打打廣告?。。?br />     地區：湖北應城
    作者：張無際
    1.家鄉：湖北應城。屬湖北孝感地區縣級市，武漢周邊衛星城，長荊和漢丹鐵路過境，滬蓉和武漢城市圈高速過境，離漢口直線距離70KW。
    2.應城人口約70萬，中心市區人口約25萬左右，大部份人員以打工和經商為主，西部青海，云南，陜西，省會武漢漢正街以經商為主，東北以建筑施工隊為主，有好幾萬人，廣東東莞，廣州，深圳。北京，上海，蘇州打工的人較多，名企有湖北九州通，湖北雙環。新都化工，神州藥業，富邦科技，華力控股等。
    3.市區房價均價；4200左右。沒有全國性的大開發商，因市區西邊是河流，南北被鐵路阻隔，東邊為化工廠，現在新城區在南邊，配套暫不完善，樓盤也較少，不適合居住，現在應城房價最高樓樓為古城新都，沒有新房，二手房在5000至6000左右，最便宜樓盤瑞豐國際城約3800。房價比周邊京山，安陸，云夢, 漢川，地級市孝感還要高，市區人口為周邊鄉陳河，楊嶺，義和，楊河等鄉鎮搬過來的，婚房為主力（沒有房討不到老婆），東邊四里棚，化工，長江等經濟發達地區離武漢離近，人口往武漢遷移較多。
    地區：湖南郴州
    作者：songwin
    1、按照百度數據，郴州市整個人口大概500萬不到，市區人口80萬左右。地理位置靠近廣東省，在京港澳高速g4線上，武廣高鐵有站，到深圳2個小時吧。礦產資源很豐富，市內沒有大型企業，近些年承接了部分沿海轉移過來的電子產業。
    2、樓市均價在4000-5000. 今年1月回去特意看了三個比較有代表的樓盤，一個是在老城區最中心的地段，是湖南本土開發商，大盤，住宅2000多套，另外還有全市最大的購物中心，兩棟寫字樓。該樓盤14年6月開盤，起價5900多，毛坯。這次看的樓層是10樓，開發商另外送精裝修，價格6300.另一個是恒大開的樓盤，地理位置偏僻一些，開盤有3年了，現在還在賣，價格大概4500左右，比開盤時也有10%左右的下降。第三個是新城區，長沙開發商，價格4300，2000多套的大盤，很多戶型房源選擇。
    3、很多樓盤都是周邊縣城居民搬遷過來，但是消化有限，本地人很多都有2套房子。
    4、已經沒有大的漲幅空間，新開發的樓盤很多，周邊親戚、朋友都有1-2套房子，不會購買房產。
    地區：湖南岳陽
    作者：tangtang
    岳陽市是湖南省主要的地級市之一，轄區人口550萬，市區人口60-80萬。岳陽的地理位置很不錯，西臨洞庭湖，湖岸線就在市區，名氣很大的岳陽樓在湖邊；北面是長江，京廣鐵路、高鐵都經過岳陽。市區內還有面積很大的內湖，市區西面就是東洞庭湖濕地，自然環境很好。
    市區面積并不大，核心部分只有50平方公里左右，但商業設施密度比較大，這么一點面積中就有沃爾瑪、大潤發、步步高、新一佳等多家大型超市，萬達、恒大等3家影城，3所市級醫院。生活還是很便利的。
    岳陽的經濟主要依賴區內的幾家大型央企，包括中石化的巴陵石化和長嶺煉化、泰格林紙、華能電廠等等，岳陽本土企業沒有什么成氣候的，但小企業很多，有錢人不少。岳陽雖然自身經濟發展有限，但周邊縣區更加落后，所以人口還是在流入。
    過去的一年，岳陽的房價也出現了下滑，但是幅度不大。粗略估計，大致在10%左右。2013年底，實際成交房價最高的本市高端樓盤之一（具體名字就不說了），較好樓層在5900左右，現在可以壓到5200吧。區位不好，品質一般的樓盤現在壓到3000。成交情況也是小幅度下降，按照網簽統計看，也是降低了10%左右，身邊的朋友不時仍然聽說有人買了房。
    岳陽政府對房地產并沒有特別的支持政策，由于中心城區已經開發的比較徹底，而且由于歷史原因，中心城區有較多私房，政府沒有財力進行大規模拆遷（也沒有搞過什么強拆），所以現在岳陽的房地產開發重點是離中心市區稍遠（都在5公里以內）的洞庭湖岸線和另一個大型內湖岸線區域，主打景觀和自然環境。市政主要的支持就是基礎設施，整修了高等級的主干道。本來還有遷移部分政府機關的打算，習大執政之后自然是泡湯了。對于大型開發商，政府還是采用低價、大塊批地來吸引投資。碧桂園在岳陽建了樓盤，恒大也剛剛拿了地。岳陽的新樓盤建設并沒有明顯的冷卻。
    至于新城鎮化，實際上政府自己也不怎么提了。“新城鎮化的核心是人的城鎮化”，這個我很贊成。人進了城得有工作，現在經濟減速，自然缺少了動力。岳陽這里沒見到有什么影響。
    身邊同事朋友們對房價的看法，總體上認為漲不起來，但也跌不到那里去。我也是認同的，一個水陸交通便利，自然環境理想的地級市，房價低的3000多，高的5000多，能有多少泡沫？
     岳陽現在的置業主力是本地中年群體，內地三線城市的早期樓盤品質很差，最近幾年才趕上國內主流的水平，因此改善性需求很大，包括我本人。典型情況是自己住著老房子，再買一套滿意的新房子放著，過上幾年等配套設施完善了就搬去。在有公積金支持的情況下供房壓力很小。個人覺得岳陽的房價未來會在現有水平橫盤，不會再有顯著下跌。
    地區：陜西漢中
    作者：青銅豌豆俠
    去年寫過，表達過對家鄉樓市的悲觀，今年各種應驗。再介紹一遍家鄉：漢中，位于陜西南部，自然環境和文化上屬于巴蜀區域。市域人口380萬，五分之一常年在外，市區人口50萬不到。經濟支柱是鋼鐵、有色、軍工（三線遺產），以及農業（茶葉是最大宗）、旅游。GDP總量不到千億，典型的內陸四線地級市。
    房價2008年從2000左右啟動，2012年到達頂峰，均價在3800左右，市中心區接近5000（與陜南關中其他地級市相當，仍低于四川同等城市）。2013年頹示顯現，各種暗折出現，2014年明顯進入下降通道。
    根據對售樓處的觀察和從親友交談中獲取的信息，目前市中心區均價在3500-4000間，新開發區和市區二手房跌破3000，下跌三分之一左右。更要命的是成交清淡，我家對面的新盤因為地段好開始叫價4500，目前已經降到4000以下，據說大半年只賣出1/3。小區里好幾個賣二手房的（當地最好的小學學區）掛了幾個月都未出手。
    房地產高漲時期，政府出臺了數倍目前市區面積的各類新區規劃，大肆圈地。隨著地方財政吃緊和銀行收緊貸款，以及對涉及開發中的各類腐敗案件的審查，目前已基本陷入停頓。比如市區北部面積達30平方公里的新區規劃，由于主要開發商后臺老板的倒臺，目前銀行停貸，基本可確認為爛尾。
    雖然當地居民極少按揭買房（本地年輕人少且多數都能從上輩獲得房產），地產投資概念一直淡漠，但也有深套的例子，比如指望拆遷落空的城郊農民。我二叔一家就是典型，他們居住在前述新區的范圍內，為了多得補償還花二十多萬趕建了一棟樓，把本來環境優美的農家院搞得十分丑陋，換得了六套房子和數十萬元的許諾補償。結果現在工程停擺，前期投入都打了水漂。
    另外前期工程徹底破壞了村里幾十年形成的灌溉水網（漢中盆地是著名的水稻高產區），現在村民既得不到補償也無法種地，只能紛紛外出打工。前期修好的道路成了村民跳廣場舞的場地。
    我家在當地原有兩套老式公房，在西安也有一套較小高層商品房。父母為改善條件在2011年以低于市價40%的內部價買了所在單位以團購名義興建的限價房，并花了20多萬裝修。雖然沒有辦理按揭，但也花掉相當一部分積蓄。
    我現在一直在建議父母將原有兩套住房早日出手，雖然房子可以算是很低成本獲得的但也是老年一筆很大的財富，不能爛在手上。畢竟老房子地段還有優勢，可能吸引到在市里剛需置業的農村青年。
    但父母還是略猶豫，總指望我家目前居住小區傳說中的動遷計劃（在我看來以地方財政的困窘這根本就是鏡花水月），希望當地樓價能略回升。過年回家一直在跟父母討論這事（在我看來甚至西安的房產也應該早日出手）