導讀：在限購方面，武漢的本地家庭如果想買第三套住房的話，那就別想了，直接禁購；對外地人來講，你可以買一套，但是必須提供連續兩年的個稅或者社保證明。

　　  首先我們來關注武漢的調控升級。

　　  11月14號晚間，武漢出臺的新政策是把限購跟限貸政策變得更加的嚴格。在限購方面，武漢的本地家庭如果想買第三套住房的話，那就別想了，直接禁購；對外地人來講，你可以買一套，但是必須提供連續兩年的個稅或者社保證明。

　　  在國慶期間，武漢出臺的這個樓市調控政策還沒有這么嚴格。外地人在武漢買房子還不需要交個稅或者社保證明，現在需要了；在限貸方面，買二套房的首付比例也不同程度的提高，「普通商品住房」最低首付比例是五成，「非普通商品住房」最低首付比例是七成。

　　  普通商品住房跟非普通商品住房的區別，是看你的戶型面積。如果是在140㎡以下，差不多就是普通商品住房，140㎡以上就是非普通商品住房。

　　  稍早幾天的11月9號，杭州也跟武漢一樣，有類似的調控升級。這兩個城市的政策對比下來看的話，武漢的調控政策會顯得更加嚴格。

　　  比如說，杭州并沒有禁止本地人買第三套住房，只是要求在買第三套房的時候要全款付清，不能貸款，但是武漢就直接禁止本地家庭購買第三套房。另外，對于外地人來講，杭州是要求外地人提供連續一年的個稅或者社保證明，但是武漢是要提供連續兩年的個稅或者社保證明。

　　  我們從過去這段時間的調控來看，往往會發現這樣一個規律：比較晚出臺調控政策的，或者調控升級政策的這些城市，往往會更加嚴格，而越早出的就越寬松。

　　  但是相對寬松也沒有用，就像武漢跟杭州這樣的城市，在國慶期間或者國慶之前已經出臺了調控政策，本來它是不寬松的，但國慶以后別的城市的調控政策更加嚴格，那么就顯得武漢跟杭州比較寬松了，所以它們只能夠調控加碼。沒有辦法，所以這個就很變得很正常了。

　　  接下來我們要關注的是，為什么會在這個時候出臺？

　　  比如說武漢市在10月14號，杭州是在11月9號。其實里面有個很關鍵的時間節點，因為每個月的18號或者19號左右，是國家統計局發布各個城市房價漲幅的日期。現在離18號或者19號只剩下幾天時間，所以武漢也好，杭州也好，它必須趕在國家統計局發布房價漲幅的這個數據之前，趕緊把調控政策給推出來。不然的話，對于這兩個城市的地方政府來講，壓力太大了。

　　  大家知道，現在是非常時期、特殊時期，基本上每個熱點城市，特別是16個熱點城市的房價漲幅必須控制住，最好漲幅是零，或者最好是跌幅而不是漲幅。

　　  所以，雖然目前還沒有公布數據，但是我們應該能夠感受到，武漢也好，杭州也好，它的房價還是可能有一些漲幅，如果你不加碼、不升級你的調控政策，你怎么交代呢？

　　  我們可能還是會發現另外一些城市，比如天津，它的調控還是比較寬松的，接下來，真等到11月19號左右，等國家統計局會公布各個城市的房價漲幅數據之后，可以預見到的是，天津的調控升級或者說加碼應該也是不遠了。我們在此前的節目中也多次強調，天津是逃不掉的。

　　  跟大家講一個非常有趣的故事。在改革開放初期，著名的港商、香港的富豪霍英東先生因為要到大陸來投資，當時他也搞不太清楚這個政策到底往哪個方向變，所以他每次到北京去出差，他就會到首都機場去看一幅畫。

　　  那是北京首都機場的一副壁畫，畫的是少數民族的「潑水節」，里面有一個少女是裸體的。霍英東先生說，他每次到北京，首先要去看看這幅畫里的那個裸體少女在不在，如果在的話，他的心就會比較踏實，說明中國大陸的改革風向是沒有變的。

　　  把話換回來說，我們今天看房地產的政策走勢，當然不可能像霍先生這樣到首都機場去看那個裸畫，但至少還是可以看看國家統計局的數據到底是漲是跌，然后我們就可以判斷接下來的調控政策是會升級，還是會維持現狀。

　　  這是武漢的情況，也是中國熱點城市調控的情況。

　　  13座熱點城按揭負擔比超40%警戒線

　　  接下來，我們馬上繼續關注一個現象，說的是有13座城市的按揭負擔比超過了 40%的警戒線，然后得出的結論是：銀行房貸違約風險加劇。通常這樣的文章是比較受歡迎的，因為講的是違約風險啊，講的是超越警戒線啊。

　　  凡是有悲觀氣息的文章，都比較容易有讀者。當然你可以說這是我的偏見。

　　  中信建投證券的分析師是這么說的：2016年上半年居民住房交易杠桿率（按揭貸款和公積金貸款加總）達49%，已接近英國發生房地產泡沫前的水平。

　　  我不知道他們是怎么測算出來的，因為如果我們規根據國家統計局的數據來換算的話，今年以來，大家使用房貸按揭的比例也就是 20% 左右。你肯定覺得這個20％跟我們的切身感受都不太一樣，但國家統計局的數據是針對全中國的現狀，20%已經算是一個正常的比例了。但是中信證券的分析師說這比例達到 49%。我不知道到底誰更對一點，總之我是會更加相信國家統計局的數據。

　　  中信證券的分析師還說，當前中國的13個一二線熱點城市，已經跨過了40%的警戒線，排名前三位的是深圳、上海、廈門。比如說深圳，杠桿用得非常之高，高達128%。

　　  這個128%指的是，每個人的按揭月供跟他的月均可支配收入的比值，算出來是128%。那這個就非常有趣了，128%那簡直是入不敷出的節奏啊。

　　  這些數據聽上去是非常有說服力，可是你要想，深圳的房子全是深圳人在買嗎？深圳不是深圳人的深圳，深圳是全中國人的深圳。全中國的那些有錢人涌入到深圳、上海、廈門去買房子，他們用的正常的貸款比例，如果你只是用深圳本地人的收入來除的話，得出128%也可以理解。

　　  但是這樣的一個數據，可能在真正的參考性上是要打折扣的。我們不能用封閉的觀點來看一座城市的按揭月供跟月均收入的比例，這樣是比較不客觀的。通常是這樣的：把事情說得危險一點，比較有市場。

　　  房企集中開賣二線城市地王股權

　　  我們再來看一下類似的一篇文章。說的是「在限購新政潮過去的一個月中，杭州、合肥等此前土地高熱區已經開始集中出現轉讓地王項目股權、引入合作者開發稀釋風險的現象。」

　　  它舉的例子包括信達地產，也就是那個在中國非常有名的央企，在全國幾個熱點城市拿了不少地王。信達地產在杭州的地王，引進了杭州另外一家品牌企業濱江集團，共同持股。文章又舉例說，在合肥，萬科引進了合肥當地的著名房企文一地產共同開發。

　　  這些說的都沒有錯，可是這里面有一個小小的不一樣的點，就是它可能顛倒了因果關系。

　　  這些股權合作未必是事后進行的，往往更可能是事先就安排好的。什么意思呢？不一定是說開始調控了，所以房地產企業開發商們得把這些地王的股權轉讓給別人，來減少風險，而是說他們在拿這個地王之前，就已經想好了，我要跟誰誰一起合作開發。只是有一些企業它不方便出面拿地，那么由其中一家企業去把這塊地拿下來，事后再來宣布我們合作了。

　　  很多基本上是這樣的情況。但我不能說每一個地王的股權合作都是這種狀況，但是我可以保證，大多數地王的股權合作都是事先預謀好的。

　　  所以，一個新聞往往有兩種解讀，我們看背后的事實大概是什么樣子，或許更加有利于我們對這個市場走勢的判斷。