昨天，家住青山區建設二路的王欣(化名)從東湖高新區住房保障與房屋管理局獲悉，自己位于該區兩湖大道的一套住房預計在下周可以領到不動產登記證書。

該房是2008年王欣花約35萬元買的，從買房到辦證花了整整8年時間，期間經歷兩場官司，最終勝訴。

“我就是一時大意，交付房款卻沒有及時過戶?！?008年，王欣得知朋友林強(化名)出售一套位于兩湖大道上的房屋，房屋建筑面積94.76平方米，當時開發商的售價是301811元。

盡管房屋2009年才交付，但王欣考慮到兩人關系不錯，便將約35萬元房款付給林強,林強打了收條。

2009年7月，房屋交付，王欣將房屋裝修并入住。“搬入房屋后，我一直催林強快點辦理過戶，但是林強以各種理由拖延?！?014年前后，林強干脆直接拒絕辦理過戶，并表示房子不賣了。王欣心知肚明，房價上漲，導致林強毀約。

無奈之下，王欣向武漢東湖高新人民法院提出訴訟，經法院審理查明，雙方在2008年已經就房屋買賣達成協議，35萬元為房屋購房款，一審判決林強夫婦協助王欣辦理房屋過戶。一審宣判后，林強不服，向武漢市中級人民法院上訴，武漢市中級人民法院維持原判，林強依舊不服，向湖北省高級人民法院申請再審，被湖北省高級人民法院駁回。

2016年9月6日，一審法院發出執行裁定書，裁定房管部門為王欣辦理兩湖大道上房屋的不動產證。

王欣說，目前房屋的價格由當年的35萬元，漲到了現在的90萬元左右。

律師詳解房屋交易三部曲中的風險點

本報邀請湖北尊而光律師事務所的何龍律師，對房屋交易的三個主要階段進行點評，幫助讀者避開二手房交易中的危險地帶。

●第一階段：考察房屋繳納定金

危險動作×：考察房屋僅注意朝向、通風、采光、周邊交通、生活配套。

安全動作√：還應該看房產證、看房主是誰(房屋為多人所有，只和其中一個或是幾個簽訂購房合同無效，房主有婚姻關系的，需要夫妻雙方共同簽訂購房合同)、看房屋有無貸款、看房屋是否在租(房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同，只有在履行完租賃合同后，才能交房)，看房屋是否近期拆遷、前往房管部門核實。

危險動作×：為避免賣方不賣房設定高額定金，擔心自己買房計劃有變動，設定很少定金。

安全動作√：買方如果誠心購房，可以設定高額定金，定金的限度一般是不高于房屋價格的20%，另外聘請中介進行房屋交易的，最好簽訂居間服務合同。

●第二階段：簽訂合同違約定責

危險動作×：達成購房意向后即簽訂購房合同。

安全動作√：簽訂購房合同前要確認物業管理費、水費、電費、燃氣費是否交清;向賣主索要交房日上個月份已繳納的各種費用賬單收據;查看電表、水表等表具是否被私自改裝、移動;和賣方約定何時遷走寬帶、電話、有線電視以及戶口等;

危險動作×：簽訂貴方的二手房買賣合同不根據情況添加附件。

安全動作√：簽訂合同，確認過戶所涉稅收和費用由誰支付;確定交房細節，如交房時間和條件(如賣方要負責清空房間，整理干凈等)。

危險動作×：為避免賣方不賣房設定高額違約金，擔心自己買房計劃有變動，設定很少違約金。

安全動作√：違約金一般為實際損失的30%，買方如果誠心想購買房屋，可以按照最高限額指定違約金。

合同上的時間最好都是精確的日期，不要用“之前”、“之后”等字眼。每項主要義務都要有一一對應的違約責任，最好直接定下具體數額的違約金;定下如果違約，賣方要承擔買方裝修、搬家之類的損失。另外，定下違約方要承擔守約方主訴訟費、律師費等各種花費。

●第三階段：交付房款過戶房屋

危險動作×：先付房款再過戶。

安全動作√：全款支付房款時，在房屋過戶當天，買方向賣方支付一個約定的首付金，待過戶成功后支付剩余房款，并在買賣合同中對支付方式、支付時間，返還情況作出明確規定。(記者姚傳龍)