9月7日，武漢光谷“MOMA煥城”開盤現場呈現了前所未有的火爆場景，一兩個小時內，推出的房源均被一搶而空，搶不上的人只能“望房興嘆”。而樓盤的價格也大幅跳漲，每平方米上漲4000元，漲幅高達50%。

同日，漢口樓盤時代新世界在武漢琴臺大劇院首次開盤，本次僅推出了房源400多套，而偌大的劇院里涌進了2000多人。

“我的表妹拿著近200萬現金，到了現場。而當現場搖號快輪到時，房源卻就沒有了，她感覺特別掃興而又無奈！”武漢房地產公司的一位高管對中國房地產報記者說。

武漢作為全國最大的新房市場，近期卻出現了奇異的現象：全城出現房荒，購房者人心慌亂，搶房也難以搶到。

還有不少人樓盤幾乎封頂了，卻始終不開盤，讓購房者等得焦急。想購買武昌江邊項目融僑城的一位購房者抱怨說：“一直不開盤，是不是又想拖著漲價??？之前還被處罰過，簡直醉了”。

武漢樓市如此異常的表現，讓房地產業界及購房者都糾結得很。

借政策逆轉

武漢樓市的神奇逆轉，就發生在2016年3月份以來的這半年內。

“全市其他城區我不十分了解，也不敢說，就我們這個城區，目前不找關系是基本買不到房子的！”武漢市青山區住房保障和房屋管理局辦公室主任王波在接受中國房地產報記者采訪時說：“而年初，則完全不是這樣的。當時，我們這兒的幾個樓盤還很謹慎，開盤時不太有信心，對樓盤的價格也不敢奢求，普遍低開，先試探著，再適度提價。而春節后，特別是3月底，國家對房地產交易的稅費、首付比例降低等寬松政策出臺后，房子越來越好賣，房企逐步建立起了信心?！?/p>

武漢市青山區是武鋼、中冶等國企所在地，其在武漢的幾大主城區里本屬于價格洼地，而今年隨著恒大、招商地產、深國投等品牌房企的進入運營，則成為了武漢樓市崛起的新板塊。

今年前8個月里，武漢樓市可謂高歌猛進。中指院百城價格指數報告顯示，至2016年8月，武漢房價連續19個月上漲，成交量已破20萬套，創出新高，有望連續第三年蟬聯全國樓市銷冠。

但是，在2015年之前的幾年時間里，大多房企的日子可并不好過。

2011年，武漢開始實施限購，一直到限購解除的2014年6月，房地產市場可謂是哀鴻一片，房價受到明顯抑制。一些區域特別是漢陽、黃陂、江夏等供應量較大的區域，價格均在明顯下跌。

據武漢市住房保障和房屋管理局的武房指數統計，在2011年一季度到2013年一季度的9個季度里，有6個季度武漢的房價是整體下跌的。

“對于大多在武漢開發項目的房企來說，在這限購的4年多里，是相當煎熬的?！敝袊笖笛芯吭喝A中分院李國政接受中國房地產報記者采訪時說：“直到去年年底，武漢整個市場才緩過勁來，開始量價齊升。而之前卻有量無價，房企主要靠以價換量，平價跑量，而實際上不少企業卻賺不到什么錢?！倍∠拶徍?，在2015年至今年8月的這20個月里，武漢新房奇跡般地銷售了40多萬套。據武漢市房產信息網數據，2015年1~12月，武漢新建住房共成交224981套，相比于2014年的179801套同比上漲約25.13%。而今年1~8月，武漢新建住房成交已超20萬套，直追2015年全年的成交量。

就在這巨量的成交下，武漢的房企開始逐步掌控了市場話語權。

目前，武漢庫存消化周期從今年年初的9~10個月，回落至5個月，不少熱點區域甚至降至3個月以下。房企的壓力得以極大釋放，更獲取了充裕的現金流。

投資客入漢

寬松的信貸政策，讓武漢樓市不斷升溫。買漲不買跌的心理，讓入市的購房者越來越多。

一位房企負責人告訴記者：“受外地資金涌入及新進入武漢企業的影響，目前，跟風買房的情況較為普遍。一撥人是手上有點錢，但股市不敢進、理財不敢買、生意做不成，受從眾心理的影響，無形中加入了購房行列；還有一撥人，是從北上廣深等城市來的，覺得武漢房價相比之下不是那么高，具有投資潛力，而來買房。”隨著深圳、上海、南京、廈門、合肥等一二線熱點城市房價的快速沖頂及風險的隱現，一撥撥投資客則把關注視角投向了武漢。

9月1日，武漢市住房保障和房屋管理局與武漢市國土資源管理局聯合出臺了“漢七條”，以限貸與提高土地競價條件等政策，調控過熱的市場。

然而，就在武漢調控政策出臺的當周，在深圳，幾場武漢房地產投資報告會進行得異?；馃幔芏嗌钲谕顿Y客準備進軍武漢。

有機構人士放出頗具誘惑力的豪言：“武漢的高端豪宅在3年左右的時間里，價格可以達到8萬元。而目前武漢的高端項目價格才3萬~4萬元/平方米，投資空間很大?！倍錆h城市圈的周邊中小城市的家庭，前往武漢投資購房者則更為普遍。

因在武漢及湖北有些地市均有房地產代理業務，劉國剛對湖北的購房群體比較了解，他在接受中國房地產報記者采訪時說：“在武漢周邊的湖北很多市、縣，科級以上的官員幾乎都在武漢買房，或正在實施武漢購房計劃，他們購房一般基于兩個方面的考慮，一是為子女以后的發展需要，二是投資，為資產保值增值。”

武漢億房網數據顯示：湖北省購房需求有不斷向武漢聚集的趨勢，在湖北省住宅銷售結構占比中，2015年1~5月，武漢市占湖北全省的50.46%，而今年同期，武漢市占湖北全省的63.55%。若這一趨勢繼續強化與加劇，這也為武漢城市圈中小城市的房地產去庫存帶來難度與壓力。

劉國剛說:“盡管今年國家在稅費、信貸等方面的政策很寬松，但受武漢強大的吸納力的影響，武漢周邊的中小城市庫存的去化，實際上仍然沒有太大起色，好點城市新房銷售量與建設新增量幾乎持平，差的城市新房的去化卻仍較緩慢，甚至低于住房建設的新增量，而庫存居高不下?！?/p>

一位業內專家透露：“隨著外地投資客的不斷進場，目前，武漢房地產市場外來購房者比例已經很高，基本接近6成。而武漢市政府相關部門對此數據比較敏感和謹慎，這個數字一般不愿對外公布?！?/p>

李國政說：“這也許就是武漢不愿意輕易推出限購政策的原因吧，從這個因素看，限購對武漢市場的殺傷力確實會很大?！倍顿Y客的涌入，武漢本地的剛需階層的購房機會則受到了很大擠壓，他們則成為比較糾結的群體了，那些想買婚房、學區房、換大房的購房者，被日益高漲的市場裹挾進去，買房成本卻在大增，而沒房的人更是惶惶不安。

饑餓營銷

強大的需求，洶涌而來，武漢的房企開始不淡定了，提價的欲望日益強烈。不同區域的樓盤根據不同的行情，從小幅提價到大幅跳漲，不斷嘗試著不同的漲價方式。

從今年3月開始，經過幾輪攀升，目前武漢二環內樓盤房價基本在1.8萬元以上。而中心城區高端樓盤價格紛紛實現了幾級跳，位于漢口花樓街的“和黃世紀江尚”，在今年4、5月份時，價格在1.8萬~2萬元/平方米的水平，本月其價格提至2.8萬~3.4萬元/平方米。而東湖高新技術開發區的關山及光谷東等片區樓盤漲幅則更是驚人。

而為了提價，房企紛紛采用饑餓營銷的策略。

“所謂日光盤，采取的是饑餓營銷的策略”，劉國光告訴記者：“在目前樓市處于需求比較旺盛的階段，房企及營銷機構紛紛捂盤惜售，分批推盤。而每次推盤量卻不大，但用很長的時間積蓄客戶，這樣每次開盤都會有很多購房者進場，這就形成了熱鬧而激烈的搶房場面?！倍诜e蓄客戶的方式與渠道營銷方面，新開樓盤則充分采用網絡與第三方平臺，與房企自身樓盤廣告與微信公眾號相結合。如果區域樓盤競爭激烈，為了爭搶客戶，不少樓盤在客戶資源儲備并不十分理想時，也會開盤。這時，為了制造與烘托現場氛圍，不少樓盤會雇傭“水軍”（城市閑散人員或農民工）排隊認籌。

然而，在目前武漢樓市已形成無比火熱的向上的大趨勢下，很多樓盤蓄客眾多，幾乎不需要做什么廣告與第三方平臺了，樓盤的營銷人員只是守在營銷大廳里，通過微信私聊，等著購買者前來掏錢認籌；而若問何時正式開盤，則另行通知。

而刺激房企提價心理預期的最大因素則是“地王”的不斷誕生?！暗赝酢辈豢膳拢膳碌氖恰暗赝酢毙唐趦饶軜O大的推動樓市上漲，堪稱立竿見影。

土地拍賣市場不斷飆升的溢價率，甚至讓樓面地價直接高過該區域的房價，則沖擊著每個人的價格預期。從7月8日到9月13日，武漢土地市場連出11個地王，碧桂園在武漢的漢陽創下了樓面地價2萬元的武漢單價地王，在面粉貴過面包后，為武漢樓盤價格的提升帶來了極大的想象空間。

李國政說：“短期庫存去化太快加上高價地王刺激，武漢企業漲價動機十分強烈?！比欢?，從8月開始，武漢卻執行了嚴格的預售價格監管制度，讓房企在樓盤定價時，不能任意所為，房企單方沒有價格決定權，則希望以時間換取價格空間，暫緩甚至停止推盤，全市的推盤量遠低于市場預期；這樣，罕見的全城集體惜售現象在武漢就出現了。

李國政強調：“一房難求，供需失衡的矛盾很突出，導致武漢整個市場出現‘房荒’和‘人慌’，而目前房價上漲壓力也極大?！苯?，武漢利好樓市的宏觀政策面，也疊加傳來，武漢自貿區終于落地，《長江經濟帶發展規劃綱要》公布，武漢與上海、重慶并提為超大城市；而武漢大基建的大干快上，也步入收獲期，年底市內又有兩條地鐵線建成通車。這都是樓盤區域炒作的好題材，也為武漢的房企增添了漲價的底氣。

然而，武漢三鎮擁有8549平方公里土地，真的缺房嗎？經中國房地產報記者調查，武漢市2016年上半年銷售房屋面積為1885萬平方米，而今年上半年新開工面積為1900萬平方米，在建房屋施工面積為3500萬平方米。可以說，大量的房屋正在建設的路上。

“也許武漢房企有很多理由捂盤惜售，坐等漲價。而如果下個月武漢就實施更嚴的限購政策，那會怎么辦呢？”接近武漢市政府高層的一位人士警示道：“8月31日，武漢出臺的調控政策盡管比較柔性，但其很有彈性，而從嚴的空間也很大?！?/p>