據經濟之聲《央廣財經評論》報道，宅男宅女越來越多，逛商場的人越來越少，百貨店的日子越來越不好過。社科院昨天發布的《流通藍皮書中國商業發展報告（2016—2017）》顯示，百貨店陷入倒閉潮，并且倒閉潮有加劇的趨勢。而這直接暴露了目前商業地產面臨的困境。

中國百貨商業協會的數據顯示，調查的80家規模較大百貨企業，2015年銷售總額同比增長9.3%，利潤總額卻下降12.05%，銷售利潤率下降19.53%，業績不振直接導致關店頻頻發生。而這樣的倒閉潮是從2014年開始的。

流通藍皮書的作者、中國社會科學院中國社會科學評價中心主任荊林波說。

荊林波：從2014年開始，中國的百貨店從大中城市，尤其是北上廣開始陸續倒閉。特別是去年，倒閉潮達到相對高點。據不完全統計，去年大中城市（百貨店）倒閉數量在三位數，就是100家左右。而且倒閉還有幾個特點：一是從中心一線城市、二線城市向三四線城市蔓延；二是倒閉的不僅是中資百貨店，還有外國大牌的百貨店；第三，倒閉的趨勢還在加劇；第四，更可怕的是倒閉的不僅是大型的百貨店，中小型的也難逃厄運。

百貨店的倒閉潮直接暴露出當前商業地產面臨的困境。實際上，今年以來，房地產市場的熱度不減，但是這只限于住宅市場，商業地產卻是另一種景象。荊林波認為，百貨店本身的“千店一面”與當前網絡購物興盛的大趨勢是商業地產面臨困境的主要原因。

荊林波：目前商業地產的困境體現在總體的開發量偏大。以購物中心來說，目前全國的購物中心大概在4000家左右，正在開發的還有7000家左右，到2025年多有，我們將有一萬多家。已經遠遠超出人均的商業承受面積，以及購物中心的承受量。更可怕的是商業地產“千城一店”，“千店一面”，沒有差異化，給顧客的體驗、購物帶來很多困惑。還有一個大的環境的變化不可小覷，就是網絡。中國已經成為全球最大的網絡零售市場，網購的總量和人群的比例都是比較高的，這對商業地產的開發也帶來了致命的打擊。

面對這樣的困境，藍皮書建議，地方政府應充分認識過度開發商業地產所帶來的潛在風險。伴隨著新一輪五年規劃的啟動，建議各級地方政府應當科學規劃，審慎開發商業地產，防止再次形成購物中心、奧特萊斯、城市綜合體，甚至電子商務產業園區等的開發熱。

而目前商業地產的出路在哪里呢？荊林波說：

荊林波：實體商業地產未來是三分天下。三分之一現有的商業地產要轉型升級；三分之一要進行業態的變遷；還有三分之一可能因為經營不善將走向死亡。這是第一。第二，商業地產的開發最終要與市場，要以最終消費者為目的。80后、90后已經是消費主力，對這些顧客，有多少商業地產研究過，關注過。第三，要在模式上創新。一定要告別傳統的，吃級差地租，轉賣柜臺的盈利模式，要回歸商業的本質。從產品的設計和顧客體驗的提升上，增加附加值。最后就是商業地產目前最缺乏復合型的人才，必須要了解商品的運營，營銷手段，顧客心理，甚至還要懂大數據，物聯網的知識。新一代的商業變遷必須要有相應的知識儲備。

據了解，目前部分城市的短期商業地產庫存已經超過住宅，比如，今年5月成都的商辦可售面積為1007萬平方米，而同期住宅庫存僅為749萬平方米。國家統計局數據顯示，7月與6月末相比，住宅待售面積減少415萬平方米，但商業營業用房待售面積增加196萬平方米。業界普遍認為，商業地產入冬，去庫存的形勢比住宅更加嚴峻。各地應該通過供地、規劃控制增量，支持待開發用地、已建商業用房使用性質變更等多種辦法，推進商業地產去庫存。

對此，資深房地產專家韓世同進行了分析與解讀。

韓世同：有資料顯示，現在平均的庫存去化周期是七年左右，像上海這樣的城市需要五年，三四線城市的情況可能會更加嚴重。前幾年還有一些企業非常愿意在三四線城市進行商業地產的布局和開發，現在由于形勢比較嚴峻，它們都調整了戰略策略。其中的原因有兩個方面，第一個方面就是盲目的擴張和開發，另一方面也多少與電商的沖擊有一定的關系。

現在四川采取的方式是比較好的，就是在源頭上加以控制，在商業地產庫存很嚴重的地方，我們就應該減少商業用地的供應。其實在一些經濟不夠發達的地方，寫字樓市場是非常不成熟的，在這樣的地區，盲目開發寫字樓可能也會對市場造成一定的影響。

另外一個導致商業地產過剩的因素就是政府，在有些城市中，住宅地產一旦被開發完，稅收、土地出讓金就都沒有了，但是商業地產可以形成一定的產業，所以在大中型城市中，政府比較傾向于發展商業綜合體或者大型寫字樓，因為它們可以促進經濟的繁榮。但是這也會帶來一個問題，就是官員按照其主觀的意志把土地批成商業用地，但是市場承受不了。因此，未來我們不僅要在供應方面進行適當的控制，也要適當的引導需求。其實現在國家也制定了一些政策允許住改商或者商改住，根據適當的情形來進行調整和變化，從而讓市場能夠消化多余的、過剩的庫存。在這方面，政府的相關部門應該多聽取市場的聲音和意見。