“在過去兩年的時間里，我們已經明顯看到中國的國企、私企、個人都已經在世界不同的地方投資。我估計在2015年、2016年，這個趨勢會繼續的”。

一身干練的西裝，配戴黑框眼鏡，時而微笑地講解觀點，時而耐心地傾聽記者的提問，在接受新華房產海外頻道的專訪中，已經在中國房地產領域工作長達20年之久的現任第一太平戴維斯中國董事長的劉德揚先生用略帶港腔的普通話對當前海外房地產投資的趨勢侃侃而談。

面對中國越來越多的金融機構、房企及個人投資者出海投資房地產，劉德揚認為這是內因與外因共同作用下的結果。“隨著經濟的調整期，中國房地產企業在調控的環境里面，市場空間有一定壓縮，他們本身的發展已經有一點體量了，不單需要在中國本地穩定的市場運作，還需要其他的市場，包括東南亞、歐美、澳大利亞這些新的市場，這些市場的空間相對國內市場空間有更多選擇，規范程度也很高，目前市場調控程度也比國內低一點。除非我們有很大情況的改變，否則我們在2015年會看到很多企業到海外投資”。

在海外房地產投資不斷升溫的過程中，劉德揚為我們分析了英國、美國、澳大利亞這三個全球投資者最熱衷的投資圣地的房地產情況。同時，他十分看好英國及澳大利亞房地產投資在2015年的表現，“國際化城市的房地產回報率不是很高但很穩定，基金安全性和保值性很強，抵抗通脹能力很高，還有一點很重要的是流動性很高，想賣隨時可以找到買家，這是國際化城市很重要的一點”。

最后，劉德揚建議中國投資者海外投資房產時一定要選擇成熟的市場。“成熟的市場有幾個特點，當地的法律環境、中介代理、供應商服務都是比較完善的。投資一定要挑大的成熟的市場，有數據、有報告、有成熟的產業鏈，會將你的風險降低”。

（人物簡介：劉德揚先生現任第一太平戴維斯中國董事長，管理中國內地市場14家分公司的運營，同時推動第一太平戴維斯中國的整體發展策略。于1989年成為英國皇家特許測量師學會及香港測量師學會會員。在房地產領域享有很高的聲望，被公認為是綜合性房地產開發、商業和零售地產策劃，以及房地產投資買賣領域的專家。）

采訪實錄：

新華房產海外頻道：2014年以來，越來越多的中國金融機構、房地產企業和個人投資者選擇出海投資物業，您認為背后的原因有哪些？

劉德揚：去海外投資不是新興的事情了，在過去兩年的時間里，我們已經明顯看到中國的國企、私企、個人都已經在世界不同的地方投資。我估計在2015年、2016年，這個趨勢會繼續的。為什么呢？跟我們國內的市場、經濟有關。隨著經濟的調整期，中國房地產企業在調控的環境里面市場空間有一定的壓縮，他們本身的發展已經有一點體量了，不單需要在中國本地穩定的市場運作，還需要其他的市場，包括東南亞、歐美、澳大利亞這些新的市場，這些市場的空間相對國內市場空間有更多選擇，規范程度也很高，目前市場調控程度也比國內低一點。除非我們有很大情況的改變，否則我們在2015年會看到很多企業到海外投資。

新華房產海外頻道：從2014年的第一太平戴維斯的研究來看，哪一個國家或城市是全球投資者最熱衷的投資圣地？它的吸引力表現在哪里？

劉德揚：有幾個市場是比較明顯熱一點的。不能說哪一個比另外一個更好，每個企業的選擇都不一樣，美國、澳大利亞還有英國比較熱。

第一個是英國，英國去年來說是非常熱的市場，特別是英國倫敦，它的市場程度很高，基金的流動進出非常容易，法規比較明顯，稅務不復雜。英國也有一個很優良的傳統就是它是復興市場、私有經濟，這個對于全世界投資者非常有吸引力。

另外是美國，大家知道美國市場經濟正在復蘇當中，也很吸引人，它是全球最大的一個經濟體，復蘇的過程中會產生很大的需求。美國和英國情況不一樣，它有不同的州，不同州的法律、稅法、投資審核都不一樣，不是你想去就去的，會看你是不是有影響到國家利益，禁止性或者比較敏感的事件，所以這個市場進入的過程事情多一些。

第三是澳大利亞，澳大利亞也是一個非常自由的城市，國家不是非常大，人口也不多，三千萬人口不到，大的城市比如悉尼、墨爾本有很好的華人市場基礎，所以很多中國的私人投資者很喜歡去澳大利亞，因為他覺得到那邊很親切，他的朋友已經在那里了。而且澳大利亞和中國的關系也很好，從中國飛過去也不是太遠的地方，所以這幾塊市場是非常明顯的。當然還有東南亞，香港、新加坡、馬來西亞更近，香港和新加坡市場競爭已經非常白熱化了，地方很小，進入需要一點技巧。

新華房產海外頻道：是的。香港是寸土寸金的地方，最近香港投資移民計劃緊急暫停也是考慮到市場過于飽和。

劉德揚：對。現在香港、新加坡市場不缺資金，它缺的是創意和人才。所以你帶錢去買套房子不是它需要的。這些東南亞國家雖然有很大的吸引力，但是進入比較難，因為已經是高度白熱化競爭的市場，土地價錢遠遠比國內的還要高。所以對于一些投資者來說，他們很想去，但是去的過程、速遞總會慢一點，因為要碰到一個好的機會你才能進去。

新華房產海外頻道：有人認為悉尼、倫敦等地2014年以來已經炒的很熱，進入的門檻也比較高，您認為2015年這些地方的投資機會還在嗎？

劉德揚：剛才我說2015年這個趨勢還是會繼續的。因為這些國家的經濟、環境比較穩定，也不會一下子有180度的改變，他們政府也很穩定，除了英國可能今年會大選有點不明朗的因素在里面。由于英國是一個比較開放的市場，幾十年不是工黨就是保守黨，除了福利這一塊有很大的分別，對于外來投資者沒有什么針對性，所以大家還是比較樂觀的，不會有太大的影響，2015年的趨勢還是繼續的。中國大門已經打開了，從前是我們打開大門你再進來，現在大門打開是要我們出去。我們中國人民幣的國際化有一點很重要的是一定要我們自己走出去，我們的企業假如不去國外投資，人家怎么會認你的貨幣呢？

2015年全世界經濟的變數還是很大的，比如歐洲不是很好，美國在復蘇但不是全面復蘇，日本在降息，中國還是比較穩定的，所以全球來說我們還是有優勢的。

新華房產海外頻道：對比國內房產，海外房產在產權年限、回報率、出租率等方面要優于國內，因此有人認為，放棄國內房產市場轉向海外是正確的選擇，您的觀點是什么？

劉德揚：我們剛才說過了本土的經濟、市場各方面的原因，目前中國還不是完全的市場化。一些投資者的選擇還是不多，大部分有錢的人就是買房子，最近買買股票。所以在中國來說，由于我們的金融市場的發展跟國際市場比還是很年輕，金融監管很嚴，所以投資者沒什么投資選擇，只能買房子和買股票，所以到國外投資變成了另外一個渠道，很多中國人都會出去投資，這個趨勢不會改變。

新華房產海外頻道：您剛才提到因為中國的投資選擇少所以國人才選擇海外房產投資，您認為未來中國政府在提供投資產品上會有所改變嗎？

劉德揚：現在銀行多了很多理財產品，但是這些理財產品只是提供高一點的回報率。我們經營市場和國外是不接通的，現在已經有的滬港通、QDII（合格境內機構投資者）都是限量的，我們的基金不是今天挖進來明天就能出去，但香港、新加坡、東京能做得到，等自貿區做的到以后事情會有所改觀。因為和國際化接軌以后，很多產品就可以進來，當基金流動自由化的時候，很多投資渠道就可以參與，市場是瞬息萬變的，錢出不去項目很難接，中國市場整個改變需要一點時間。所以目前在選擇機會比較小的情況下，很多中國人還是會投資國外。

新華房產海外頻道：投資者在投資海外物業時要警惕哪些風險？

劉德揚：因為海外的投資市場是多樣化的，去的目的地都不一樣，面臨的市場風險也不一樣，投資者應該去一些比較大的市場，比如倫敦、悉尼、墨爾本這些大城市，有些投資者會覺得新興市場投資機會好，去一些東歐國家、葡萄牙、西班牙，這些市場到底是什么程度不知道，還有語言障礙。

成熟的市場有幾個特點，當地的法律環境、中介代理、供應商服務都是比較完善的。投資者不要覺得不找機構自己全部自學搞定，自學要花很多時間，會做錯很多事情，在陌生的環境找好的教練、好的老師是很重要的。所以投資一定要挑大的成熟的市場，有數據、有報告、有成熟的產業鏈，會將你的風險降低。

新華房產海外頻道：以您對國內外市場的了解，您認為哪些地方是比較建議投資的？哪些物業更適合中國的投資者？

劉德揚：倫敦和澳大利亞。英國經濟體在歐洲來看還是算不錯的，金融系統的穩定性是很可靠的，法律系統比歐洲一些國家更成熟。中國人不是唯一的投資者，中國人是新去的比較多，包括中東、東歐、俄羅斯的基金已經在倫敦扎根了十幾二十年，大的投資者都在那里，這也是為什么倫敦物業市場的價錢居高不下的原因，因為它本來就是很國際化的市場。

對于個人投資者來說更適合的物業當然是住宅，價格高低可供選擇。對于企業來說，當然是倫敦寫字樓，因為倫敦是世界最大的金融中心之一，回報率不是很高但很穩定，基金安全性和保值性很強，抵抗通脹能力很高，還有一點很重要的是流動性很高，想賣隨時可以找到買家，這是國際化城市很重要的一點。

除了倫敦，澳大利亞也不錯。澳大利亞的經濟和中國是息息相關的，它的資源性產品都是出售到中國，中國是它最大的買家。中國的經濟目前雖然慢下來了，但是還是有增長，只不過增長的慢一點，澳大利亞和中國作為關系比較緊密的貿易伙伴，你也能看到它的經濟也是很穩定的，所有這個市場也是比較理性的投資市場。

我個人覺得從市場角度、經濟角度和政治穩定性來看，這兩個市場具備了三個問題的把關，對于中國個人投資者和企業是比較重要的市場。