日前，南京和蘇州出臺了新一輪樓市調控政策，部分二線城市呈現調控收緊的態勢。與此同時，也有不少三四線城市卻發放“購房券”以積極去庫存。業內人士表示，未來房地產調控政策將不僅僅是分城施策，更多的將會升級到“一城一策”。對于廣州周邊的樓市熱點佛山、珠海，會否步蘇州限購后塵，業內人士認為可能性較小。

這邊廂：數個二線城市加強調控

日前，蘇州市政府正式公布了《關于進一步加強蘇州市區房地產市場管理的實施意見》。意見規定，家庭擁有1套住房且相應購房貸款未結清，再次申請商貸的最低首付，蘇州市區（不含吳江區）由4成調整為5成。如果家庭已有兩套及以上住房且購房貸款未結清的，繼續停止發放“3套”及以上住房貸款。針對外地戶籍也從嚴了，非蘇州戶籍的居民在“申請第2套住房的貸款時，需提供兩年內累計1年納稅或社保證明；首次購房首付20%，已有1套及以上，停止貸款”。

這意味著，蘇州將成為二線城市首個重啟限購的城市。緊接著，南京也發布了樓市新政，其變化為，已有1套房貸款已結清的，從首付最少3成提升至不低于3.5成；已有1套房且貸款未結清的，首付最低4.5成變為不低于5成。此外，合肥也在日前發布史上最嚴限貸政策，對于名下有兩套房且有一套住房貸款未結清的購房者，銀行將拒絕提供房貸服務。

鏈家研究院院長周峰認為，重點二線城市出臺收緊政策有他們的合理性。其中南京的樓價一直比廣州高，現在均價在2.4萬元/平方米左右，比廣州的均價高出至少6000元/平方米，當地的購房需求由上海方面流入居多。蘇州本身樓價較為穩定，但今年也受到外地資金的流入而刺激其突然在半年間上漲20%，遠超過廣州的漲幅。這些外地短線投資的需求，會令市場出現大幅度波動，主管部門在這個時候重啟限購買政策及提高首付、控制土地拍賣，更多是出于抑制短線炒作的行為，合情合理。

而記者從易居研究院提供的“熱點城市樓市去庫存周期”排名中看到，去庫存周期最短的城市是南京和合肥，只有2個月時間；蘇州去庫存的時間也僅為6個月。可見，以上二線城市的樓市供應已出現不足的勢頭。

那邊廂：三四線城市發“購房券”

三四線城市樓市庫存相對較高。面對嚴峻的庫存壓力，安徽淮北在國內首創“房產超市”，淮北市對申請貨幣化安置的棚改居民發放“購房券”。“購房券”可用于在淮北房產超市自主買房，且購房資金不得少于“購房券”金額的80%。也就是說，若政府發的票面金額是50萬元，那么就必須消耗不低于40萬元。據介紹，選擇“購房券”在稅費方面有很多優惠，一是免征涉及的印花稅；二是減免契稅；三是免收房屋登記費、房屋抵押登記費；四是一次性享受6個月的臨時安置補助。

無獨有偶，日前泰興市也發放首批100萬元“購房券”。此次發放對象共18人，包括1名博士、12名碩士以及5名“211”工程高校畢業生。

近日，國家發改委也在官方網站發文表示，商品房庫存較大的城市，可采取發放購房補貼、先租后售、與政府共有產權等方式促進居民購房。

趨勢：房地產漲幅將明顯放緩

對于房地產市場未來的走勢，同策咨詢研究部總監張宏偉表示，從上述熱點城市發展趨勢來看，樓市在下半年及明年進入調整期是預料之中的事情。屆時，由于政策面收緊、市場需求的透支與貨幣政策從嚴預期等因素，上述城市樓市預計下半年將進入真正的調整期。而當下半年及明年樓市進入調整期時，房價也必然面臨著下降。

廣州房價點評網首席分析師肖文曉認為，下半年一二線樓市成交量會降溫，因為政策面趨緊，部分城市會重拾抑制需求的調控措施。加上部分城市上半年庫存消化較快，下半年新增供應無法跟上。而價格則未必再漲，因為上半年量價齊升之后，下一個階段很可能是量縮價升，只是成交量減少之后，價格的升幅也會縮小，不會像上半年漲得那么快。

中原地產首席市場分析師張大偉表示，在市場分化的基礎下，調控政策也開始了明顯的分化，“托底蓋帽”開始出現。這樣，房價上漲較快的城市，包括部分一二線及輻射區都出現了約束性的政策，如信貸收緊。未來房地產調控政策將不僅僅是“分城施策”，更多的將會升級到“一城一策”。