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聶梅生:樓市“去庫存”不只是“把房子賣掉”
2018-01-21 19:49:55   來源:南方日報

經過一輪2016年的樓市半年盤點,從全國到地方,都在算“庫存量”。經常可以看到的是,某市或某區的庫存量還有某個月,再確立一個時間節點,比如:去年底,經過對比就可以很容易得出結論,今年上半年“去庫存”效果如何。

從純數據統計的角度,這樣的盤點和測算沒有什么問題,最起碼是可以客觀反映出去化率的。不過,需要注意的是,“去庫存”就只是“把房子賣掉”這么簡單嗎?

在近日的博鰲·21世紀房地產論壇上,全聯房地產商會創會會長聶梅生表示,房子賣出去了但是沒人住,這只是庫存搬家,不是真正意義上的去庫存。一樣庫存商品被賣出去后且被使用,那么才能被稱之為去庫存。如果被賣出去后沒有被使用,只不過換了個倉庫繼續被擱置起來,等待再次出售的機會,只能算庫存的化整為零。

對于樓市去庫存來說,如果僅僅將房子賣出去顯然是遠遠不夠的。樓市去庫存的核心是要解決房子沒人住的問題,而不只是為了降低房地產開發企業的“庫存”。業內觀點認為,從企業的負債負擔變成個人的不動產貶值,實質上是將企業風險轉移成為了社會風險。

“以人為中心的去庫存”和“以房為中心的去庫存”,這兩者是有本質區別的:以人為中心的去庫存,其最終結果是人要住到房子里去的,換言之是要解決房子無人居住的問題;而以房為中心的去庫存其目的則是要將房賣出去,解決大量住房積壓在開發商手里的問題,也就是聶梅生所說的庫存搬家。

應該看到,房地產這種商品同時具備使用性和投資性,既有自住需求也就會有投資需求。然而,健康的房地產市場,必須首先要考慮的是“使用性”,無論何時,政策層面對自住需求的傾斜都是非常明顯而且居于首位的。否則,房子賣出去了,樓盤卻成為“鬼城”,投資性房產一直待價而沽被閑置,除了獲得一個好看的成交數據以及有可能市場活躍帶來的房價上漲,對真正有需求的購房者來說,未必是真正的利好。“去庫存”只是把庫存搬家去了投資者手里,并沒有從根本上解決庫存問題。

所幸的是,業界對“去庫存”的認識正在隨著政策的逐步深入而更加深刻。從“分城施策”開始,“去庫存”的基調就是越來越精準,有理由相信,接下來的“去庫存”道路,還將回歸“以人為本”,把庫存的房子真正賣到使用者的手中。


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