原標題：副省長撰文談樓市，傳遞了哪些訊息？

　　作者：孫不熟

　　來源：公號“城市戰爭”

　　湖北副省長曹廣晶今天在《湖北日報》刊發署名文章《一城一策去庫存 確保房地產市場健康平穩發展》，引起了房地產行業的熱議。

　　曹廣晶是湖北省政府排名第二的副省長，負責環保、住房和城鄉建設、金融、證券、保險等方面的工作。考慮到其特殊的身份，這篇文章值得解讀一二。

　　1 再次坐實“房地產綁架中國經濟”的判斷

　　文章指出：“地產開發貸、住房按揭貸、政府平臺公司貸款，以及各類企業貸款的抵押物有多少是跟房產、土地有關，這個比例非常驚人。過去我們擔心房地產價格上漲，今天更應該擔心房地產價格下跌。泡沫一旦破裂，銀行貸款的重要基礎垮了，后果很嚴重，甚至會引發金融危機，這比單個企業甚至單個行業的危機要嚴重得多！”

　　這段話強調的是房價下跌的系統風險，相當于一次風險預警。

　　翻譯成白話，應該是，國家所有大政方針，無論是去供給側改革，還是“雙創”，都不能忽視的一個大前提是，房地產行業不能垮——一旦這個行業垮掉，將會造成整個社會系統性的經濟危機。換句話說，政府對房地產的調控也好、救市也好，還將長期存在，不會有絲毫的懈怠。

　　2 房價下跌壓力大于上漲壓力

　　“過去我們擔心房價上漲，今天更應該擔心房價下跌”——擔心什么就會強調什么，這句話可能傳遞出這樣一個訊號：房價下跌的壓力大于上漲的壓力。

　　不僅是官方，民間擔心房價的情緒也越來越多。參考股市，什么情況下才會出現所有人都不唱空股市、所有人都擔心股價下跌？肯定是所有人都進去的時候、所有人都成接盤俠的時候。

　　這是否意味著中國樓市的拐點已經到來？

　　我還是那句老話，今年開始的這一波房價行情，除了看到圍繞“去庫存”的各種政策激勵，還沒看到別的什么利好。人口紅利、城鎮化紅利這些決定供求關系的根本動力，其實都已接近強弩之末了。

　　當然，今年以來部分熱點城市的確出現房價暴漲的盛況，但與其把這看作是房地產的回暖，不如看成是熱錢投資渠道的匱乏。前幾天公布的數據顯示，上半年民間投資的增速大幅度放緩，就是例證。一邊是民間投資的乏力，一邊是熱點城市的房價上漲，這種上漲只是虛火。

　　至于央企到上海深圳炒作地王，更應該看作是央企對主營業務的不自信，以及對實體經濟的看空。此外，還有寄希望于做大資產規模應對央企整合的良苦用意。無論哪一點，都不能看成是對房地產市場的什么利好。

　　3 讓房價漲上去，政府短期內做得到

　　“過去我們擔心房價上漲，今天更應該擔心房價下跌”——這句話將政府左右為難的困境表露無遺，房價上漲老百姓不滿意，房價下跌銀行又受不了。但比起老百姓的滿意度，銀行的安全更重要。換句話說，如果一定要二選一，政府寧愿看到房價上漲，也不愿看到房價下跌。

　　問題是政府能不能控制房價的走勢？看看這段話先：

　　“目前，政府對房地產的調控手段和可用工具比較多。前些年，房價持續上漲控制不住，根本原因是供需關系。一方面有強烈的市場需求，另一方面受18億畝的耕地紅線限制，土地供應有限，供需關系不能通過市場的方式自動調節，出現了房價猛漲。”

　　現在調控房地產市場的手段增多了，最基本的手段就是控制土地供應閘門。政府部門可以根據市場需求關系的變化，靈活把控土地閘門，有序釋放土地供應。市場需求高時，多釋放保障房用地，增加保障房供應，抑制市場過熱；市場需求弱時，適當減少保障房用地的供應，以求市場回暖。

　　這段話可以解讀為，前些年很多城市的房價之所以控制不住，根本原因不是貨幣政策，也不是經濟發展出現什么重大利好，而是政府把控了供需關系。換句話說，政府通過控制土地的供應量，在一定程度上實現了對房價走勢的控制。在一定程度上，某些城市房價快速上漲，地方政府是最大責任主體。

　　文章還透露，政府的抓手主要是兩個，“一是調節土地供應，庫存周期超過兩年的要暫停土地供應；二是保障房與商品房的比例。”政府只要愿意，可以在這兩個抓手上游刃有余。

　　所以，讓房價漲上去，政府在一定范圍內，的確可以說到做到。

　　4 政府把控不了房價的長期走勢

　　“判斷房地產發展趨勢，有兩個基本要素：一是人口會不會持續增長？對外來人口有沒有吸引力？二是經濟前景、財富是否持續聚集？如果一個地方經濟發展前景不好，企業將來有可能遷走，老百姓收入增長預期不理想，地方財富沒有聚集能力的話，未來房地產不可能增長。”

　　這段話透露政府的力有不逮，短期來看，房價的走勢受到政府控制土地供應的影響，但長遠來看，還是人口增長潛力和財富增長潛力更重要。前者在統計局有官方數據，后者比較糢糊，可以通過本外幣存款、GDP增長率、財政收入等指標綜合判斷。

　　換句話說，政府對房價的“抓手”，無非是控制土地供應、保障房供應以及對限購、信貸政策的調控，但人口增長、財富增長等根本性的東西，還是由市場來決定的。

　　文章還引述了美國次貸危機與日本房價泡沫的反例，強調沒有哪個國家的房價是“只漲不跌”的，即便是美國與日本等發達國家也無法避免。中國的房地產市場，到現在還沒有經歷過一次真正意義上的泡沫危機，這不科學。所以，房地產市場的下行風險還將長期存在，絲毫不容懈怠。

　　5 房地產調控會更加精細化

　　“全國房地產市場形勢千差萬別，省內各個城市情況也分化明顯。因此，房地產市場調控，絕不能一個政策管全省，要堅持‘一城一策’。”

　　房地產的分類調控、區別對待，輿論呼吁了多年，這兩年也的確在一線城市與二三線城市之間實現了區別對待。“一城一策”則是在這個基礎上的更進一步，未來即便是同類城市，也會在調控政策上允許不同。這強調的其實是地方政府在樓市調控上的自主性。

　　樓市調控會更加精細化，政府干預房地產的力度與深度只會更大，而不是相反。（責任編輯：楊鋒）