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湖北副省長撰文談樓市,傳遞了什么信息?
2018-01-21 19:48:44   來源:新浪新聞

  原標題:副省長撰文談樓市,傳遞了哪些訊息?

  作者:孫不熟

  來源:公號“城市戰爭”

  湖北副省長曹廣晶今天在《湖北日報》刊發署名文章《一城一策去庫存 確保房地產市場健康平穩發展》,引起了房地產行業的熱議。

  曹廣晶是湖北省政府排名第二的副省長,負責環保、住房和城鄉建設、金融、證券、保險等方面的工作。考慮到其特殊的身份,這篇文章值得解讀一二。

  1 再次坐實“房地產綁架中國經濟”的判斷

  文章指出:“地產開發貸、住房按揭貸、政府平臺公司貸款,以及各類企業貸款的抵押物有多少是跟房產、土地有關,這個比例非常驚人。過去我們擔心房地產價格上漲,今天更應該擔心房地產價格下跌。泡沫一旦破裂,銀行貸款的重要基礎垮了,后果很嚴重,甚至會引發金融危機,這比單個企業甚至單個行業的危機要嚴重得多!”

  這段話強調的是房價下跌的系統風險,相當于一次風險預警。

  翻譯成白話,應該是,國家所有大政方針,無論是去供給側改革,還是“雙創”,都不能忽視的一個大前提是,房地產行業不能垮——一旦這個行業垮掉,將會造成整個社會系統性的經濟危機。換句話說,政府對房地產的調控也好、救市也好,還將長期存在,不會有絲毫的懈怠。

  2 房價下跌壓力大于上漲壓力

  “過去我們擔心房價上漲,今天更應該擔心房價下跌”——擔心什么就會強調什么,這句話可能傳遞出這樣一個訊號:房價下跌的壓力大于上漲的壓力。

  不僅是官方,民間擔心房價的情緒也越來越多。參考股市,什么情況下才會出現所有人都不唱空股市、所有人都擔心股價下跌?肯定是所有人都進去的時候、所有人都成接盤俠的時候。

  這是否意味著中國樓市的拐點已經到來?

  我還是那句老話,今年開始的這一波房價行情,除了看到圍繞“去庫存”的各種政策激勵,還沒看到別的什么利好。人口紅利、城鎮化紅利這些決定供求關系的根本動力,其實都已接近強弩之末了。

  當然,今年以來部分熱點城市的確出現房價暴漲的盛況,但與其把這看作是房地產的回暖,不如看成是熱錢投資渠道的匱乏。前幾天公布的數據顯示,上半年民間投資的增速大幅度放緩,就是例證。一邊是民間投資的乏力,一邊是熱點城市的房價上漲,這種上漲只是虛火。

  至于央企到上海深圳炒作地王,更應該看作是央企對主營業務的不自信,以及對實體經濟的看空。此外,還有寄希望于做大資產規模應對央企整合的良苦用意。無論哪一點,都不能看成是對房地產市場的什么利好。

  3 讓房價漲上去,政府短期內做得到

  “過去我們擔心房價上漲,今天更應該擔心房價下跌”——這句話將政府左右為難的困境表露無遺,房價上漲老百姓不滿意,房價下跌銀行又受不了。但比起老百姓的滿意度,銀行的安全更重要。換句話說,如果一定要二選一,政府寧愿看到房價上漲,也不愿看到房價下跌。

  問題是政府能不能控制房價的走勢?看看這段話先:

  “目前,政府對房地產的調控手段和可用工具比較多。前些年,房價持續上漲控制不住,根本原因是供需關系。一方面有強烈的市場需求,另一方面受18億畝的耕地紅線限制,土地供應有限,供需關系不能通過市場的方式自動調節,出現了房價猛漲。”

  現在調控房地產市場的手段增多了,最基本的手段就是控制土地供應閘門。政府部門可以根據市場需求關系的變化,靈活把控土地閘門,有序釋放土地供應。市場需求高時,多釋放保障房用地,增加保障房供應,抑制市場過熱;市場需求弱時,適當減少保障房用地的供應,以求市場回暖。

  這段話可以解讀為,前些年很多城市的房價之所以控制不住,根本原因不是貨幣政策,也不是經濟發展出現什么重大利好,而是政府把控了供需關系。換句話說,政府通過控制土地的供應量,在一定程度上實現了對房價走勢的控制。在一定程度上,某些城市房價快速上漲,地方政府是最大責任主體。

  文章還透露,政府的抓手主要是兩個,“一是調節土地供應,庫存周期超過兩年的要暫停土地供應;二是保障房與商品房的比例。”政府只要愿意,可以在這兩個抓手上游刃有余。

  所以,讓房價漲上去,政府在一定范圍內,的確可以說到做到。

  4 政府把控不了房價的長期走勢

  “判斷房地產發展趨勢,有兩個基本要素:一是人口會不會持續增長?對外來人口有沒有吸引力?二是經濟前景、財富是否持續聚集?如果一個地方經濟發展前景不好,企業將來有可能遷走,老百姓收入增長預期不理想,地方財富沒有聚集能力的話,未來房地產不可能增長。”

  這段話透露政府的力有不逮,短期來看,房價的走勢受到政府控制土地供應的影響,但長遠來看,還是人口增長潛力和財富增長潛力更重要。前者在統計局有官方數據,后者比較糢糊,可以通過本外幣存款、GDP增長率、財政收入等指標綜合判斷。

  換句話說,政府對房價的“抓手”,無非是控制土地供應、保障房供應以及對限購、信貸政策的調控,但人口增長、財富增長等根本性的東西,還是由市場來決定的。

  文章還引述了美國次貸危機與日本房價泡沫的反例,強調沒有哪個國家的房價是“只漲不跌”的,即便是美國與日本等發達國家也無法避免。中國的房地產市場,到現在還沒有經歷過一次真正意義上的泡沫危機,這不科學。所以,房地產市場的下行風險還將長期存在,絲毫不容懈怠。

  5 房地產調控會更加精細化

  “全國房地產市場形勢千差萬別,省內各個城市情況也分化明顯。因此,房地產市場調控,絕不能一個政策管全省,要堅持‘一城一策’。”

  房地產的分類調控、區別對待,輿論呼吁了多年,這兩年也的確在一線城市與二三線城市之間實現了區別對待。“一城一策”則是在這個基礎上的更進一步,未來即便是同類城市,也會在調控政策上允許不同。這強調的其實是地方政府在樓市調控上的自主性。

  樓市調控會更加精細化,政府干預房地產的力度與深度只會更大,而不是相反。(責任編輯:楊鋒)


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