第三部分 房地產業

　　20.關于土地價款的扣除問題房地產開發企業為取得土地使用權支付的費用包括土地出讓金、拆遷補償費、征收補償款、開發規費等。

　　土地出讓金通常是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向買受人收取的土地出讓的全部價款。土地出讓金根據批租地塊的條件，可以分為“熟地價”（即提供“七通一平”的地塊價，包括土地使用費和開發費）、“毛地”或“生地”價。其票據由財政部門出具。

　　拆遷補償費通常是指拆建單位依照規定標準向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金，主要包括房屋補償費、周轉補償費和獎勵性補償費三方面。其票據主要是被拆遷房屋的所有權人或使用人出具的發票或者收據。

　　征收補償款通常是指政府先將土地拍賣出讓，再由政府出面征收拆遷但由房地產開發企業承擔、并通過政府向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的款項。其票據為政府財政部門出具的非稅收入票據。

　　開發規費通常是指在房地產開發過程中，房地產開發企業按照項目所在地的收取標準向政府多個部門繳納若干項的各種規費。其票據為政府部門出具的非稅收入票據。

　　目前只有土地出讓金列入差額扣除范圍。

　　房地產開發企業從二級土地市場取得的土地使用權，憑取得的專用發票抵扣進項稅額。

　　21.關于房地產公司銷售不動產納稅義務發生時間的問題《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規定，增值稅納稅義務、扣繳義務發生時間為：納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。

　　納稅人發生應稅行為是納稅義務發生的前提。房地產公司銷售不動產，以房地產公司將不動產交付給買受人的當天作為應稅行為發生的時間。

　　在具體交房時間的辨別上，以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準；若實際交房時間早于合同約定時間的，以實際交付時間為準。

　　以交房時間作為房地產公司銷售不動產納稅義務發生時間，主要是基于以下幾點考慮：一是可以解決稅款預繳時間與納稅義務發生時間不明確的問題；二是可以解決房地產公司銷項稅額與進項稅額發生時間不一致造成的錯配問題（如果按收到房屋價款作為納稅義務發生時間，可能形成前期銷項稅額大、后期進項稅額大、長期留抵甚至到企業注銷時進項稅額仍然沒有抵扣完畢的現象）。

　　三是可以解決從銷售額中扣除的土地價款與實現的收入匹配的問題。

　　22.關于房地產開發企業預收款的范圍問題

　　房地產開發企業的預收款，為不動產交付業主之前所收到的款項，但不含簽訂房地產銷售合同之前所收取的誠意金、認籌金和訂金等。

　　23.市州內跨縣（市、區）開發房地產項目，是否應在不動產所在地預繳增值稅？

　　在市州內跨縣（市、區）開發房地產的，不在不動產所在地預繳增值稅，應在機構所在地申報繳納增值稅。

　　房地產開發企業中的一般納稅人銷售房地產老項目，適用一般計稅方法的，應以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

　　24.關于代收的辦證等費用是否屬于價外費用的問題房地產開發企業為不動產買受人辦理“兩證”時代收轉付并以不動產買受人名義取得票據的辦證等款項不屬于價外費用的范圍。

　　25.在會計制度上按“固定資產”核算的不動產，其進項稅額如何抵扣？

　　2016年5月1日后取得并在會計制度上按“固定資產”核算的不動產或者2016年5月1日后取得的不動產在建工程，其進項稅額60%的部分于取得扣稅憑證的當期從銷項稅額中抵扣；40%的部分為待抵扣進項稅額，于取得扣稅憑證的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。

　　（1）2016年5月1日后，納稅人購入的原材料等物資用途明確，直接用于不動產在建工程的，其進項稅額的60%于取得扣稅憑證的當期直接申報抵扣；剩余40%的部分為待抵扣進項稅額，于取得扣稅憑證的當月起第13個月申報抵扣。

　　（2）納稅人購入的原材料用途不明的，可在購入當期按規定直接抵扣進項稅額。將已抵扣進項稅額的原材料用于不動產在建工程時，應將已抵扣進項稅額的40%在材料領用當期轉出為待抵扣進項稅額，并于轉出當月起第13個月再行抵扣。

　　（3）2016年5月1日后取得并在會計制度上不按“固定資產”核算（如投資性房地產）的不動產或者不動產在建工程，其進項稅額可以一次性全額抵扣。

　　26.關于房地產公司

　　一般納稅人一次購地、分期開發的，其土地成本如何分攤的問題房地產企業一次性購地，分次開發，可供銷售建筑面積無法一次全部確定的，按以下順序計算當期允許扣除分攤土地價款：

　　（1）首先，計算出已開發項目所對應的土地出讓金已開發項目所對應的土地出讓金=土地出讓金×（已開發項目占地面積÷開發用地總面積）

　　（2）然后，再按照以下公式計算當期允許扣除的土地價款：當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×已開發項目所對應的土地出讓金當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。

　　房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。

　　（3）按上述公式計算出的允許扣除的土地價款要按項目進行清算，且其總額不得超過支付的土地出讓金總額。

　　（4）從政府部門取得的土地出讓金返還款，可不從支付的土地價款中扣除。

　　27.關于房地產公司預售產品已納營業稅未開具發票的問題

　　房地產公司對預售的產品取得的收入，應繳納營業稅的，均應在4月30日前就所收取的款項全額開具地稅部門監制的發票。

　　28.關于轉租不動產如何納稅的問題總局明確按照納稅人出租不動產來確定。

　　一般納稅人將2016年4月30日之前租入的不動產對外轉租的，可選擇簡易辦法征稅；將5月1日之后租入的不動產對外轉租的，不能選擇簡易辦法征稅。

　　29.一般納稅人出租不動產，該不動產在2016年4月30日前開工、2016年5月1日后竣工的，是否可以選擇簡易計稅方法計稅？

　　可以。

　　30.人防工程出售或者出租的問題

　　納稅人將人防工程建成商鋪、車庫，對外一次性出售或者出租若干年經營權的，屬于提供不動產租賃服務。

　　納稅人將開工日期在2016年4月30日前的人防工程對外出售或者出租的，可選擇簡易計稅方法計稅。