作為供給側結構性改革中“降成本”的重要舉措，1日起，房地產業納入“營改增”試點范圍。

　　目前，湖北省有房地產開發企業7000多家，業內人士普遍認為，政策利好將刺激樓市成交量增長。

　　土地價款抵扣

　　激勵房企提供高品質住房

　　按照營改增政策，5月1日后，房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法，適用稅率為11%，但是稅率并不代表房地產開發企業的實際稅負。

　　房地產企業成本，主要由土地出讓成本、建安成本及財務成本組成，其中土地出讓成本所占比重較大，在一線城市可以達到40%以上。新規最引人注目的規定是，房地產項目以扣除土地出讓金后的余額為銷售額。“稅率是上升了，但是土地出讓金可以從銷售額中扣除。”多名業內人士認為，由于設計服務、勘探服務、建筑服務、咨詢服務以及購買的材料、設備、辦公用品等可以抵扣，增值稅額相比營業稅額會有所下降。

　　省國稅局業務專家表示，營改增對房地產開發企業有利，可以促進行業細分、專業化經營。此外，設計、建安、材料等成本支出納入抵扣，開發精裝修房屋有利于企業減少稅負，會激勵房企為消費者提供更高檔次的房屋。

　　近段時間，武漢樓市火爆，價格普遍上漲。“營改增不會引起房價上漲，房價波動主要還是取決于市場供求關系的變化。”武漢合嘉置業有限公司財務負責人李軍說，相反，營改增為房企降了成本，企業會有更大的價格空間，讓利于民，特別是對于庫存壓力較大的三、四線城市來說，將為房價下調帶來空間，提高房屋成交量。

　　新增不動產抵扣

　　鼓勵企業投資商業地產

　　按照營改增政策，5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產，或者5月1日后取得的不動產在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

　　取得不動產包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產，不包括房地產開發企業自行開發的房地產項目。但是，融資租入的不動產以及在施工現場修建的臨時建筑物、構筑物，其進項稅額可以在當期一次性抵扣。“這項政策對商業地產是比較大的利好。”保利（武漢）房地產開發有限公司財務經理陳勇說。比如，寫字樓本身價格就高，購買它們抵扣稅額多，這將鼓勵企業投資商業地產，有利于房企去庫存。

　　例如，一家公司購置了價值1.11億元的辦公樓。在以往繳納營業稅時，負擔營業稅555萬元。營改增后，如果選擇一般計稅方法，可抵扣進項稅額為1100萬元。其中，第一個月可以抵扣660萬元，第十三個月可以抵扣440萬元，企業購買辦公樓稅負會降低。“營改增新政的影響是積極的，有望激發投資大宗商業地產的熱情。”知名地產咨詢服務公司、世邦魏理仕大中華區研究部負責人陳仲偉表示。

　　此外，在寫字樓租賃中，營改增也帶來好處。假設業主、租戶皆為一般納稅人，可全額抵扣增值稅，總體交易成本將有所下降，即使原來的租金保持不變，實際交易雙方會有更大的贏利空間。

　　計稅方法變化

　　二手房交易稅負略有下降

　　按營改增政策，個人住房稅收政策保持平穩過渡。營改增后，個人購買不足2年的住房對外銷售的，按照5％的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

　　省國稅局業務專家表示，此次二手房交易營改增政策，與營業稅政策相比，稅率、年限和范圍等變化不大，但交易環節的稅收負擔會略有下降。

　　以在武漢出售購買2年內住房為例，如果總價100萬元，原來需繳納營業稅5萬元。營改增后，100萬是含稅銷售額，那么不含稅銷售額就是100÷（1＋5%）=95.24萬元，應繳納增值稅額為4.76萬元，相比營業稅少繳0.24萬元。

　　據武漢市房管局數據，今年3月，武漢存量住房交易套數為7002套，環比增長110.9%。營改增是否會進一步刺激二手房交易？

　　吉家地產市場總監黃蕾認為，二手房成交量高低，是受市場狀況影響，武漢二手房交易火爆，主要是受火爆的樓市帶動。營改增后，計稅方法發生變化，二手房交易會少繳一點稅費，可能會在一定程度上刺激二手房交易。（彭一葦 張茜 田書煒 王超）

　　編后

　　“營改增”，政策利好能否給老百姓帶來實實在在的獲得感？有遠見卓識的房企，一定會把降稅的空間兌現成房價的下調，以此來減少庫存，盤活資金。對樓市火爆的一線城市而言，這是管長遠的清醒之舉，對庫存壓力大的中小城市而言，這是雙贏的明智之舉。