從央行官宣下調(diào)二套首付比例、降低存量房貸利率，中央政治局表態(tài)促進(jìn)房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”，調(diào)整住房限購政策，再到央行公告降低存款準(zhǔn)備金率，房地產(chǎn)市場再迎利好。

降準(zhǔn)落地，釋放長期流動性約1萬億元

9月27日，中國人民銀行發(fā)布公告稱，中國人民銀行堅(jiān)持支持性的貨幣政策立場，加大貨幣政策調(diào)控強(qiáng)度，提高貨幣政策調(diào)控精準(zhǔn)性，為中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長和高質(zhì)量發(fā)展創(chuàng)造良好的貨幣金融環(huán)境。中國人民銀行決定：自2024年9月27日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)（不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)）。本次下調(diào)后，金融機(jī)構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率約為6.6%。

降準(zhǔn)是央行擴(kuò)張性貨幣政策之一。央行降低法定存款準(zhǔn)備金率，影響銀行可貸資金數(shù)量從而增大信貸規(guī)模，提高貨幣供應(yīng)量，釋放流動性，刺激經(jīng)濟(jì)增長。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，前期受限于銀行凈息差較窄的限制，存量房貸利率下調(diào)受到約束，此次央行降準(zhǔn)也為此打開了空間。

在9月24日上午國新辦舉行的新聞發(fā)布會上，中國人民銀行行長潘功勝表示“央行降準(zhǔn)相當(dāng)于為銀行直接提供低成本的、長期的資金運(yùn)營，中期借貸便利和公開市場操作是央行向商業(yè)銀行提供中短期資金的主要方式，利率的下降也將降低銀行的資金成本。”

潘功勝表示，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)，向金融市場提供長期流動性約1萬億元；在今年年內(nèi)還將視市場流動性的狀況，可能擇機(jī)進(jìn)一步下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.25-0.5個百分點(diǎn)。

潘功勝指出，“人民銀行擬指導(dǎo)銀行對存量房貸利率進(jìn)行批量調(diào)整，將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率的附近，我們預(yù)計(jì)平均下降幅度在0.5個百分點(diǎn)左右。之所以說是平均，因?yàn)橘J款在不同時(shí)期放的，不同時(shí)期、不同地區(qū)、不同銀行，發(fā)放的存量房貸利率水平不一樣，我們預(yù)測下降的幅度是一個預(yù)期的平均數(shù)。銀行下調(diào)存量房貸利率，有利于進(jìn)一步降低借款人房貸利息支出，我們預(yù)計(jì)這一項(xiàng)政策將惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數(shù)大概1500億元左右，這有助于促進(jìn)擴(kuò)大消費(fèi)和投資，也有利于減少提前還貸行為，同時(shí)還可以壓縮違規(guī)置換存量房貸的空間，保護(hù)金融消費(fèi)者的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”

引導(dǎo)新發(fā)放及存量房貸利率下行

同日，央行公告稱，為加大貨幣政策逆周期調(diào)節(jié)力度，支持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長，從9月27日起，公開市場7天期逆回購操作利率由此前的1.70%調(diào)整為1.50%。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在市場化的利率調(diào)控機(jī)制下，政策利率的調(diào)整將會帶動各類市場基準(zhǔn)利率的調(diào)整。預(yù)計(jì)10月LPR、存款利率等也將隨之下行0.2-0.25個百分點(diǎn)。

中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年以來，央行兩次下調(diào)5年期以上LPR合計(jì)35BP至3.85%，同時(shí)取消了全國層面首套、二套房貸利率下限，目前除了北京、上海和深圳房貸利率未取消下限外，全國其他城市均取消了利率下限，多個城市新發(fā)放的首套住房貸款利率已降至3.2%左右，部分城市利率降至3%以下。

從房地產(chǎn)市場情況看，根據(jù)58安居客的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2024年9月下半月相較于上半月，全國范圍內(nèi)的新房與二手房市場均展現(xiàn)出顯著的找房活躍度提升趨勢。具體而言，新房市場的找房熱度攀升了4.4%，而二手房市場的熱度則更為強(qiáng)勁，上漲了5.3%。這一數(shù)據(jù)有力證明了當(dāng)前政策對購房需求的刺激措施成效顯著，有效激發(fā)了市場活力。

58安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟指出，降準(zhǔn)、降息等金融政策的實(shí)施，其核心目的在于擴(kuò)大市場貨幣流通量，通過降低房地產(chǎn)企業(yè)及購房者的資金成本，進(jìn)一步增強(qiáng)了市場參與者的信心與積極性。此舉不僅促進(jìn)了房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，還激發(fā)了消費(fèi)者的購房意愿，為房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定與回暖奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，有助于市場在當(dāng)前環(huán)境下實(shí)現(xiàn)筑底回升的良好態(tài)勢。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在降準(zhǔn)降息的組合拳政策下，釋放更多資金流動性并降低融資成本，有望提振市場信心，促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行。