
市場(chǎng)關(guān)于豪宅的消息又多了起來(lái)。
??昨天,位于上海新天地板塊的中海·順昌玖里開盤,512套套均4000萬(wàn)元的房源,最終賣出505套,去化率98%,單盤單日銷售額達(dá)到196.5億元。
??200億什么概念?如果以1-2月百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售榜來(lái)看,可以排到TOP5。
??上周,同樣是在上海,兩個(gè)高端盤綠城外灘蘭庭和綠城沁蘭園再現(xiàn)“日光”,最高認(rèn)購(gòu)率達(dá)到270%,并觸發(fā)積分。
??在深圳,4套二拍豪宅法拍房,吸引超8萬(wàn)人次圍觀和80余人次報(bào)名。
??土地供應(yīng)端也不斷有高價(jià)地入市,比如蘇州,拍出了江蘇省最高單價(jià)地塊,合肥也有最高單價(jià)地塊被拍出。
??2024年,部分城市高端市場(chǎng)的熱度會(huì)延續(xù)并擴(kuò)散嗎?
??據(jù)CRIC預(yù)測(cè),重點(diǎn)10城2023年成交的高價(jià)地預(yù)估將在2024年新增高端住宅供應(yīng)約為1007萬(wàn)平方米,不同城市之間將迎來(lái)差異化行情。
??改善和高端市場(chǎng)表現(xiàn)出一定的韌性。
??這一特征在2023年比較明顯。CRIC監(jiān)測(cè)的10個(gè)核心城市全年總價(jià)1000萬(wàn)元以上商品住宅合計(jì)成交5.3萬(wàn)套,同比增長(zhǎng)2%。
??二三線城市總價(jià)千萬(wàn)元以上高端住宅成交明顯增長(zhǎng)。
??上述核心10城中,拋開成交總量基本持平的一線城市,6個(gè)二三線城市總價(jià)千萬(wàn)元以上高端住宅成交總量接近1.3萬(wàn)套,同比增長(zhǎng)10%。
??不過從2023年全年成交走勢(shì)來(lái)看,呈現(xiàn)出“前高后低、后勁不足”特征,年末重點(diǎn)城市高端住宅熱度下降,成交增長(zhǎng)動(dòng)能放緩。
??進(jìn)入2024年,在高端改善盤供應(yīng)缺位的情況下,重點(diǎn)10城高端住宅成交有所下滑。
??CRIC數(shù)據(jù)顯示,1-2月重點(diǎn)10城總價(jià)1000萬(wàn)元以上高端住宅共成交了3494套,同比減少48.7%。
??從土地供應(yīng)端來(lái)看,2023年上述重點(diǎn)10城高價(jià)地成交比重達(dá)到了15%,而這些高價(jià)地從拿地至開盤基本上在5-8個(gè)月左右,也就是說(shuō),高價(jià)地預(yù)期會(huì)在2024年四季度集中入市。
??隨著2023年高價(jià)地入市,2024年高端市場(chǎng)能夠新增多少供應(yīng)量?
??根據(jù)過去項(xiàng)目開售周期,以及2023年成交高價(jià)地塊開工情況來(lái)看,典型10城2024年預(yù)計(jì)將新增高端商品住宅供應(yīng)面積1007萬(wàn)平方米。
??分城市來(lái)看,成都、廣州2023年成交高價(jià)地預(yù)計(jì)2024年可供應(yīng)高端商品住宅面積超過200萬(wàn)平方米,是供應(yīng)量排名居前的2個(gè)城市。
??其次,武漢、南京等城市新增供應(yīng)量也在100-200萬(wàn)平方米。杭州、蘇州為第三梯隊(duì),供應(yīng)量在50-100萬(wàn)平方米。廈門、上海、深圳、北京等2023年成交高價(jià)地預(yù)計(jì)在2024年新增的供應(yīng)量較低,供給約束會(huì)越發(fā)明顯。
??與2023年1000萬(wàn)以上商品住宅供應(yīng)面積進(jìn)行橫向?qū)Ρ龋錆h、南京、蘇州豪宅供應(yīng)量穩(wěn)中有增,杭州、廈門持平,上海、深圳則大幅回落。
??需要指出的是,本文僅用項(xiàng)目周轉(zhuǎn)入市需要的時(shí)間對(duì)未來(lái)項(xiàng)目入市體量進(jìn)行計(jì)算,但由于不同項(xiàng)目的體量差異較大,一次性開盤全部入市的項(xiàng)目較少,且不同城市預(yù)售證發(fā)放規(guī)則有一定差異,一般來(lái)說(shuō)大部分城市單次可批的預(yù)售證體量在2-3萬(wàn)平方米左右,開盤也需要視市場(chǎng)和蓄客情況而定,入市體量?jī)H供參考。
??從增量來(lái)看,可統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的7個(gè)樣本城市2023年高價(jià)地成交建面約為556萬(wàn)平方米,較2023年1000萬(wàn)以上商品住宅供應(yīng)面積微降4%,新增供應(yīng)規(guī)模基本與2023年持平。
??成交端來(lái)看,雖然高凈值人群購(gòu)買力韌性強(qiáng)于剛需,但整體成交增長(zhǎng)存在疲軟跡象。
??一方面,當(dāng)前整體市場(chǎng)下行背景下,二手房掛牌量增加,一定程度上增加了房產(chǎn)變現(xiàn)的難度;
??另一方面,高端購(gòu)買力基數(shù)相對(duì)固定,隨著這兩年需求的釋放,整體出現(xiàn)階段性疲軟。
??多方面因素下,2024年高端住宅供應(yīng)增量、成交熱度轉(zhuǎn)降。
??不過從不同城市供需情況來(lái)看,存在一些差異化行情。
??先來(lái)看深圳,去年高價(jià)地入市帶來(lái)的高端住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)規(guī)模回落,短期內(nèi)新房供給約束明顯,部分客戶會(huì)被擠壓至二手房市場(chǎng),整體高端二手房市場(chǎng)仍將保持高位運(yùn)行。
??前2月,深圳總價(jià)1000萬(wàn)元以上二手高端住宅共成交590套,較去年同期增長(zhǎng)76%。
??再來(lái)看上海,2023年成交高價(jià)地預(yù)計(jì)在2024年供應(yīng)面積約為33萬(wàn)平方米,新增供應(yīng)量相較于2023年1000萬(wàn)元以上高端住宅供應(yīng)面積有所下滑。不過,目前上海入市的高端項(xiàng)目主要以城市更新項(xiàng)目為主,比如單盤銷售接近200億的中海·順昌玖里便是典型的歷史風(fēng)貌保護(hù)及城市更新項(xiàng)目。
??2024年上海明顯增加了高端改善盤的供應(yīng),從三批次房源來(lái)看,推出的19盤中總價(jià)2000萬(wàn)元以上新房就有7個(gè)。另外,據(jù)克而瑞上海機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè),接下來(lái)四批次新房名單中多個(gè)頂豪樓盤即將登場(chǎng),海玥黃浦源等幾個(gè)單價(jià)18萬(wàn)元以上風(fēng)貌別墅盤等待入市,改善類項(xiàng)目香港置地啟元、湯臣君品、保利天峯、龍盛·灣上等熱門項(xiàng)目也有望入市。
??二三線城市中,杭州、廈門高端購(gòu)買力有望進(jìn)一步釋放,武漢、南京、蘇州等或迎來(lái)高端住宅供應(yīng)放量期,整體推盤節(jié)奏放緩預(yù)期也將影響高端購(gòu)買力釋放。
??考驗(yàn)高端市場(chǎng)購(gòu)買力的時(shí)候到了。