十四屆全國人大二次會議3月5日上午在北京人民大會堂開幕，國務院總理李強作政府工作報告。

對于2024年房地產方面的工作部署，政府工作報告對房地產的表述增多，重點提及標本兼治化解房地產風險、加快構建房地產發展新模式、加大保障性住房建設和供給、滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求等方面。

兩會表述作為當年房地產市場調控的重要指導文件，2024年房地產相關工作也被清晰定調。

連續2年未提“房住不炒”

從政府工作報告的表述來看，已連續2年未提“房住不炒”，不過業內認為，總基調并不會變。

諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪指出，自2016年中央經濟工作會議首次提出“房住不炒”后，在各大中央會議中被頻頻提及，今年兩會雖然依舊未提及“房住不炒”，但并不意味著房地產市場的總基調發生改變，其依舊是房地產政策的總方針。同時，自去年以來“房住不炒”罕見被提及，或也是考慮到房地產復蘇緩慢，市場情緒暫未明顯好轉、房價下行壓力猶存等，基于這樣的背景，似乎促需求、優化政策更合時宜。

標本兼治化解房地產風險

在更好統籌發展和安全，有效防范化解重點領域風險方面，政府工作報告指出，標本兼治化解房地產、地方債務、中小金融機構等風險，維護經濟金融大局穩定。

今年的政府報告中，房地產再次被列入“防風險”任務板塊。

克而瑞地產研究中心報告指出，由于房地產行業產業鏈長、涉及面廣，在投資、消費、財政、居民資產等領域中均占有重要地位，防范地產風險蔓延成為防范化解重點領域風險的首要任務，要壓實企業主體責任、部門監管責任、地方屬地責任。對此，政府工作報告提出，“對不同所有制房地產企業合理融資需求要一視同仁給予支持”。

“標本兼治化解房地產風險仍是2024年防風險重要目標，鑒于當前房地產企業整體資金面依然承壓，特別是民營企業經營壓力大，穩住市場主體是今年行業重要工作之一。”中指研究院市場研究總監陳文靜說。

廣開首席產業研究院資深研究員馬泓也指出，當前房地產市場風險主要是房企流動性風險，盡管部分頭部房企風險得到改善，但住房銷售不佳導致房企經營收入持續下滑，也致使其市場化融資難度增加，超過四成上市房企現金短債比不到1，整體房企資產負債率處于70%以上偏高水平，房企風險仍然令人擔憂。

另根據第三方研究機構中指研究院發布的《2024年1-2月中國房地產企業銷售業績排行榜》，2024年1-2月，TOP100房企銷售總額為4762.4億元，同比下降51.6%。

從政策落實來看，通過融資協調機制推送房地產項目“白名單”落實項目融資是支持房企融資的主要方式。今年年初，住建部、金融監管總局聯合發布《關于建立城市房地產融資協調機制的通知》，隨后各地政府及銀行金融機構積極跟進、對接，根據住建部通報數據，截至2月28日，全國31個省份276個城市已建立城市融資協調機制，共提出房地產項目約6000個，商業銀行快速進行項目篩選，審批通過貸款超2000億元。

加快構建房地產發展新模式

在健全風險防控長效機制方面，政府工作報告指出，適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關系變化，加快構建房地產發展新模式。

2021年中央經濟工作會議首次提出“探索新的發展模式”，近兩年行業新發展模式的探索持續深化。本次政府工作報告提出“加快構建房地產發展新模式”，與去年中央經濟工作會議提法一致。

陳文靜指出，地產發展新模式從最初的“探索”到推動新舊模式“平穩過渡”，再到“加快構建”，表明當前地產發展新模式的內涵已經逐漸清晰。長期來看，房地產新模式內涵豐富，從行業角度，預售制度改革、完善住房保障體系、租購并舉以及土地管理制度改革、完善金融財稅配套制度等是地產發展新模式的重要方向。

從企業發展模式來看，在新形勢下，伴隨著行業加快構建新發展模式，房企也應順勢而為，積極探索適合自身發展的新模式，輕重并舉或是重要方向，存量運營重要性提升，代建、物業服務、商業運營、長租公寓等方面具備發展空間。

加大保障性住房建設和供給

政府工作報告還指出，加大保障性住房建設和供給，完善商品房相關基礎性制度。

首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池認為，保障房與商品房市場雙輪驅動、雙軌運行，在保障房領域體現為政府的責任與擔當，做到應保盡保；在商品房領域完善相關基礎性制度，讓市場有效發揮更大的作用。

可以看到，近日，住建部在《關于做好住房發展規劃和年度計劃編制工作的通知》中提到，要完善“保障+市場”的住房供應體系，明確“以政府為主保障工薪收入群體剛性住房需求，以市場為主滿足居民多樣化改善性住房需求”“要將保障性住房建設作為住房發展規劃的重要內容”。

當前，在住房保障體系中，主要包括配售型保障房和配租型保障房。

從配售型保障房來看，2023年8月，《關于規劃建設保障性住房的指導意見》提出配售型保障房的發展思路以來，多地公布了首批或2024年配售型保障房的建設計劃，深圳、廣州、福州計劃1萬余套。從配租型保障房來看，根據國家統計局公布數據，2023年，保障性租賃住房開工建設和籌集213萬套（間），超額完成了年度計劃量，2021-2023年保租房合計建設和籌集量約573萬套（間），完成計劃量66%；根據中指監測，目前多地已發布2024年保租房籌集目標。整體來看，今年保障性住房供給量仍將繼續增加，以更好地滿足居民住房需求。

完善商品房相關基礎性制度方面，或主要包括土地管理制度、商品房預售制度、住房財稅金融制度等方面。

趙秀池認為，根據工作報告精神，2024年房地產政策仍然需要因城施策，各地結合其新型城鎮化的實際情況和房地產供求關系情況優化相應的房地產政策，多出臺有利于房地產市場發展的政策，繼續通過保障房建設、城中村改造、平急兩用基礎設施三大工程加快構建房地產發展新模式。

限制性措施有望進一步減少

政府工作報告還指出，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善住房需求。

同時，政府工作報告強調促進消費穩定增長。從增加收入、優化供給、減少限制性措施等方面綜合施策，激發消費潛能。

克而瑞地產研究報告指出，今年年初住建部曾表態“充分賦予城市房地產調控自主權”，預示著地方因城施策空間進一步打開，隨即北上廣深等一線陸續松綁限購，釋放積極信號。結合政府工作報告“滿足居民剛性和多樣化改善住房需求”“減少限制性措施”等相關表述，預計今年一線調控趨松、二三線全面放開的總趨勢不會變。

中指研究院預測，2024年預計更多城市將結合自身情況及時優化調整相關政策，一線城市或繼續優化限購政策，如優化郊區、大面積段限購政策，二線城市有望全面取消限制性政策，核心城市降低首付比例、降低房貸利率等政策依然具備空間。另外，未來郊區住宅項目容積率1.0限制或迎來調整，低容積率更宜打造高品質產品，以滿足居民多樣化改善性住房需求。

城中村改造有望加速推進

政府工作報告提出，把加快農業轉移人口市民化擺在突出位置，深化戶籍制度改革，完善“人地錢”掛鉤政策，讓有意愿的進城農民工在城鎮落戶。同時，穩步實施城市更新行動，推進“平急兩用”公共基礎設施建設和城中村改造。

58同城董事長兼CEO姚勁波認為，城市更新行動是長期目標，也是房地產進行新周期精細化發展的重點所在，包括 “平急兩用”公共基礎設施建設和城中村改造的“三大工程”是未來城市發展的長期目標。從2024年來看，不少城市已經確定了城中村改造的目標，對于保障房建設也在有條不紊地進行中，這在解決人群居住品質提升的同時，也會增加今年市場購房需求，對于推進特大超大型城市房地產供需穩定將起到重要作用。

今年2月22日，國開行召開服務“三大工程”現場推動會，截至今年2月20日，全行已發放城中村改造專項借款360多億元，涉及北京、上海、廣州等32個城市223個項目，惠及城中村居民26萬戶，支持建設安置房54萬套”。業內認為，隨著資金的逐漸落位，預計各地城中村改造的推進也將進一步加速。