2023年，“房地產市場供需關系發生重大變化”定調樓市，武漢市則持續優化房地產政策，發布了從“因城施策”到“一區一策”再到“漢十條”等系列措施，以期有效支持剛性和改善性住房需求，保證房地產市場平穩發展。

但居民收入預期偏弱、房價下跌預期等因素依然制約著市場修復節奏。多家機構數據顯示，2023年，武漢市新房成交量價齊跌；住宅市場出清周期達到21.5個月歷史高位?！半S著武漢都市圈的縱深推進，武漢新城建設成勢見效。未來，盡管市場將持續受到供求壓力的影響，但隨著政策利好因素不斷釋放，預期信心將逐步恢復?！贝鞯铝盒形錆h公司總經理周星在接受21世紀經濟報道記者采訪時指出。

住宅：處于緩筑底階段

2023年，武漢市住宅市場處于緩筑底、慢復蘇階段。中指研究院華中市場分析師李國政在接受21世紀經濟報道記者采訪時指出，2023年，武漢新建商品房成交約13.74萬套，同比下降9.79%；成交面積1637萬平方米，同比下降4.86%。其中，新建住房成交10.98萬套、1268萬平方米，同比下降5.58%、3.65%。

從出清周期來看，戴德梁行武漢公司研究部經理胡韻介紹，“截至2023年12月，武漢住宅市場出清周期達到21.5個月歷史高位，并有繼續上升的趨勢。遠城區住宅市場去化壓力較大，包括東西湖、蔡甸、沌口、新洲等區域出清周期超過25個月。整體來看，武漢住宅市場目前呈現供需兩弱的處境，市場信心或需更多積極利好政策重塑?！?/span>

需要強調的是，2023年，武漢市住宅市場供需對接上存在錯位。遠程區在住宅市場成交中扮演著成交主力的角色，占比38.1%。其中，漢陽區、黃陂區、東湖高新區的成交面積排在前三，分別約占上半年武漢市商品住宅總成交面積的10.8%、10.2%和9.7%。而供應主力區域則是中心城區，占比36.4%。

（圖：2023年武漢住宅市場分區成交情況/數據源于中指數據庫、戴德梁行研究部）

還值得一提的是，中指研究院指出，2023年，武漢二手住房市場表現亮眼，共成交10.56萬套，同比2022年增長39.7%，遠好于新房市場。

“這意味著，武漢市場由增量時代逐步向增存并舉時代轉變，是一線城市的必由之路。新房銷量多少，不再是衡量武漢房地產發展的唯一指標。只重數量不重質量，行業發展難以為續。武漢房地產投資邏輯正在發生變化，在新市場格局下，實現有利潤的增長才是良性發展，不能再把‘薄利多銷’甚至虧本跑量作為第一追求。”李國政表示。

因此，李國政建議，武漢住宅市場在加快去庫存、產品迭代的同時，要逐步實現開發模式轉型、建造方式轉型和產品結構轉型。品牌房企圍繞好房子、好服務、優價格，以需定供、以需定建，優化提升配套生活服務，更好滿足當前市場的有效需求。

為激發住宅市場活力，2023年武漢市出臺了多項政策，不斷引導促進居住環境和住房品質提升。例如，在用地規劃方面，《關于進一步加強武漢市居住用地建設強度管理意見》指出，嚴控超高層建筑，降低建設強度與密度；“漢十條”明確提出，取消武漢市二環線以內住房限購政策，優化家庭住房貸款認定標準，支持企業轉型發展，推進住宅產品優化創新。

李國政預計，隨著武漢市全面解除限購，二環內受益最大，主城區或迎來高需求。2024年，武漢住宅市場的系列政策的疊加效應將逐步顯效，迎來穩中有升的發展新格局，整體住房消費規模有望實現10%以上的增長。

甲級寫字樓：租金持續下調

“2023年，武漢甲級寫字樓市場供應節奏較過去幾年有所放緩，供應節奏的放緩給市場存量消化喘息時間，整體空置率較2022年末下降約1.5個百分點至36.1%。但激烈的競爭迫使租金持續下行，四季度末核心商務區甲級寫字樓整體租金較去年末下降約9.2%至89.8元每平方米每月?！焙嵄硎尽?/span>

從分區租金下調幅度和凈吸納量來看，全年下調租金幅度最大的區域為漢口武昌沿江、武廣和光谷商務區，下調幅度均超10%；凈吸納量表現較好的區域為中南中北、建設大道和漢口&武昌沿江商務區，其中中南中北商務區主要得益于區域內國企背景寫字樓上下游企業的積極入駐。

整體來看，2023年，TMT、金融和專業服務業引領武漢甲級寫字樓市場租賃成交，分別約占全年總成交面積的25.9%、22.5%和17.9%。其中，TMT由原本集中于光谷片區開始向武廣商務區擴散，全年約44.9%的TMT行業成交面積位于武廣商務區；專業服務業仍展現較高集中度，45.1%的成交面積位于漢口武昌沿江商務區。

胡韻預測，“2024年，武漢甲級寫字樓市場供應將持續放緩，將僅迎來越秀國際金融薈T5和香港中心A座約16萬平方米優質辦公空間的交付，整體市場將有更多的時間去化現有存量。但就武廣商務區來說，預計市區域租金或承壓繼續下行、空置率短期還將繼續上升?！?/span>

零售：餐飲業強勢復蘇

讓人眼前一亮的是，2023年，武漢餐飲業強勢復蘇，為商圈發展注入強心劑。截至2023年11月，全國餐飲消費收入增速達25.8%，武漢市2023年前三季度餐飲收入增長達15.7%。

一方面，2023年，武漢市核心商圈以餐飲為首的接觸性消費拓店積極，餐飲和娛樂休閑業態占比35.6%、14.3%，分別同比增長10.9、4.8個百分點。

另一方面，引進餐飲首店也成武漢首店引進的主力生態，占比49.4%。分商圈來看，武廣、永清、江漢路及街道口商圈首店引進最為積極，分別占今年首店引進數量的41.0%、15.1%、10.8%和10.8%。

“得益于核心商圈優質項目積極的招商調整，截至2023年四季度，武漢市五大核心商圈整體空置率環比下降2.1個百分點至13.3%?！焙嵏嬖V記者。

同時，市場商戶資源爭奪激烈，迫使業主持續下調租金，截至2023年底，武漢市五大核心商圈首層平均租金錄得457.2元每平方米每月，同比下降5.6%。

胡韻進一步指出，分商圈來看，武廣商圈是目前租金最高、空置率最低和全年凈吸納量最高的商圈，市場頭部運營商在商戶資源爭奪上的優勢在不斷上升，頭部項目與一般項目之間的招商運營難度差距持續加大。

展望2024年，胡韻表示，“武漢零售市場預計還將迎來包括SKP、龍湖濱江天街、方圓薈等在內約89.5萬平方米的新增供應，絕大部分項目將供應于新興商圈。對核心商圈來說，優質新項目的供應將進一步加劇商圈內老項目的調改；對新興商圈來說，優質新項目的供應將緩解片區商業配套不足問題，提升板塊價值，增強區域人口吸附力?！?/span>