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政策利好之下,房企融資改善了嗎?
2023-12-11 10:57:15   來源:丁祖昱評樓市

近期,中央密集發聲支持房企融資。


??房企融資面也出現一些積極變化。


??數據層面,CRIC監測的重點80家房企11月融資規模環比增加42%,企業發債環比大增264%,境外發債也迎來“破冰”。


??事實上,即便單月融資規模環比有所回升,但仍是2020年以來的次低,累計融資規模同比進一步減少34.24%。


??房企融資仍未得到實質性緩解,政策的落地效果仍有待進一步觀察。


??我們也看到,近期多家銀行密集召開房企座談會,據不完全統計,已有至少10家銀行密集開展支持房企融資性質的座談會,后續政策如果能落實,房企融資環境將得以改善,然而對于出險房企來說,還將依賴行業基本面的企穩。


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??11月,房企融資規模環比回升。


??CRIC數據顯示,11月80家典型房企的融資總量為302.76億元,環比增加41.7%,同比減少47.5%。融資總量環比連跌兩個月后,首次回升。


??單月融資規模仍處于2020年以來的次低。


??累計數據來看,1-11月80家典型房企的累計融資總量為5432.88億元,同比減少34.24%。前11月融資總量不足去年全年的七成。其中,房企發債規模達2879.89億元,境內債券占比為96.77%。


??值得注意的是,11月境外債迎來“破冰”。港龍中國因交換要約,于11月10日發行了一筆1.64億美元的境外優先票據,這是5月以來首次有房企發行境外債。但從新增融資方面來看房企的境外發債仍然凍結中。


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??11月共有11家房企成功發債,發債總量為219.13億元,環比增加264%,同比減少6.4%。


??其中,境內債發債規模為207.4億元,環比增加244.5%,同比減少11.4%。其中,公司債發行116.4億元,環比增加2138.5%,同比增加44.4%;中期票據發行66億元,環比增加20%。


??發債企業仍以央國企為主,其中華僑城單月發債50億元排在首位。


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??房企融資低迷疊加銷售面仍未全面復蘇,11月仍有房企因流動性問題,被爆出債務違約。


??11月22日,正商實業發布公告稱,該公司尚未償付1000萬美元票據的利息,企業首次出現了實質性債務違約。


??至此,2023年銷售TOP200房企已有12家房企出現實質性債務違約,2021年以來累計違約房企數量達到44家。


??12月,房企債務到期壓力有所緩解。


??CRIC監測,剔除掉已經提前贖回的部分之后,12月債券到期規模約為346億元,環比減少15%。單筆金額最高是碧桂園于2018年發行的1筆78.3億港元的境外債券,經贖回后余額約為29億元人民幣。


??值得注意的是,2014年上半年房企到期債務壓力仍大,一二季度仍是到期高峰,到期規模均在1500億以上。


??房企流動性問題仍需要融資政策和銷售兩端來改善。


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??11月17日,央行、金監局、證監會聯合召開金融機構座談會,會議強調要一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求。對正常經營的房地產企業不惜貸、抽貸、斷貸。繼續用好“第二支箭”支持民營房地產企業發債融資。


??市場消息稱座談會上提出“三個不低于”支持房企融資,后續得到多家房企證實,監管部門正在擬定“白名單”為其提供金融支持。


??據不完全統計,截至目前已有建行、交行、農行、浙行、工行等至少10家銀行響應,開展支持房企融資性質的座談會。


??12月6日,中國銀行董事長在接受新華社專訪時表示,一視同仁支持不同所有制房地產企業合理融資需求,持續做好保交樓信貸工作,推動行業風險市場化出清;主動優化房地產信貸結構,做好住房租賃、城中村改造、保障性住房建設等金融支持。


??與此同時,建行董事長也在接受新華社專訪中表示,將加大對保障性住房建設等“三大工程”支持力度,為老百姓提供有溫度的住房租賃服務,助力紓解房地產“灰犀牛”風險。


??值得注意的是,碧桂園獲邀參與工商銀行組織的座談會,這意味本次融資“白名單”可能擴圍至部分出險房企,有望短期提振市場信心。


??實際上,“三個不低于”出臺對房企而言是利好,但具體的實施效果仍然難料。主要還是因為即使出險房企進入白名單,銀行對于出險房企的貸款投放或仍保持謹慎態度。


??出險房企能否“化險”還是依賴行業基本面的企穩。


??政策利好之下,11月房企融資環比出現了回升,房企發債也出現積極變化,但能否延續仍有待于政策的進一步落地。


??整體來看,房企融資規模仍處于低谷,在房地產行業風險未完全出清、市場信心未完全恢復,融資主體仍以央國企為主,多數民營房企融資難的問題并未改善。


??對企業而言,應積極調整經營策略,不斷優化調整資本結構和融資結構,抓住近期政策利好窗口期,加強銷售促回款,加快項目去化,并可加快優質資產處置工作,促進現金回流。


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