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多地取消地價上限 核心城市土拍回暖
2023-11-06 11:09:48   來源: 中國證券報

  11月2日,合肥調整土拍規(guī)則后首次掛牌出讓5宗地塊,吸金約77億元,其中兩宗地塊溢價率分別達到44.89%、33.95%。近期,合肥、濟南、成都、廈門等地土拍取消地價上限,核心城市土拍市場出現(xiàn)回暖跡象。從全國來看,土地市場供求縮量趨勢并未改變,分化進一步加劇。

  爭搶優(yōu)質地塊

  合肥此次土拍取消地價上限,只設置競拍起始價,不搖號,即采取“價高者得”的競拍方式。其中,濱湖金融板塊05號地塊引來多家房企激烈爭搶,最終安徽高速以2876萬元/畝、溢價率44.89%、總價33.88億元競得,成為合肥目前單價最高的地塊。

  10月以來,已有合肥、濟南、成都、廈門等熱門城市在最新一批土地拍賣中取消地價上限,土拍重現(xiàn)“價高者得”規(guī)則。

  10月30日,濟南迎來取消土地最高限價后的首次土拍,多宗土地競價激烈。其中,兩宗地塊競價均超過230輪,溢價率均超過50%。

  在一線城市土拍中,上海、北京、廣州的核心區(qū)地塊受到企業(yè)關注度較高,部分地塊觸頂搖號。

  10月31日,北京豐臺區(qū)兩宗地成功出讓,共吸引8家房企及聯(lián)合體參與,出讓金共計130.3億元,平均溢價率為11.37%。10月24日,上海今年第三批次第二輪地塊出讓完畢,誕生新的“總價地王”,中海地產聯(lián)合體以240.16億元競得徐匯區(qū)龍華街道地塊。

  中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認為,核心城市在政策帶動下,銷售市場活躍度提升,土拍情緒有望進一步提振,優(yōu)質地塊將維持較高熱度。

  土地市場分化

  從全國范圍看,土地市場分化較為明顯。中指研究院數(shù)據(jù)顯示,2023年1-10月,全國300城住宅用地推出3.7億平方米,同比下降32.6%;成交2.6億平方米,同比下降35.4%。

  諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關榮雪對中國證券報記者表示,今年以來,一線城市土地市場呈現(xiàn)“高溢價低流拍”特征,二線、三四線城市“低溢價高流拍”并存。取消地價上限后,熱門地塊溢價空間將進一步打開,將造成熱門地塊更熱,冷熱分化加劇。

  58安居客研究院高級分析師許之靜認為,核心城市優(yōu)質地塊尚能維持一定熱度,土拍市場整體改善并不明顯。取消地價上限,讓地價回歸市場,一定程度上有利于提振土地市場情緒,尤其是熱點城市及核心片區(qū),優(yōu)質地塊溢價率突破之前上限,或進一步穩(wěn)定房價預期。當前,已有成都、濟南等城市取消地價上限,預計后續(xù)將有更多城市跟進。另外,改善型需求已經成為市場成交主力,遠郊區(qū)限墅令的優(yōu)化,有利于更多改善型產品進入市場,郊區(qū)土地市場及樓市情緒有望修復。

  嚴格把控風險

  從拿地主體看,央企和地方國企仍是拿地主力,民企拿地占比處于低位。2023年1-10月,22城國企拿地金額占比為56%,較2022年全年提升19個百分點。而民企拿地金額占比在兩成左右。劉水認為,取消地價上限后,企業(yè)憑借資金實力獲取土地,更加考驗房企的產品力以及經營能力。國企資金實力相對較強,不少中小房企資金面承壓,拿地壓力增加。

  對于拿地策略,華僑城A近日公告稱,在獲取土地資源方面,今年以來公司始終堅持兩個基本原則,一是調倉換倉,二是以收定投。截至目前,公司共參與30多宗土地競拍,成功補充佛山順德區(qū)、禪城區(qū),無錫經開區(qū),成都金牛區(qū)4個優(yōu)質地產項目,合計新增土地面積38萬平方米,計容建筑面積60萬平方米。近年來,公司持續(xù)強化招拍掛資源獲取能力,在核心城市招拍掛市場已具備一定競爭力,后續(xù)將持續(xù)拓展核心城市、核心地段招拍掛項目,保持多元化拿地能力。

  在此之前,龍湖集團管理層稱,上半年,土地市場特點明顯,很多企業(yè)的投資策略趨同,導致一、二線城市尤其是核心區(qū)域競爭非常激烈。在這種情況下,龍湖上半年在14個重點城市獲取20塊新土地,總貨值546億元,權益地價180億元。截至2023年6月底,公司的總土儲5489萬平方米,對應貨值7038億元,其中80%布局在一、二線高能級城市。公司會通過“以銷定支”把握好投資節(jié)奏,優(yōu)中選優(yōu)。

  另有央企土儲相關負責人對中國證券報記者表示,公司會積極參與土拍市場,同時嚴格把控風險。目前,房地產行業(yè)的利潤率比較透明,開發(fā)商在拿地的時候,就可以計算出項目的利潤率。公司會重點參與高能級城市的熱門地塊,提高項目利潤率,同時加速項目去化。

  上述負責人稱,目前,房地產行業(yè)整體有所企穩(wěn),以開發(fā)貸為代表的資金成本有所下降。作為資金密集型行業(yè),房地產行業(yè)的地價成本、建安成本、資金成本、營銷成本、管理成本都比較透明,加快資金周轉成為行業(yè)共識。如何在拿地之后實現(xiàn)快速銷售,是各家房企都要考慮的問題。


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