多個部門相繼表態后，央行也終于發聲了。

??8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議。落實黨中央、國務院關于經濟金融工作的決策部署，總結上半年工作，分析當前形勢，部署下一階段工作。

??對于下半年，會議部署了六項主要工作。分別涉及貨幣政策、外匯政策、房地產市場、金融風險、金融國際合作和金融服務等內容。

??值得注意的是，房地產是上述六項工作中，唯一提及的產業經濟。由此也可以看出，房地產行業作為支柱產業，對于穩定宏觀經濟大盤的重要性。

??會議明確，支持房地產市場平穩健康發展。落實好“金融16條”，延長保交樓貸款支持計劃實施期限，保持房地產融資平穩有序，加大對住房租賃、城中村改造、保障性住房建設等金融支持力度。因城施策精準實施差別化住房信貸政策，繼續引導個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。

??依法有序調整存量個人房貸利率

??在央行此次傳遞的幾項信息中，最為關注的就是對于存量房貸利率的調整，這個呼聲由來已久。

??央行方面此前已經流露出調整存量個人住房貸款利率的跡象。7月14日，央行貨幣政策司司長鄒瀾在國新辦新聞發布會上曾表示，按照市場化、法治化原則，支持鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。

??那么，從央行此次會議中傳遞的信息也更為明確，就是要指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。

??從兩次表述上看，過去是“支持”和“鼓勵”，現在是“指導”。說明此前一些銀行在實操中可能存在困惑，需要央行方面定調，這也意味著政策改革已經進入到實操層面。

??易居研究院研究總監嚴躍進認為，下半年調整存量房貸是房地產領域非常重要的一件大事。從金融風險角度看，有助于減少房貸違約的風險。從購房者來說，每個月可以減少月供，真正實現減負。

??而此次政策也提及了調整存量房貸的基本原則，即“依法”和“有序”。

??從依法的角度來看，主要涉及貸款合同的變更，可參照《民法典》有關規定，雙方當事人協商一致，對合同進行變更。從有序的角度看，嚴躍進認為，主要是指此類工作調整涉及方方面面，既要設定好機制，有序開展相關工作，也要協調好各方利益。

??引導個人房貸利率和首付比例下行

??央行方面還明確，因城施策精準實施差別化住房信貸政策，繼續引導個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

??實際上，這一提法在此前住建部召開的企業座談會上曾提出，如今也得到了央行方面的確認。這也意味著，降首付和降房貸將會是下半年刺激住房消費方面的重要政策。

??根據貝殼研究院此前監測的數據，7月份一線城市首二套房貸利率分別為4.50%、5.03%；二線城市首二套房貸利率分別為3.88%、4.81%；三四線城市首二套房貸利率分別為3.88%和4,80%。

??從數據上看，一線城市房貸利率水平處于高位，存在進一步調整的空間。同樣，首套房和二套房的首付比例未來也有望下調。

??尤其是二套房，一直以來由于北京、上海等一線城市房屋總價較高，二套房普通住宅50%-70%的首付比例對改善需求形成較大壓力。如果認定標準能夠得到調整，可以大大降低首付比例，從而刺進購房需求的釋放。

??首提城中村改造金融支持

??此外，本次會議還提出，加大對住房租賃、城中村改造、保障性住房建設等金融支持力度。其中，首次提出了對于城中村改造的金融支持。

??城中村改造一詞，最近被反復提及。一方面，城中村改造是改善民生、擴大內需，推動城市高質量發展的重要舉措。另一方面，城中村改造有利于消除城市建設治理短板，優化房地產結構。

??央行此次將城中村改造納入金融支持范圍，也是對中央政治局會議精神的貫徹落實。根據國金證券一份研報，2020年至2022年，全國城中村改造市場規模分別為1.24萬億元、1.36萬億元和6559億元。在政策的支持下，我國城中村改造市場規模有望重回萬億元。

??嚴躍進表示，此次央行金融部門積極反饋，明確要對這個領域進行金融支持，有助于引導后續各金融部門調整金融產品和服務中心，積極推動城中村改造工作。

??嚴躍進同時指出，此次提及的住房租賃、城中村改造和保障性住房三個領域的金融支持，也說明當前對于一些保民生領域的工作有新的劃分?？雌淇磥?，這個劃分信號意義很強。過去提及比較多的是老舊小區改造、保障性租賃住房等內容。而此次央行對于此類劃分有所變化，所以金融投放重心也會出現相應變化，這就要求各市場參與主體關注此類微妙的變化。